Rechtbank Noord-Holland, 12-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10045, 19/5347

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 12 november 2020

Datum publicatie: 4 december 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:10045

Zaaknummer: 19/5347

Inhoudsindicatie

WOZ. Verweerder heeft voldoende met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name de ligging, rekening gehouden.

Uitspraak

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/5347

Procesverloop

Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 234.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 10 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2020 via een Skype-verbinding. Namens eiser is verschenen zijn echtgenote [B] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [C] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

De woning is een appartement met een berging/schuur, gebouwd in 2003 en gelegen in het centrum van [Z] . De inhoud van de woning is ongeveer 308m³.

Geschil 2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser bepleit een waarde van € 222.000. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd:

* Er is sprake van verkeershinder, geluidsoverlast en overlast van uitlaatgassen en fijnstof. Eiser wijst op een rapport dat is opgesteld door Rho. De woning ligt met de woonkamer, slaapkamer en balkon aan [D] . Dit is een drukke weg waar 50 km mag worden gereden, terwijl voor bijna alle wegen een 30km-zone is toegepast. [D] wordt als sluiproute gebruikt ter ontwijking van de verkeerslichten. Daarnaast verkeert het wegdek in zeer slechte staat wat negatieve gevolgen heeft voor de overdracht van verkeerslawaai. De verkeersintensiteit heeft geleid tot een handtekeningenactie.

* Het object [E] ligt 22 meter van de wegas, terwijl de woning

11 meter van de wegas is gelegen. Dit object ligt, anders dan verweerder stelt, niet in hetzelfde appartementencomplex. Ook het object [F] ligt in het andere appartementencomplex. De complexen zijn ontworpen door verschillende architectenbureaus. Het materialengebruik is, anders dan verweerder stelt, niet vergelijkbaar met de woning. Na onderzoek is gebleken dat de toegepaste geluidwerende materialen afwijkend waren ten opzichte van de voorschriften van het bouwbesluit. Het gaat om beglazing en om suskasten (geluidsisolerende ventilatieroosters). Eiser heeft vervolgens zelf geluidreducerende beglazing in de woonkamer aangebracht. De kosten daarvoor bedroegen € 3.795.

* Verweerder heeft geen enkel initiatief genomen om de gronden van bezwaar (nader) te onderzoeken. Verweerder heeft onzorgvuldig/verwijtbaar gehandeld.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 234.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [I] , [J] ,

[F] , [E] , [G] en [H] , alle gelegen in [Z] . Bij de waardering is rekening gehouden met de ligging van de woning aan [D] . De ligging heeft geen waardedrukkend effect. De overlast is inherent aan het woning in het centrum van [Z] . Een aantal van de vergelijkingsobjecten hebben dezelfde ligging. Uit de matrix volgt dat voldoende met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten rekening is gehouden.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Met de hiervoor vermelde waardematrix heeft verweerder voldaan aan zijn bewijslast. De rechtbank overweegt daartoe dat vergelijkingsobjecten die in de matrix zijn genoemd, kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Alle objecten zijn appartementen, gelegen in het centrum of stadshart van [Z] . Vast staat dat de objecten

[F] en [E] ook zijn gelegen nabij [D] , maar wel in een ander appartementencomplex dan de woning en ontworpen zijn door verschillende architecten. Echter, beide complexen behoren tot hetzelfde bouwplan en zijn in hetzelfde jaar opgeleverd. Anders dan eiser stelt, is daarom niet aannemelijk dat voor de objecten

[F] en [E] significant betere geluidswerende materialen zijn gebruikt dan voor de woning eiser. De stelling dat er andere materialen zijn gebruikt, zoals andere suskasten, is onvoldoende voor het oordeel dat deze materialen daarom beter geluidswerend zouden zijn. Eiser heeft dit ook niet met stukken nader onderbouwd. Gelet daarop zijn deze objecten ook wat dit betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Daarnaast hebben sommige objecten weliswaar een andere ligging dan de woning, maar dat maakt deze vergelijkingsobjecten niet onbruikbaar. Immers, vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek of vrijwel identiek te zijn aan de woning, maar enigszins vergelijkbaar. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om de transactiewaarden te vergelijken, teneinde daaruit een waarde als bedoeld onder 6. te kunnen afleiden. Gelet daarop kunnen de verkoopprijzen van de objecten in beginsel als onderbouwing dienen van de waarde van de woning. Verweerder dient echter wel aannemelijk te maken dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name de ligging, rekening gehouden.

Ook de vergelijkingsobjecten [F] en [E] zijn nabij de drukke [D] gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank ervaren deze objecten dan ook een vergelijkbare overlast van geluid, uitlaatgassen en fijnstof door het verkeer als de woning. Het feit dat de objecten een aantal meter verder zijn verwijderd van deze drukke weg, maakt het voorgaande niet anders. Eiser heeft voorts, zoals hiervoor reeds is overwogen, niet aannemelijk gemaakt dat voor de objecten [F] en [E] betere geluidswerende materialen zijn gebruikt dan voor zijn woning. Voor het overige zijn deze objecten wat betreft kwaliteit en onderhoud goed vergelijkbaar. Uit de matrix blijkt dat verweerder voor de woning een lagere prijs per kubieke meter heeft berekend, te weten

€ 748 per m³, dan voor de deze vergelijkingsobjecten (namelijk € 892 en € 1.095 per m³). Mede gelet op de verschillen in inhoud kan niet worden gesteld dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van deze objecten.

Wat betreft het object [G] , is niet in geschil dat dit object, net als de woning, aan een drukke 50 km-weg is gelegen. Daarnaast is dit object ook gelegen nabij horecagelegenheden en winkels. Het object heeft dan ook niet alleen overlast van het (doorgaand) verkeer, maar ook van het winkelend publiek, de bezoekers van de horecagelegenheden en de bevoorrading van de nabij gelegen supermarkt. Gelet daarop is de ligging slechter dan van de woning, hoewel in de matrix voor dit object de ligging als “gemiddeld” is aangemerkt, net als voor de woning. Het object is weliswaar iets groter dan de woning en heeft een betere kwaliteit, maar gelet op de slechtere ligging kan niet worden gesteld dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van dit object. Ten aanzien van de overige objecten blijkt uit de matrix dat voor de woning een lagere prijs per kubieke meter is gehanteerd dan voor de objecten [I] , [J] en [H] . Hierbij moet worden aangetekend dat deze objecten over een enigszins afwijkende inhoud beschikken en [J] over een hogere kwaliteit beschikt. Ook wanneer rekening wordt gehouden met deze verschillen springt de kubieke meterprijs van de woning er echter niet ongunstig uit. Voor zover er al een waardeverminderend effect zou uitgaan van een 30-km weg ten opzichte van een 50-km weg, dan is dit in de lagere prijs per kubieke meter voldoende verdisconteerd.

10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan op 12 november 2020 door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: