Rechtbank Noord-Holland, 28-08-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:6833, AWB - 19 _ 4223

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 28 augustus 2020

Datum publicatie: 3 september 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:6833

Zaaknummer: AWB - 19 _ 4223

Inhoudsindicatie

Wet WOZ: de rechtbank volgt verweerder met betrekking tot de wijze waarop met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening moet worden gehouden

Uitspraak

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/4223

(gemachtigde: G. Gieben),

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 311.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Bij brief van 12 februari 2020 heeft verweerder naar aanleiding van een verzoek van de rechtbank een nader stuk ingediend, welk stuk in afschrift aan eiser is toegezonden.

Bij brief gedateerd 20 april 2020 heeft de rechtbank partijen bericht dat zij van oordeel is dat een zitting niet nodig is. Daarbij is partijen verzocht binnen vier weken te laten weten of zij een zitting wensen.

Eiser heeft op 22 april 2020 een aanvullend beroepschrift (met bijlagen) naar de rechtbank toegezonden, hetwelk in afschrift aan verweerder is verstrekt.

Verweerder heeft bij brief van 19 mei 2020 een aanvullend verweerschrift ingediend. In deze aanvulling, welke in afschrift is verstrekt aan eiser, heeft verweerder de rechtbank tevens toestemming verleend om zonder zitting uitspraak te doen.

In verband met voornoemde aanvulling van verweerder is eiser, wederom, thans binnen één week, verzocht te laten weten of hij een zitting wenst. Eiser heeft hierop niet gereageerd.

Vervolgens heeft de rechtbank partijen bericht het onderzoek te sluiten en uitspraak te doen.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning. De inhoud van de woning is 382 m³ en de oppervlakte van het perceel is 159 m². De woning is voorzien van een aangebouwde en een vrijstaande berging.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 296.000 en stelt daartoe het volgende. Door verweerder is onvoldoende rekening gehouden met de bovengemiddelde voorzieningen van het vergelijkingsobject [b] . Dit object beschikt over een compleet nieuwe keuken, welke in 2017 is vernieuwd. Deze compleet vernieuwde voorzieningen hebben een waardevermeerderende invloed waarmee verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden. Hierdoor is de eindwaarde te hoog vastgesteld. Eiser wijst ter nadere onderbouwing op een taxatierapport van de hand van [C] en [D] , taxateur bij het kantoor van de gemachtigde. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van € 296.000.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde taxatierapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [b] , [e] en [f] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en bijbehorende matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Uit de omstandigheid dat beide partijen hun standpunten doen steunen op dezelfde vergelijkingsobjecten leidt de rechtbank af dat deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, staat van onderhoud, doelmatigheid, uitstraling en voorzieningenniveau alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.De woning is het best vergelijkbaar met het vergelijkingsobject [b] . Dit object is heeft evenals de woning een basis inhoud van 382 m³. Het vergelijkingsobject heeft 11 m² meer grond. Ook de grootte van beide bij elk van de afzonderlijke woningen behorende bergingen zijn gelijk. Dit vergelijkingsobject is ca. drie maanden nà de waardepeildatum verkocht voor € 340.000, zijnde € 29.000 meer dan de voor de woning per de waardepeildatum vastgestelde waarde. Gelet op het voorgaande alsmede gelet op de omstandigheid dat eiser zijn stelling, inhoudende dat de voorzieningen van het vergelijkingsobject bovengemiddeld zijn en dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden, in het licht gezien van hetgeen verweerder hieromtrent heeft gesteld, onvoldoende aannemelijk gemaakt om tot neerwaartse bijstelling van de waarde te kunnen leiden, is de rechtbank van oordeel dat de vastgestelde waarde ten opzichte van genoemd vergelijkingsobject niet in een onjuiste verhouding staat ten opzichte van de verkoopprijs van het vergelijkingsobject. Dat geldt, gelet op de verschillen, een en ander zoals vermeld in de matrix, evenzeer voor de verkoopprijzen van de overige vergelijkingsobjecten. Het door eiser bij het aanvullend beroepschrift overgelegde taxatierapport doet hier niet aan af. Daartoe overweegt de rechtbank uit dit rapport blijkt dat tussen partijen geen geschil van inzicht bestaat wat betreft de maatvoering en de objectkenmerken, met uitzondering van het voorzieningenniveau van [b] waarover de rechtbank hiervoor reeds heeft geoordeeld. Voorts leidt eiser uit de gerealiseerde verkopen van de vergelijkingsobjecten dezelfde waarden per waardepeildatum af als verweerder. Het geschil spitst zich toe op de vraag op welke wijze rekening moet worden gehouden met de verschillen in inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten. In de taxatieopbouw van eiser is de waarde per kuub van de woning gelijk aan de gemiddelde waarde per kuub van de vergelijkingsobjecten (€ 517). Dat resulteert in een waarde per kuub van de woning die aanzienlijk lager is dan die van [b] die over een gelijke inhoud beschikt (€ 558), en die van [e] , die 37 kuub groter is (€ 540). In de taxatieopbouw van verweerder wordt telkens aan grotere objecten een kleinere waarde per kuub toegekend, wat meer in de lijn der verwachting ligt. Weliswaar hanteert verweerder bij [b] bij gelijke objectkenmerken en inhoud een hogere waarde per kuub dan bij de woning, maar dat is niet in het nadeel van eiser. De rechtbank volgt daarom de berekening van verweerder.

9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van

R. van der Vecht, griffier, op 28 augustus 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: