Rechtbank Noord-Holland, 04-09-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:6843, AWB - 19 _ 5561

1. De woning is een tussenwoning uit het bouwjaar 1995. De inhoud van de woning met dakkapel is ongeveer 447 m3. De grondoppervlakte bedraagt circa 144 m2.

2. In het taxatieverslag bij de beschikkingen is de waarde van de woning door verweerder bepaald op € 282.000. Bij de uitspraken op het bezwaar is deze waarde door verweerder gehandhaafd. Bij die uitspraken zijn fouten in het taxatieverslag verbeterd, wordt één van de drie vergelijkingsobjecten niet langer ter vergelijking aangedragen en worden twee nieuwe vergelijkingsobjecten toegevoegd.

3. Bij het verweerschrift heeft verweerder een toetsing van de waarde laten uitvoeren door R. Ligthart, een taxateur die aan de gemeente verbonden is. Deze toetsing is neergelegd in een matrix waarin de gegevens van vier vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. Deze matrix mondt uit in een waarde van de woning van € 282.687.

4. In geschil is de waarde van de woning op de voor het kalenderjaar 2019 geldende waardepeildatum 1 januari 2018.

5. Eiser stelt dat hij in zijn verdediging is geschaad doordat in de bezwaarfase (deels) andere vergelijkingspanden zijn gebruikt. Wat betreft de waarde van de woning stelt eiser dat die ten hoogste € 260.000 is. Volgens eiser is namelijk door verweerder onvoldoende rekening gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst zelf ter vergelijking op de WOZ-waarde van het pand [I] .

6. Verweerder stelt dat de onderbouwing van een standpunt bij de uitspraak op bezwaar gewijzigd mag worden en dat eiser hierbij niet in zijn belang is geschaad. Wat betreft de waarde van de woning is de beschikte waarde van € 282.000 niet te hoog. Er is afdoende rekening gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het door belanghebbende aangedragen pand [I] is niet recent verkocht en was bovendien incidenteel verkeerd gewaardeerd.

7. Eiser stelt dat hij in zijn verdediging is geschaad. Doordat verweerder bij de uitspraak op bezwaar met andere vergelijkingspanden is gekomen, is eiser in wezen de bezwaarfase ontnomen en moet hij wel in beroep komen om de fiscale gevolgen van de toegevoegde panden (voor het eerst) te betwisten. Verweerder heeft daartegenover gesteld dat beide partijen vrij zijn om hun standpunt te onderbouwen met nieuwe argumenten. Verder heeft taxateur [G] in juni 2020 telefonisch contact opgenomen met eiser om de taxatie te bespreken.

8. Voorop wordt gesteld dat verweerder in zijn uitspraak op bezwaar geen ander standpunt heeft ingenomen dan daarvoor, te weten dat de beschikte waarde van de woning van € 282.000 niet te hoog is. Ook niet anders geworden, is de onderbouwing van dat standpunt aan de hand van de woningen [C] en [D] te [Z] , ware het niet dat ten aanzien van [D] enkele fouten in de gebruikte gegevens verbeterd zijn. In zoverre kon eiser zijn pijlen blijven richten op het beschikte bedrag en op de vergelijking met de beide genoemde woningen. Er is dus geen sprake van een wijziging die ten gevolge had dat eiser een heel andere strategie moest kiezen.Dat bij de uitspraak op bezwaar twee woningen aan de [H] zijn toegevoegd aan de vergelijking om de onderbouwing van de waarde te verstevigen, stond verweerder vrij. Er was namelijk geen sprake van een situatie waarbij verweerder zich gebonden had aan een bepaalde onderbouwing van zijn standpunt. Verweerder mocht, evenals eiser, het eigen standpunt onderbouwen met nieuwe argumenten en bewijsmiddelen. Eiser is niet in zijn procesvoeringsmogelijkheden of belangen geschaad door de wijziging in de vergelijkingsobjecten. Het nut van de bezwaarfase is eiser immers niet onthouden. Wat betreft de door eiser beschreven gemiste kans heeft verweerder zich dit aangetrokken door via de taxateur contact met eiser te zoeken om hem zo de gelegenheid te geven om verweerder op andere gedachten te brengen ten aanzien van de nieuwe panden. Iets wat verweerder overigens niet verplicht was te doen, gelet op het hiervoor overwogene.

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt deze waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde gewezen op de matrix (zie onder 3) en de toelichting daarbij in het verweerschrift.

11. Tussen partijen is niet in geschil dat de in de matrix gebruikte vergelijkingspanden op zich ter vergelijking kunnen dienen, mits genoeg rekening wordt gehouden met relevante verschillen.

