Rechtbank Noord-Holland, 09-04-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:2669, AWB - 18 _ 3319

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 9 april 2020

Datum publicatie: 17 april 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:2669

Zaaknummer: AWB - 18 _ 3319

Inhoudsindicatie

samenvatting: WOZ, vastgestelde waarde staat niet in onjuiste verhouding tot verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten

Uitspraak

Zittingsplaats Alkmaar

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 18/3319

(gemachtigde: G. Gieben),

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 24 februari 2018 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 232.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2018 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 21 juni 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2020 te Alkmaar. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door H. Vermeulen en D. Swart.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1997. De oppervlakte van het perceel bedraagt 144 m². De woning is voorzien van een inpandige garage.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 195.000 en stelt daartoe het volgende. De inhoud van de woning bedraagt 378 m³, inclusief inpandige garage. De woning beschikt over drie verdiepingen waarvan de begane grond de garage betreft. Verweerder is van een te grote inhoud van de woning uitgegaan en als gevolg daarvan is de waarde te hoog vastgesteld. De objecten [B] , [C] en [D] zijn, anders dan verweerder van mening is, bruikbaar voor het vaststellen van de waarde. Deze objecten tonen een lagere waarde aan. De woning is gebouwd in 1997 en de voorzieningen in de woning zijn inmiddels 20 jaar oud en dienen te worden gemoderniseerd. Met deze investeringskosten, welke een waardedrukkend effect hebben, heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de bij het verweerschrift overgelegde matrix (matrix 1). Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [E] , [F] en [G] , alle te Medemblik. Daarnaast heeft verweerder een matrix overgelegd met gegevens van de objecten [B] , [C] en [D] te Medemblik (matrix 2).

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank het object [H] buiten beschouwing laten. Daartoe overweegt de rechtbank dat nu van dit object slechts een vraagprijs voorhanden is, dit object, gelet op het hiervoor omschreven waardebegrip, in dit geschil niet relevant is.

7. Eiser heeft gesteld dat de inhoud van de woning, inclusief inpandige garage, slechts 378 m³ bedraagt. Eiser heeft in dit verband gewezen op de informatie zoals vermeld op de website “Woningweter”. Verweerder heeft hierop als reactie in het verweerschrift gesteld dat de oorspronkelijke bouwtekeningen van de woning zijn opgevraagd en de maatvoering van de woning is nagemeten. Verweerder heeft in dit verband gesteld dat bij het nameten is gebleken dat de inhoud van de woning niet zoals in het taxatieverslag is vermeld 387 m³ maar 340 m³ bedraagt, terwijl de inhoud van inpandige garage geen 119 m³ maar 107 m³ bedraagt. Ter zitting heeft verweerder de hiervoor bedoelde bouwtekeningen overgelegd. Daarbij heeft verweerder nog toegelicht dat uit de berekeningen volgt dat de inhoud van de woning en de inpandige garage (niet afgerond) 342 m³ respectievelijk 106,6 m³ bedraagt. Verweerder heeft de afmetingen afgerond. Eiser heeft ter zitting verklaard dat deze bouwtekeningen eerst ter zitting en daarom te laat zijn overgelegd, reden waarom eiser geen kennis heeft willen nemen van de bouwtekeningen. De rechtbank overweegt het volgende. Voor zover eiser van mening is dat de ter zitting overgelegde bouwtekeningen tardief zijn, volgt de rechtbank eiser niet in deze stelling. Daartoe overweegt zij dat verweerder reeds in het verweerschrift ten aanzien van de inhoud van de woning en de inpandige garage een nader standpunt heeft ingenomen. De ter zitting overgelegde bouwtekeningen betreffen dan ook, gelet op de daarop vermelde maatvoering, geen nieuwe stellingen ter zake, maar een nadere onderbouwing van het reeds eerder in het verweerschrift hieromtrent ingenomen standpunt. Aangezien verweerder de inhoud van de woning en de inpandige garage heeft vastgesteld aan de hand van de oorspronkelijke bouwtekeningen, is de rechtbank van oordeel dat hiermee een nauwkeuriger bepaling heeft plaatsgevonden dan met de door eiser gehanteerde “Woningweter”, die gebaseerd is op hoogtekaarten en luchtfoto’s. Bovendien acht de rechtbank de verklaring van verweerder aannemelijk dat de wijze van meten van de “Woningweter” bij drive-inwoningen zoals de woning niet goed bruikbaar is. De rechtbank gaat dus voor de inhoudsmaten van de woning en de inpandige garage uit van de inhoud die in het verweerschrift en de daarbij overgelegde matrix is vastgesteld.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in matrix 1 genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen in inhoud, perceeloppervlakte en aanwezige aan- en bijgebouwen. Bovendien heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningenniveau en ligging. Ter zitting heeft verweerder onweersproken gesteld dat de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten [F] en [G] , gelet op de bouwjaren van deze objecten, vergelijkbaar zijn met die van de woning en derhalve eveneens gemoderniseerd dienen te worden. De rechtbank is derhalve van oordeel dat een eventueel waardedrukkend effect van de in de woning aanwezige voorzieningen is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, anders dan voor de vergelijkingsobjecten, de ligging van de woning terecht gekwalificeerd als “goed” (kwalificatie 4). Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de woning aan doorvaarbaar water is gelegen. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat van een nabijgelegen industrieterrein een waardedrukkend effect uitgaat, nu tussen partijen niet in geschil is dat dit industrieterrein op een afstand van ca. 25 meter van de woning aan de overzijde van het water is gelegen, en dat op dit terrein voornamelijk scheepsbouw en handelsactiviteiten plaatsvinden. De rechtbank is van oordeel dat dit niet afdoet aan de betere ligging.

De rechtbank is tot slot van oordeel dat de door eiser aangevoerde objecten die door verweerder zijn opgenomen in matrix 2 niet leiden tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld nu, gelet op de verschillen in bouwjaar, de in matrix 1 gehanteerde vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar zijn met de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 9 april 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: