Rechtbank Noord-Holland, 02-06-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:3959, AWB - 19 _ 4941

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een berging en dakkapel en is gebouwd in 1987. De woning heeft een inhoud van 297m³ en een grondoppervlakte van 140m².

2. Bij het verweerschrift is een waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [B] , [C] en [D] (hierna: de vergelijkingsobjecten).

3. Eiser heeft een taxatierapport op laten stellen. Daarin zijn de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt: [E] , [F] en [G] . De taxateur van eiser heeft de waarde bepaald op € 195.000.

4. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).

5. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde te hoog is en dat de waarde moet worden vastgesteld op € 226.000. Als sprake is van een nagenoeg identiek vergelijkingsobject dan dient de waarde van dat vergelijkingsobject te prevaleren boven de (waarde van de) andere vergelijkingsobjecten (vlg. Rechtbank Oost-Brabant 12 juli 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6465 en Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113). De gecorrigeerde transactieprijs van het vergelijkingsobject [B] is door verweerder vastgesteld op € 222.953. [B] beschikt, in tegenstelling tot de woning, niet over een dakkapel, waar een waarde van € 4.000 aan toegerekend wordt, zodat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op (afgerond naar beneden) € 226.000 dan wel € 226.500.

6. Verweerder heeft zich op het standpunt geteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij het vaststellen en onderbouwen van de waarde van een woning gebruikt verweerder meerdere vergelijkingsobjecten. Het verschil tussen de gecorrigeerde transactieprijs van [B] en de waarde van de woning bedraagt (rekening houdend met de waarde van het dakkapel) € 47. Dat verschil is te klein om tot de conclusie te komen dat de waarde van de woning niet juist is vastgesteld en om de waarde van de woning aan te passen. Op basis van alle vergelijkingsobjecten is bovendien aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De uiterlijke kenmerken van de vergelijkingsobjecten komen overeen met de uiterlijke kenmerken van de woning.

10. De rechtbank volgt het standpunt van eiser dat het vergelijkingsobject [B] vrijwel identiek is aan de woning. De woning beschikt – in tegenstelling tot [B] – echter nog over een dakkapel. Eiser heeft verwezen naar de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant 12 juli 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951. De rechtbank is van oordeel dat hetgeen in die uitspraak is overwogen, toegepast kan worden in onderhavige zaak en verwijst naar rechtsoverweging 6 tot en met rechtsoverweging 9 van laatstgenoemde uitspraak.

11. Het vergelijkingsobject [B] is verkocht op 5 november 2018. Verweerder heeft in de matrix de gecorrigeerde transactieprijs berekend van [B] waarbij rekening moest worden gehouden met de periode 1 januari 2018 tot 5 november 2018. Dat kan er, zoals in onderhavig geval, toe leiden dat, ook al is sprake van vrijwel identieke objecten, een klein verschil (€ 47) ontstaat tussen de gecorrigeerde transactieprijs van [B] en de waarde van de woning (rekening houdend met de waarde die is toegekend aan het dakkapel van de woning van € 4.000). Daarbij merkt de rechtbank op dat een taxatie nooit op de euro nauwkeurig kan worden uitgevoerd en dat verweerder in dit geval vrij nauwkeurig de waarde van de woning heeft vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarnaast heeft eiser, naar het oordeel van de rechtbank, geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan aannemelijk is dat de waarde in het economische verkeer van de woning lager zou zijn.

12. Met het voorgaande heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat, met inachtneming van het zeer kleine verschil, de waarde van € 227.000 niet te hoog is.

13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.