Rechtbank Noord-Holland, 24-08-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:6484, AWB - 19 _ 1353

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is tussenwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 392 m3 en de oppervlakte van het perceel is 164 m2.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Voorts is in geschil of verweerder een separaat hoorverslag van de mondelinge behandeling van het bezwaar had moeten opstellen.

3. Eiseres heeft een waarde bepleit van € 159.000. Eiseres heeft daartoe - zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Meer specifiek heeft eiseres gesteld dat de toegepaste correcties op het onderhoud en de kwaliteit van de woning en vergelijkingsobjecten onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt door verweerder. Voorts stelt eiseres dat verweerder geen verslag van het hoorgesprek opgesteld en aan eiseres overgelegd.

4. Verweerder heeft gesteld dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Verweerder wijst daarbij onder meer naar een matrix. Hierin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de objecten [C] , [D] ,

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Eiseres heeft gesteld dat een verslag van de mondelinge behandeling van het bezwaar ontbreekt. Deze beroepsgrond treft geen doel. Op grond van artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) moet verweerder een verslag van de hoorzitting maken. Artikel 7:7 van de Awb schrijft niet voor in welke vorm het verslag wordt opgemaakt. Gelet hierop heeft verweerder kunnen volstaan om wat tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht in de tekst van de uitspraak op bezwaar te verwerken.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten.

9. Indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldoet, zal de rechtbank oordelen of de door eiseres verdedigde waarde door eiseres aannemelijk is gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

10. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] in dezelfde woonwijk gelegen tussenwoningen zijn, uit een nagenoeg gelijk bouwjaar met een vergelijkbaar uiterlijk en waarvan de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning. Dat er enige verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders.

11. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

12. Tussen partijen is in geschil of de toegepaste correcties op het onderhoud en kwaliteit voldoende zijn onderbouwd door verweerder. Uit de matrix blijkt dat verweerder de volgende correcties voor het onderhoud en kwaliteit voor de woning en de vergelijkingsobjecten heeft toegepast:

- [A] (de woning) -/- € 6.000;

- [C] € 9.000;

- [E] -/- € 11.000;

- [F] € 0;

- [G] -/- € 5.000.

13. Ter zitting heeft verweerder deze correcties op onderhoud en kwaliteit nader toegelicht. De woning en de vergelijkingsobjecten [E] en [G] hebben een redelijke staat van onderhoud en kwaliteit, waarbij de overige vergelijkingsobjecten een voldoende voor onderhoud en kwaliteit hebben gekregen. Dat er een verschil in de hoogte van de correcties zit komt tot uitdrukking in de staat van onderhoud en kwaliteit in samenhang met de verkoopprijzen van de referentieobjecten.

14. De rechtbank kan de uitleg van verweerder niet volgen. Uit de matrix blijkt dat de [E] verkocht is voor € 182.000, waarbij een negatieve correctie onderhoud en kwaliteit heeft plaatsgevonden van € 11.000. [D] is daarentegen verkocht voor

€ 181.500, waarbij een positieve correctie onderhoud en kwaliteit heeft plaatsgevonden van € 4.000. Ook is uit de overige feiten en omstandigheden, vermeld in de matrix en taxatierapporten van de referentieobjecten en onderbouwing van verweerder, het dusdanig kleine verschil in de verkoopprijs en de verschillende toegepaste correcties op onderhoud en kwaliteit niet te herleiden.

15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het verweerschrift, matrix en hetgeen hij ter zitting nader heeft toegelicht onvoldoende duidelijk gemaakt waarop de aard en de hoogte van de correcties zijn gebaseerd en welke factoren hij daarbij in overweging heeft genomen om tot de correcties te komen. Verweerder heeft hierdoor de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.

16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar bepleite lagere waarde van € 159.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Zij heeft daartoe geen concrete feiten en/of omstandigheden gesteld welke specifiek betrekking hebben op de staat van onderhoud en/of de kwaliteit van de woning welk de voorgestane lagere waarde onderbouwt.

17. Nu beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt zal de rechtbank om tot een finale geschilbeslechting te komen, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb de waarde in goede justitie vaststellen op € 163.000.

18. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

19. Eiser heeft verzocht om toekenning van een immateriële schadevergoeding voor de schade die zij heeft geleden en lijdt in de vorm van de spanning en frustratie als gevolg van de overschrijding van de redelijke termijn van twee jaar.

20. Het bezwaarschrift is ingediend op 12 maart 2018, uitspraak op bezwaar is gedaan op 15 februari 2019, en de rechtbank doet uitspraak op 24 augustus 2020, zodat in deze zaak de redelijke termijn is overschreden met zes maanden, welke periode geheel is toe te rekenen aan de bezwaarfase. Bijzondere omstandigheden op grond waarvan de redelijke termijn verlengd zou moeten worden zijn door verweerder niet gesteld. Gelet op hierop bedraagt de immateriële schadevergoeding in deze zaak € 500 welke geheel door verweerder vergoed dient te worden.

21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).