Rechtbank Noord-Holland, 09-04-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:2666, AWB - 18 _ 3320

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De inhoud van de woning is 883 m³ en de oppervlakte van het perceel is 733 m². De woning is voorzien van een inpandige garage.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 312.000 en stelt daartoe het volgende.De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn in andere dorpskernen gelegen. De markt in andere kernen is niet vergelijkbaar met de markt in [Z] waardoor deze onderbouwingen niet bruikbaar zijn. Eiser heeft voorts gewezen op de verkoopgegevens van de objecten [B] en [C] te [Z] . De verkoopprijzen van deze objecten tonen aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft geen rekening gehouden met de verkoopgegevens van deze objecten.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [D] te [Z] , [E] te [g] en [F] te [h] . Daarnaast heeft verweerder ter onderbouwing een matrix overgelegd met gegevens van [B] en [C] te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Eiser heeft onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 20 december 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:4827) ter zitting het volgende verklaard. Het verweerschrift behoort, gelet op het bepaalde in artikel 8:56 van de Algemene wet bestuursrecht tot het vooronderzoek. Het verweerschrift is echter eerst ingediend nadat de rechtbank partijen bij op 4 februari 2020 gedagtekend schrijven heeft uitgenodigd ter zitting te verschijnen. Eiser heeft dit verweerschrift eerst op 18 februari 2020 en derhalve elf dagen vóór aanvang van de zitting ontvangen, als gevolg waarvan hij niet meer vóór aanvang van de zitting kon reageren, zodat hem een mogelijkheid tot het indienen van een conclusie van repliek is ontnomen. Eiser concludeert dat het verweerschrift tardief is. De rechtbank volgt eiser niet in deze stelling. Daartoe overweegt zij dat, anders dan in de door eiser genoemde uitspraak, de rechtbank verweerder bij brief van 17 augustus 2018 in de gelegenheid heeft gesteld tot tien dagen vóór aanvang van de zitting een verweerschrift in te dienen. Gelet hierop en nu eiser voorts ter zitting in de gelegenheid is gesteld te reageren op het verweerschrift en zijn standpunt nader toe te lichten, is de rechtbank van oordeel dat het verweerschrift in de beoordeling kan worden betrokken. Eiser is hierdoor niet in zijn processuele belangen geschaad.

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, ligging en inhoud van de opstal betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Eiser heeft zijn stelling dat de vergelijkingsobjecten [E] en [F] , anders dan de woning, in de dorpskernen [g] respectievelijk [h] zijn gelegen en dat in die kernen sprake is van een andere markt dan in [Z] , niet nader onderbouwd. Verweerder kon gelet daarop volstaan met zijn stelling dat met de ligging in de verschillende dorpskernen rekening is gehouden in de voor deze objecten gehanteerde grondstaffel. De rechtbank concludeert dan ook dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

9. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de relevante verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals vermeld in de matrix. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

Verweerder heeft in de bij het verweerschrift gevoegde matrix en met de ter zitting afgelegde verklaring een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Met deze kubieke- en vierkantemeterprijzen heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud. Daarbij heeft verweerder tevens rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per kubieke- en vierkante meter afneemt naarmate de inhoud dan wel het perceeloppervlak groter is. De rechtbank overweegt met betrekking tot de aan de woning toegekende prijs per kubieke meter in dit verband dat aan de woning een prijs per kubieke meter is toegekend van € 321. Deze prijs ligt aanzienlijk (18%) lager dan de voor de vergelijkingsobjecten vastgestelde gemiddelde prijs per kubieke meter van € 394.

10. Met betrekking tot de gehanteerde grondstaffel voor het vergelijkingsobject [E] overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting heeft erkend dat hierin ten onrechte onder meer een staffeling heeft plaatsgevonden van € 100 naar € 33,75 per vierkante meter. Hierdoor is (eveneens ten onrechte) aan de grond bij dit vergelijkingsobject een iets lagere grondwaarde en vervolgens aan de opstal een iets hogere waarde toegekend. Dit betekent dat de gemiddelde prijs per kubieke meter in feite iets lager is dan het hiervoor genoemde bedrag van € 394. Gelet op de aan de woning toegekende prijs per kubieke meter, welke prijs, zoals hiervoor is overwogen, aanzienlijk lager ligt dan de voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde gemiddelde prijs per kubieke meter, ziet de rechtbank evenwel geen aanleiding voor het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.

11 De rechtbank overweegt voorts dat verweerder in de matrix de ligging van de woning heeft gekwalificeerd als “goed” (factor 4). Echter, aan de grond bij de woning is een prijs per vierkante meter toegekend als ware voor de woning sprake van een “gemiddelde” (factor 3) ligging, hetgeen niet in het nadeel is van eiser.

12. De stelling van eiser dat de objecten [B] en [C] een goede indicatie zijn dat de waarde te hoog is vastgesteld, slaagt evenmin. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder voor deze objecten is uitgegaan van een inhoud van 715 m³ ( [B] ) respectievelijk 710 m³ ( [C] ). Eiser is voor deze objecten uitgegaan van een grotere inhoud, te weten 895 m³ ( [B] ) respectievelijk 801 m³ ( [C] ). Nu eiser zijn stellingen hieromtrent niet nader heeft onderbouwd en derhalve onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, kon verweerder naar het oordeel van de rechtbank derhalve volstaan met een nadere toelichting (berekening) van de door hem vastgestelde inhoud van deze vergelijkingsobjecten. De rechtbank gaat derhalve uit van de door verweerder vastgestelde (kleinere) inhoud van deze beide objecten. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de omstandigheid dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de kwaliteit van deze beide laatstgenoemde objecten minder is dan die van de woning, is de rechtbank van oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

13. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.