Rechtbank Noord-Holland, 17-07-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:5181, AWB - 20 _ 663

1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning, gebouwd in 2000, is een eindwoning. De inhoud van de woning is 301 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 130 m². Op het perceel rust een recht van overpad met een oppervlak van 12 m². De woning is voorzien van een aanbouw (41 m³) en een berging.

2. In het bezwaarschrift, gericht tegen de beschikking heeft eiseres het volgende verzocht:

“ Ik verzoek u bij niet volledige tegemoetkoming aan het bezwaar, op basis van artikel 40 van de Wet WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvindenvan de hoorzitting te verstrekken. ”

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. (hierna: de waardepeildatum).

4. Eiseres bepleit, onder verwijzing naar een in haar opdracht opgesteld taxatierapport (hierna: het rapport), een waarde van maximaal € 220.000 en stelt daartoe het volgende.Een deel van het perceel is in gebruik als brandgang. Dit deel van het perceel kan niet privé door eiseres worden gebruikt en dient dan ook buiten de waardering te worden gelaten. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De woning beschikt op de situatiedatum over een keuken en sanitair die gemoderniseerd dienen te worden. Verweerder heeft hiermee onvoldoende rekening gehouden zodat de waarde te hoog is vastgesteld. Ook het in eigen opdracht opgestelde taxatierapport onderbouwt een waarde van € 220.000, aldus eiseres. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden besluit en verlaging van de waarde.

5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het door hem overgelegde taxatierapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] .

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

7. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de door haar verzochte zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren zijn aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht en derhalve ten onrechte door verweerder niet in bezwaar zijn verstrekt.

8. De rechtbank overweegt het volgende. Vast staat dat eiseres in bezwaar om onder meer de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren van de woning alsmede van de vergelijkingsobjecten heeft verzocht. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat deze factoren eerst na de uitspraak op bezwaar, in casu, het bestreden besluit, kunnen worden verstrekt. Alleen de informatie over de grondwaardes is bij de uitspraak op bezwaar verstrekt, aldus verweerder.De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316) en de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 31 maart 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:2780) met deze handelwijze in strijd heeft gehandeld met artikel 7:4, tweede lid, voornoemd. Immers, “indien (echter) een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces – zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ – en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.” (vgl. ECLI:NL:HR:2018:2018:1316, r.o. 2.3.3.). Verweerder had dus voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar informatie moeten verstrekken betreffende onder meer de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat eiseres recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. Bij het verweerschrift heeft verweerder de gevraagde informatie alsnog verstrekt, zodat artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht toepassing vindt.

10. De rechtbank ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hieromtrent overweegt de rechtbank het volgende.

11. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

12. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [plaats] gelegen rijwoningen zijn met een gelijke (basis)inhoud als de woning die alle rond de waardepeildatum zijn verkocht. Ter zitting heeft verweerder in dit verband toegelicht dat [adres 3] anders dan in de matrix staat - al op 29 augustus 2018 is verkocht, zodat een te hoge indexatie is toegepast, doch dat dit niet in het nadeel van eiseres is. Bovendien hebben de vergelijkingsobjecten een met de woning vergelijkbare perceelgrootte en, gezien de foto’s, een vergelijkbaar uiterlijk.De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

13. Dat laatste heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank gedaan. Daartoe overweegt zij het volgende. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten hebben alle een (basis)inhoud van 260 m³. De woning en het vergelijkingsobject [adres 4] zijn beide voorzien van een aanbouw waardoor zij ten opzichte van de (andere) vergelijkingsobjecten de meeste, te weten 301 m³ inhoud hebben. Verder hebben de woning en de vergelijkingsobjecten een gemiddelde kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling en doelmatigheid. Datzelfde geldt, met uitzondering van het vergelijkingsobject [adres 4] , ook voor het voorzieningenniveau. Laatstgenoemd object heeft een beter voorzieningenniveau. Aan de woning is veruit de laagste prijs, te weten slechts € 549 per kubieke meter, toegekend. Eiser, als gerede partij en op wie derhalve ter zake de bewijslast rust, heeft zijn stelling dat de voorzieningen in de woning zijn gedateerd, niet onderbouwd en derhalve niet aannemelijk gemaakt. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat aan de woning een te hoge prijs per kubieke meter is toegekend.De woning heeft op het vergelijkingsobject [adres 4] na de meeste grond, te weten 130 m². Niet in geschil is dat van dit oppervlak, aan de zijkant van de woning een gedeelte van 12 m² als brandgang is gelegen, waarop een recht van overpad rust. Verweerder heeft deze brandgang blijkens de matrix en naar het oordeel van de rechtbank terecht niet in de waardering betrokken.Naast deze aan de zijkant gelegen brandbrandgang, bevindt zich achter de woning nog een brandgang. Deze brandgang dient, naar het oordeel van de rechtbank, nu verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] eveneens aan de achterzijde zijn voorzien van een soortgelijke brandgang, geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van laatstgenoemde vergelijkingsobjecten. Gelet op het voorgaande alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals vermeld in de matrix, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

14. Het door eiseres opgestelde taxatierapport doet aan het voorgaande niet af. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. In haar taxatierapport heeft eiseres naast de hiervoor genoemde [adres 2] onder meer de objecten [adres 5] en [adres 6] genoemd. Verweerder heeft met betrekking tot het object [adres 5] ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat dit object, gelet op de secundaire objectkenmerken, de vastgestelde waarde van de woning onderbouwt. Verweerder heeft met betrekking tot het object [adres 6] d verklaard dat dit object onvoldoende vergelijkbaar is met de woning vanwege een opbouw. Gelet op de door eiseres ingebrachte informatie heeft het object inderdaad ten opzichte van de eerder genoemde (basis)inhoud een extra inhoud van 160 m³. Dit maakt aannemelijk dat de andere vergelijkingsobjecten beter zijn. Verder heeft eiseres onvoldoende onderbouwd waarom, indien met dit object en de daarbij behorende objectkenmerken rekening wordt gehouden, de waarde van de woning te hoog zou zijn vastgesteld. De rechtbank overweegt in dit verband dat het rapport elke cijfermatige onderbouwing ontbeert.

15. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

16. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor in overweging 9 heeft overwogen, ziet der rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten, daaronder begrepen de kosten van het taxatierapport, ziet de rechtbank geen aanleiding.