12. Dat is onvoldoende gebeurd, aldus eiser, omdat sommige woningen een aanzienlijk grotere en beter bruikbare voor- of achtertuin hebben dan zijn woning, of meer inpandige ruimte, zoals een extra (slaap)verdieping. De bouw van de vergelijkingspanden acht eiser ook beter dan zijn woning, vanwege meer stenen gevelwerk. Verweerder betoogt echter dat met dergelijke verschillen afdoende rekening is gehouden. Het taps toelopen van de achtertuin is geen reden voor een waardeverlaging van het perceel, omdat de tuin voldoende functioneel gebruikt kan worden, aldus verweerder.

13. Wat betreft de grootte van de woningen en van de percelen wordt met die verschillen rekening gehouden doordat de woning niet gewaardeerd wordt aan de hand van de verkoopprijzen van de andere woningen op zich, maar doordat de waardebepaling per vierkante en kubieke meter plaats vindt. Dit valt af te leiden uit de berekeningen in de matrix. Verder vindt in die matrix een kwaliteitsinschaling van de woningen plaats, die tot een verdere correctie van de waarde leidt. De woning van eiser heeft als kwaliteitsclassificatie ‘matig’ gekregen, terwijl de vergelijkingspanden als ‘gemiddeld’ of ‘goed’ zijn beoordeeld. De kubieke meterprijs van eisers woning is gesteld op € 417, terwijl die prijs bij de vergelijkingspanden varieert van € 515 tot € 645.Aan eiser kan worden toegegeven dat zijn achtertuin door een potentiële koper wellicht minder aantrekkelijk gevonden wordt dan de tuinen van de andere panden, vanwege het taps toelopen. Deze omstandigheid rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank in principe een vermindering van de perceelwaarde. Maar door het grote verschil in de kubieke meterwaardering tussen eisers woning en de vergelijkingspanden is er – gelet op de niet evenredig grote verschillen tussen de woningen – naar het oordeel van de rechtbank genoeg ruimte in de totale waardering van de woning (pand en perceel tezamen) om een waardedrukkend effect van de perceelvorm reeds in die waardering verdisconteerd aanwezig te achten. Per saldo heeft verweerder zich genoeg rekenschap gegeven van de verschillen in grootte en kwaliteit tussen de woning en de vergelijkingspanden.

14. Voorts heeft eiser nog gesteld dat de ligging van zijn woning minder goed is dan die van de andere woningen. De ligging aan een wijkontsluitingsweg levert voor zijn woning verkeersoverlast op. [C] en [D] zijn bovendien beter gelegen aan respectievelijk een kinderspeelplaats en nabij een recreatieplas. Verweerder betoogt dat de ligging van alle panden ‘gemiddeld’ en dus vergelijkbaar is. De rechtbank ziet in de stellingen van eiser geen aanleiding om te betwijfelen dat de woningen vergelijkbaar gelegen zijn, zoals verweerder heeft toegelicht.

15. Wat betreft de verkeersoverlast is ter zitting komen vast te staan dat alle woningen in een dertigkilometerzone liggen. Bovendien liggen de woningen [E] en [F] aan dezelfde weg als de woning van eiser (op nummer [A] ). Uit de verkoopprijzen van de woningen op nummer [E] en [F] valt af te leiden dat zij niet voor lagere prijzen zijn verkocht dan de andere woningen waarmee eisers woning vergeleken wordt.

16. Ten aanzien van de ligging van het pand [C] aan de kinderspeelplaats wijst eiser op verkoopadvertenties waarin dit als voordeel wordt aangeprezen. Het gelijk is echter aan de zijde van verweerder, die hierin geen voordeel ziet. Met het aanprijzen in verkoopadvertenties van de ligging aan een kinderspeelplaats wordt geprobeerd om een bepaalde kopersdoelgroep aan te spreken. Andere kopersdoelgroepen zullen gelukkiger zijn met de ligging van eisers woning. De ligging van [C] is voor potentiële kopers dus niet beter dan de woning van eiser.

17. Het pand [D] ligt in de nabijheid van recreatiegebied ‘Toolenburgerplas’, wat volgens eiser tot een betere ligging dan ‘gemiddeld’ zou moeten leiden. Verweerder heeft erkend dat die woning wat dichter bij ligt, maar dat de plas vanuit eisers woning ook binnen vijf minuten lopend te bereiken is. Nu aannemelijk is dat de recreatieplas vanuit beide woningen binnen korte tijd lopend te bereiken is, heeft verweerder de ligging als vergelijkbaar kunnen beschouwen.

18. Verweerder is in de bewijslast geslaagd om met de vergelijkingspanden in de matrix aannemelijk te maken dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. Aangezien het door eiser aangedragen pand aan de [I] niet verkocht is in de desbetreffende periode, kan deze woning aan die conclusie niets afdoen. Het beroep is ongegrond.

19. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.