Rechtbank Noord-Holland, 09-04-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:2673, AWB - 18 _ 3313

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De inhoud van de woning is 580 m³ en de oppervlakte van het perceel is 2.310 m². De woning is voorzien van een dakkapel en een berging met een oppervlakte van 406 m². De dakplaten van deze berging hebben een oppervlak van 487 m². In deze dakplaten is asbest aanwezig.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 308.000 en stelt daartoe onder meer het volgende. Het vergelijkingsobject [B] is in een andere dorpskern gelegen en daardoor onvoldoende vergelijkbaar. De verkoopgegevens van de objecten [C] en [D] te [Z] tonen aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Het aangedragen object [E] is bruikbaar ter onderbouwing van een lagere waarde aangezien de verkoopprijs tot stand is gekomen binnen een jaar na de waardepeildatum. De woning is gelegen in het buitengebied van [Z] en grenst aan de achterzijde aan landbouwgrond en aan de voorzijde aan twee vakantieparken. Met de matige ligging van de woning is in onvoldoende mate rekening gehouden.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [B] te [f] , en [G] , [C] en [D] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, ligging en inhoud van de opstal voldoende vergelijkbaar met de woning. De omstandigheid dat het vergelijkingsobject [B] , anders dan de woning, in de dorpskern [f] is gelegen, doet hieraan niet af nu verweerder onweersproken heeft gesteld dat [f] en [Z] vergelijkbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

8. De rechtbank overweegt dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. De stelling van eiser onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 februari 2020 (ECLI:GHARL:2020:1082) dat verweerder de grondstaffel niet aan de hand van objectieve controleerbare gegevens heeft onderbouwd, faalt. Daartoe overweegt de rechtbank dat, anders dan in voornoemde uitspraak, er in de onderhavige situatie geen sprake is van een aanpassing van de grondprijs gedurende de procedure zonder nadere onderbouwing.Met de kubieke- en vierkantemeterprijzen heeft verweerder laten zien dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en het perceel, de kwaliteit, staat van onderhoud, doelmatigheid, uitstraling en voorzieningenniveau alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank overweegt in dit verband dat verweerder, mede in het licht gezien van hetgeen eiser hieromtrent heeft gesteld, ter zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat anders dan in de matrix is vermeld, de inhoud van het vergelijkingsobject [C] , (exclusief inpandige garage) 710 m³ bedraagt en dat de inhoud van de inpandige garage 90 m³ bedraagt. De rechtbank gaat derhalve uit van de inhoud zoals door verweerder gesteld. Het voorgaande leidt voor de vergelijkingsobjecten evenwel niet tot een verlaging van de gemiddelde kubieke meterprijs en is derhalve geen aanleiding tot verlaging van de waarde. De rechtbank overweegt voorts dat zij zonder onderbouwing - die ontbreekt - in eisers stelling dat de woning aan de achterzijde grenst aan landbouwgrond en dat aan de voorzijde een tweetal vakantieparken zijn gelegen, niet aannemelijk acht dat voor de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, sprake is van een mindere ligging.

9. Eiser heeft gesteld dat verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van asbesthoudende dakplaten. Ter zitting heeft eiser aanvullend gesteld dat de kosten van verwijdering van de asbest € 10 per vierkante meter bedragen zodat de totale kosten van de verwijdering, gelet op het oppervlak van 487 m² van het dakoppervlak van de berging, op een bedrag van € 4.870 dienen te worden gesteld. De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende.

10. Vast staat dat de dakplaten van de berging een oppervlak hebben van 487 m². Vast staat voorts dat in dit dak asbest aanwezig is. Naar het oordeel van de rechtbank dient het waardedrukkende effect van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen te worden gesteld op het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van deze materialen (vgl. ECLI:NL:HR:2001:AD7580). Nu verweerder naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de aanwezigheid van asbest is verdisconteerd in de verkoopprijzen van (één van) de vergelijkingsobjecten, is ten onrechte geen rekening gehouden met voornoemd waardedrukkend effect. Dit betekent dat de waarde te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de door eiser gestelde kosten van verwijdering van de asbest van € 10 per vierkante meter niet bestreden terwijl dit bedrag de rechtbank niet onredelijk voorkomt. Gelet hierop zal zij deze kosten vaststellen op (afgerond) € 5.000. In eisers verwijzing naar het object [E] ziet de rechtbank geen aanleiding tot verdere verlaging van de waarde aangezien verweerder onweersproken heeft gesteld dat dit object qua type zeer afwijkt van de woning en dat dit object in juni 2019 en derhalve te ver van de waardepeildatum is verkocht. Bovendien heeft eiser de relevante kenmerken van dit object niet verstrekt.

11. Gelet hierop is het beroep gegrond en dienen het bestreden besluit en de beschikking te worden vernietigd. De rechtbank zal de waarde per de waardepeildatum vaststellen op € 321.000.

12. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 261; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525, met een wegingsfactor 1).