Rechtbank Noord-Holland, 17-07-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:5188, AWB - 19 _ 4492

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 17 juli 2020

Datum publicatie: 27 juli 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:5188

Zaaknummer: AWB - 19 _ 4492

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 22

Inhoudsindicatie

niet inzichtelijk gemaakt wel bedrag in verkoopprijs aan vve-reserve moet worden toegerekend

Uitspraak

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/4492

(gemachtigde: G. Gieben),

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 235.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 6 augustus 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft voorafgaand aan de zitting bij brief van 26 mei 2020 een reactie gegeven op het verweerschrift. Deze reactie is in afschrift gestuurd aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juni 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een appartement. De inhoud van de woning is 257 m³.

2. In zijn waarderapport, gedateerd 20 februari 2020, heeft verweerders taxateur [naam] , de waarde van de woning per de waardepeildatum getaxeerd op € 239.000.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

4. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 225.000 en stelt daartoe het volgende. De objecten [adres 2] en [adres 3] zijn gelet op paragraaf 3.1.1. van de Waarderingsinstructie niet bruikbaar om de vastgestelde waarde te onderbouwen.De voornoemde vergelijkingsobjecten hebben een geheel andere ligging. Het vergelijkingsobject [adres 4] wijkt qua verkoopprijs te veel af van de waarde van de woning en is gelet op paragraaf 3.1.1. voornoemd derhalve evenmin bruikbaar ter onderbouwing van de waarde. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van de woning. In dit verband heeft eiser naar voren gebracht dat de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten, bestemd is voor verhuur. Gelet op de zogenoemde verkrijgingsfictie hoeft verweerder hiermee geen rekening te houden (paragraaf 5.1. van de Waarderingsinstructie). Echter, vanwege de verhuurde staat wordt er slechts beperkt onderhoud uitgevoerd. Ook de kwaliteit en luxe blijven achter bij de gemiddelde woning.

5. Eiser wijst op het naar zijn mening goed vergelijkbare object [adres 5] (verkocht op 4 juli 2017 voor € 290.000) dat een woonoppervlak heeft van 112 m². Dit object toont aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft geen rekening gehouden dat in de transactiesom van een appartementsrecht ook een bedrag is opgenomen voor de reserve die een vereniging van eigenaren heeft opgebouwd. Verweerder heeft ook aan alle appartementen een liggingswaarde toegekend terwijl evident in de waardering van de Wet WOZ voor de ondergrond bij etagebouw geen waarde wordt toegekend en ervan wordt uitgegaan dat deze waarde is verdisconteerd in de kubieke meterprijs. Bij een verschil in ligging wordt dit aangeduid door middel van een verschil in score hiervoor. In verband hiermee heeft de taxateur van eiser de liggingswaarde verwijderd en deze verdisconteerd in de prijs per kubieke meter, aldus eiser. Eiser heeft bij de brief van 26 mei 2020 een matrix, opgesteld door een taxateur, gevoegd. Ter zitting is gebleken dat delen van de ingebrachte matrix niet op het ingebrachte stuk zijn afgeprint. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden en verlaging van de waarde.

6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het door hem overgelegde waarderapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 4] en [adres 6] , beide te [plaats] .

7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. Eiser heeft ter zitting verklaard dat hij hetgeen hij heeft gesteld met betrekking tot de Waarderingsinstructie niet langer handhaaft. Deze argumenten behoeven derhalve geen bespreking meer. Bovendien heeft eiser zich ter zitting op het nadere standpunt gesteld dat de door verweerder in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde, alsmede dat [adres 5] inderdaad niet vergelijkbaar is. Ook heeft eiser gesteld dat door de door verweerder in aanmerking genomen secundaire objectkenmerken in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen, doordat de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten, bestemd is voor verhuur.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Met partijen acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

11. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, een en ander zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waarderapport en de bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke meterprijzen en liggingswaarden.Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in inhoud, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningenniveau en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft in dit verband ter zitting verklaard dat aangezien sprake is van zogenoemde “gestapelde bouw” er geen gebruik is gemaakt van een grondstaffel maar dat in plaats daarvan een liggingswaarde, zijnde een elektronische rekencomponent, is toegevoegd. Deze liggingswaarde, welke door de taxateur wordt toegevoegd, is afhankelijk van de grootte van het betreffende object alsmede van de ligging. Verweerder heeft ter zitting voorts onweersproken verklaard dat er tussen de woning en de vergelijkingsobjecten geen verschil in ligging is omdat alle een gemiddelde ligging hebben. In verband met het verschil in inhoud is aan de woning en het vergelijkingsobject [adres 6] derhalve een liggingswaarde toegekend van € 50.000 terwijl aan het vergelijkingsobject [adres 4] (een aanzienlijk grotere inhoud) een liggingswaarde is toegekend van € 75.000. De woning heeft een inhoud van 257 m³, [adres 6] een bijna gelijke inhoud van 259 m³ en [adres 4] een inhoud van 372 m³, welke inhoud ongeveer 50% groter. is dan van de beide andere objecten. Gelet hierop acht de rechtbank deze systematische wijze van vergelijken van woningen op zichzelf beschouwd bruikbaar en is deze naar het oordeel van de rechtbank door verweerder consistent toegepast.

11. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de omstandigheid dat verweerders taxateur de waarde € 4.000 hoger heeft getaxeerd dan door verweerder is vastgesteld, is de rechtbank van oordeel dat verweerder op zich aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Echter, eiser heeft in het nader stuk de vraag aan de orde gesteld of in voldoende mate rekening is gehouden met de in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten begrepen vergoeding voor de reserve opgebouwd door de vereniging van eigenaren (hierna: vve-reserve). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 8 september 1993 (ECLI:NL:HR:1993:ZC5446), dient die vergoeding uit de verkoopprijs te worden geëlimineerd. Verweerder heeft ter zitting noch in de processtukken gesteld of aannemelijk gemaakt welk bedrag van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aan de vve-reserve dient te worden toegerekend. In dit verband valt op dat de verkoopprijs van [adres 6] ad € 337.500 is geïndexeerd naar € 329.199, terwijl die vlak voor de waardepeildatum is verkocht. Daarmee is echter nog niet duidelijk of de waardeafname daar specifiek betrekking op heeft. De enkele stelling van verweerder dat de transacties voor gestapelde bouw worden gecheckt op vergoedingen voor de vve-reserve is daarvoor onvoldoende. Het had op de weg van verweerder gelegen in het kader van zijn onderbouwing hier nadere informatie over te verstrekken. Om die reden oordeelt de rechtbank dat verweerder, ondanks het op zich heldere taxatierapport, niet inzichtelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met eventuele vergoedingen voor de vve-reserve. Dit leidt tot de conclusie dat hij de vastgestelde waarde niet voldoende heeft onderbouwd.

13. Eiser heeft een waarde bepleit van € 225.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser deze waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Daartoe overweegt de rechtbank dat eiser in beroep een matrix heeft overgelegd waarin aan de hand van aan de woning en dezelfde vergelijkingsobjecten toegekende prijzen per kubieke meter, aan de betreffende opstal een waarde is toegekend. Daarbij is rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, luxe, doelmatigheid en ligging. Echter, evenmin als verweerder, heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank, inzichtelijk gemaakt welk bedrag van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dient te worden toegerekend aan de vve-reserve. Eiser heeft in de matrix telkens een bedrag van € 2.500 aangenomen, doch heeft die bedragen ook niet onderbouwd. Het had op de weg van eiser gelegen in het kader van de onderbouwing van zijn waarde hierover nadere informatie in te brengen.

14. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van de woning, alles overziende, in goede justitie per de waardepeildatum vaststellen op € 230.000. Daarom is het beroep gegrond en dient het bestreden besluit te worden vernietigd en de beschikking te worden gewijzigd.

Proceskosten

15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de (telefonische) hoorzitting met een waarde per punt van € 261; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).Verweerder heeft ter zitting ingestemd met vergoeding van de kosten van 1 (één) uur van de door eiser in beroep overgelegde matrix. Gelet hierop zal de rechtbank met inachtneming van het tarief zoals is vastgesteld in de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) de vergoeding hiervoor vaststellen op € 64,13 (1 uur à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.636,13.

Beslissing

De rechtbank

-: verklaart het beroep gegrond;
-: vernietigt het bestreden besluit;
-: vermindert de vastgestelde waarde van de woning per de waardepeildatum tot € 230.000;
-: vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting 2019 dienovereenkomstig;
-: bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
-: veroordeelt verweerder in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.636,13 en
-: draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 47 te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 17 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: