Rechtbank Noord-Holland, 17-07-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:5189, AWB - 19 _ 4491

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning. De inhoud van de woning is 310 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 183 m². De woning is voorzien van twee dakkapellen, een balkon en een berging/schuur.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 373.000 en stelt daartoe het volgende. De - naar de rechtbank begrijpt - verkoopprijs van het in het bestreden besluit genoemde vergelijkingsobject [adres 2] moet worden geïndexeerd naar de waardepeildatum hetgeen per de waardepeildatum een verkoopprijs oplevert van € 399.498. Het vergelijkingsobject heeft meer inhoud dan de woning. Het vergelijkingsobject toont, rekening houdende met de indexering en een correctie vanwege de inhoud, een lagere waarde aan. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning, zoals de badkamer. Het goed vergelijkbare pand [adres 3] , waar verweerder bij de waardevaststelling geen rekening mee heeft gehouden, toont aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ook het in eigen opdracht opgestelde taxatierapport onderbouwt een waarde van € 373.000, aldus eiser. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden en verlaging van de waarde.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het door hem overgelegde waarderapport met bijgevoegde matrix. Daarin wordt de waarde van de woning getaxeerd op € 423.000 en zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 4] , [adres 2] en [adres 5] , alle te [plaats] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank overweegt vooraf dat eiser ter zitting heeft verklaard dat hij hetgeen hij heeft gesteld met betrekking tot de woning [adres 3] niet langer handhaaft. Deze argumenten behoeven derhalve geen bespreking meer.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Aan de stelling van eiser, onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951) dat de waarde uitsluitend dient te worden onderbouwd door één vergelijkingsobject, te weten [adres 2] , gaat de rechtbank dan ook voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank dat laatstgenoemd object, gelet op het verschil in huisnummer met de woning, op een andere locatie aan de [adres 6] is gelegen. Ook zijn er verschillen in oppervlakte en inhoud, mede door een aanbouw en in bijgebouwen (schuur dan wel tuinhuis). Door dit alles is dit object, anders dan eiser stelt, niet volledig identiek aan de woning. Gelet hierop, alsmede gelet op de omstandigheid dat de overige vergelijkingsobjecten, gelet op bouwjaar, inhoud, perceelgrootte en bijgebouwen in hoge mate vergelijkbaar zijn met de woning, is de rechtbank van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, er niet slechts van één vergelijkingsobject dient te worden uitgegaan.

9. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft in het bij het verweerschrift gevoegde waarderapport met bijbehorende matrix en met de ter zitting afgelegde verklaring een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkantemeterprijzen. Met deze kubieke- en vierkantemeterprijzen heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, met de verschillen in ligging, kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Bij de toekenning van de kubieke- en vierkantemeterprijzen heeft verweerder tevens rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per kubieke- en vierkante meter afneemt naarmate de inhoud dan wel het perceeloppervlak groter is. Verweerder heeft in het verweerschrift gesteld dat de totale inhoud van het vergelijkingsobject [adres 2] inclusief kleine aanbouw 325 m³ bedraagt, en heeft dit onderbouwd met informatie in het waarderapport. In het licht hiervan heeft eiser de enkele, niet onderbouwde stelling dat dit vergelijkingsobject een totale inhoud heeft van 415 m³, niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft zijn stelling dat indien de waarde (de rechtbank begrijpt: verkoopprijs) van dit object van € 421.000 wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum, dit tot een geïndexeerde verkoopprijs leidt van € 399.498, zonder onderbouwing, die ontbreekt, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt. Daarbij is relevant dat verweerder in het verweerschrift de geïndexeerde) verkoopprijs van € 410.112 heeft gemotiveerd met de onbetwiste stelling dat verkoop al op 25 april 2018 tot stand is gekomen.Voorts is eiser is als gerede partij met betrekking zijn stelling dat de kwaliteit van de woning matig is en dat deze beschikt over gedateerde voorzieningen, nu zijn stelling onderbouwing ontbeert, niet geslaagd in de op hem in zoverre rustende bewijslast. De enkele stelling dat zijn taxateur de woning inpandig heeft opgenomen, is daartoe onvoldoende. Het lag op de weg van eiser, als gerede partij, dit standpunt met bewijs te onderbouwen. De rechtbank gaat ten aanzien van de woning derhalve uit van de door verweerder gestelde gemiddelde kwaliteit en voorzieningen.

Aan de aanwezigheid van de spoorlijn kent de rechtbank, nu tussen partijen niet in geschil is dat deze op een afstand van 200 meter van de woning is gelegen en dat tussen de woning en de spoorlijn bovendien bebouwing aanwezig is, voor de ligging van de woning geen waardedrukkend effect toe. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals weergegeven in de matrix, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten.

10. De in eisers taxatierapport genoemde woning [plaats] doet aan het voorgaande niet af. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat deze woning, ofschoon op zichzelf beschouwd voldoende vergelijkbaar, vanwege de ligging aan een drukke, doorgaande weg, een slechte ligging heeft. Als gevolg hiervan, zo heeft verweerder voorts onweersproken verklaard, realiseren woningen gelegen aan de [adres 7] lagere verkoopprijzen en onderbouwt het verkoopcijfer van deze woning evenzeer de vastgestelde waarde. Het taxatierapport van eiser doet ook voor het overige niet af aan de vastgestelde waarde. Eiser heeft immers zijn beroep op [adres 3] laten vallen en [adres 2] is hiervoor al afdoende besproken.

11. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

12. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.