Rechtbank Noord-Holland, 13-07-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:5177, AWB - 19 _ 4848

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 13 juli 2020

Datum publicatie: 20 juli 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:5177

Zaaknummer: AWB - 19 _ 4848

Inhoudsindicatie

geen sprake van schending van motiveringsplicht; eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een grotere aftrek vanwege de matige staat van onderhoud gerechtvaardigd is

Uitspraak

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/4848

(gemachtigde: mr. P.L.J.A. van Rosmalen),

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 822.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 12 augustus 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2020 te Haarlem. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , vergezeld van [C] (taxateur). Tevens was van de zijde van verweerder aanwezig [D] .

Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 28 mei 2020 aan zijn gemachtigde op het adres postbus 51207 te 1007 EE Amsterdam, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Omdat deze brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 29 mei 2020 om 10.23 uur op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. Gelet op het voorgaande heeft de zitting doorgang kunnen vinden.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1932 gebouwde hoekwoning. De inhoud van de woning is 530 m³ en de oppervlakte van het perceel is 262 m². De woning is voorzien van twee dakkapellen en een aangebouwde garage (18 m²).

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van € 661.000 en stelt daartoe het volgende. De enige vergelijkbare woning die verweerder in het bestreden besluit heeft genoemd is het object [E] . Dit object is in een bovengemiddelde staat verkocht voor € 816.000.Het object is nagenoeg even groot als de woning. Gelet op het verschil in onderlinge staat en uitstraling is de waarde evident te hoog.

Verweerder is niet ingegaan op de argumenten genoemd in de hoorzitting. Zo is in de hoorzitting aangegeven dat de woning achterstallig onderhoud heeft en de voorzieningen gedateerd zijn. Het bestreden besluit is onvoldoende gemotiveerd, nu daarin niet is vermeld dat eiser heeft voorgesteld de waarde te verminderen tot € 661.000. Ten slotte wijst eiser op de tijdens de hoorzitting door hem aangedragen argumenten:

-: de woning is al geruime tijd niet gemoderniseerd en heeft achterstallig onderhoud;
-: de linkermuur heeft aanzienlijke vochtproblemen vanwege een kier tussen de woning en de naastgelegen woning;
-: er is sprake van matige isolatie;
-: de kelder is meegeteld als woonruimte maar is niet bewoonbaar en
-: de voorzieningen (badkamer en keuken) zijn zeer verouderd.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [E] , [F] en [G] , alle te [Z] . In het rapport is de waarde bepaald op € 827.000.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Ten aanzien van eisers stelling dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd, overweegt de rechtbank het volgende. In zijn tegen de beschikking gerichte bezwaarschrift heeft eiser onder meer verwezen naar een in zijn opdracht opgesteld taxatierapport. In dat rapport - dat tevens een matrix bevat - zijn de waardebepalende factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling en ligging alle op een “3” gesteld. Een dergelijke kwalificatie impliceert volgens het rapport dat de betreffende factor als “gemiddeld” dient te worden gekwalificeerd.

Bij de processtukken bevindt zich een verslag van de hoorzitting. Dit verslag vermeldt (slechts) dat tijdens de hoorzitting van de zijde van eiser is aangevoerd dat relevant aan dit object is dat de woning aardig gedateerd is, dat enkele decennia geen onderhoud meer is gepleegd en dat aan de hand van het definitieve rapport het oordeel over de waarde nog kan worden aangepast.

In het bestreden besluit heeft verweerder gesteld dat van de gehouden hoorzitting een verslag is opgemaakt en dat dit verslag onderdeel uitmaakt van het dossier. Het verweerschrift bevat naar het oordeel van de rechtbank op pagina 3 een meer gedetailleerde uitwerking van bedoeld verslag en komt grotendeels overeen met hetgeen eiser in beroep in dit verband heeft gesteld.

Voorts heeft verweerder in het bestreden besluit gesteld dat naar aanleiding van het bezwaar door een taxateur een taxatieadvies is opgesteld en dat deze de vastgestelde waarde van de woning heeft beoordeeld waarbij rekening is gehouden met de door eiser genoemde argumenten. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder in het bestreden besluit weliswaar summier maar niet in onvoldoende mate op de bezwaren van eiser is ingegaan. De rechtbank concludeert dat geen sprake is van schending van de motiveringsplicht door verweerder. De stelling van eiser dat verweerder in het bestreden besluit ten onrechte zou hebben gesteld dat de door eiser bepleite waarde € 719.000 is aangezien blijkens een latere, in bezwaar overgelegde matrix een waarde zou zijn bepleit van € 661.000, doet hieraan niet af. Eiser heeft daarvan geen bewijs geleverd, hetgeen wel op zijn weg lag, nu verweerder in het verweerschrift heeft weersproken na de hoorzitting een aangepaste matrix van eiser te hebben ontvangen en/of een bericht over een andere voorgestane waarde.

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank, gelet op type, bouwjaar, ligging en grootte voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook alle dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Verweerder heeft in de bij het verweerschrift gevoegde matrix en met de ter zitting afgelegde verklaring een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante-meterprijzen. Met deze kubieke- en vierkante-meterprijzen heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, met de verschillen in ligging, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Bij de toekenning van de kubieke- en vierkante-meterprijzen heeft verweerder tevens rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per kubieke- en vierkante meter afneemt naarmate de inhoud dan wel het perceeloppervlak groter is.

9. Tussen partijen is niet in geschil dat ten aanzien van de woning sprake is van een matige staat van onderhoud. Verweerder heeft in verband hiermee op de waarde van de opstal een aftrek toegepast van 5%. Daarnaast heeft verweerder in verband met het matige voorzieningenniveau van de woning, op de opstalwaarde een aftrek toegepast van 10%. De totale aftrek zoals door verweerder toegepast, bedraagt derhalve 15%, zijnde een bedrag van € 74.863,79. Eiser daarentegen heeft vanwege de mindere staat van de woning een aftrek toegepast van € 58.277. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de toegepaste aftrek, nu eiser onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een grotere aftrek is gerechtvaardigd, in voldoende mate rekening heeft gehouden met de in het beroepschrift genoemde gronden betreffende de staat van de woning.Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de kwaliteit van het vergelijkingsobject [F] een “4” (goed) is. Verweerder daarentegen heeft in dit verband ter zitting verklaard dat hem uit eigen wetenschap bekend is dat de kwaliteit van dit vergelijkingsobject gemiddeld is. De rechtbank heeft geen reden aan verweerders verklaring ter zitting te twijfelen en zij gaat derhalve hiervan uit.

De rechtbank gaat bovendien uit van verweerders onweersproken stelling in het verweerschrift dat de kelder van de woning niet is meegenomen als woonruimte. De rechtbank merkt hierbij op dat de omstandigheid dat eisers gemachtigde niet ter zitting is verschenen, voor zijn rekening en risico komt.

Anders dan eiser heeft verweerder de ligging van het vergelijkingsobject [G] gewaardeerd op een “1” (één, kwalificatie: “zeer slecht”). Verweerder heeft in dit verband ter zitting voorts verklaard dat dit object is gelegen bij de [H] , nabij het viaduct, aan het begin van de [I] . De rechtbank gaat derhalve met betrekking tot de ligging van dit vergelijkingsobject, uit van de kwalificatie zoals door verweerder toegekend. Gelet hierop alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals vermeld in de bij het waarderapport overgelegde matrix, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

10. Het door eiser in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door “ [J] ”, doet niet af aan het hiervoor gegeven oordeel. Daartoe overweegt de rechtbank dat eiser eerder, te weten in bezwaar, een eveneens door “ [J] ” opgesteld taxatierapport heeft overgelegd. Deze taxatierapporten verschillen ten opzichte van elkaar voor wat betreft de kwalificatie van de onderhoudstoestand van de woning en de voor de woning bepaalde waarde. Zonder toelichting, die ontbreekt, kent de rechtbank aan het in beroep overgelegde taxatierapport, dan ook niet de waarde toe die eiser hieraan toekent.

11. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. De rechtbank zal het beroep dan ook ongegrond verklaren.

Proceskosten

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van

R. van der Vecht, griffier, op 13 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: