Rechtbank Noord-Holland, 09-09-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:6849, AWB - 19 _ 3394

1.8

1.11

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

4. Eiser bepleit uiteindelijk een waarde van € 780.000 en stelt daartoe het volgende. Er is geen rekening gehouden met het recht van overpad. Verweerder gaat met betrekking tot de vergelijkingsobjecten uit van onjuiste objectkenmerken. In dit verband wijst eiser op de bijgevoegde stamkaarten waaruit blijkt dat de vergelijkingsobject [D] , [E] en [F] , een inhoud hebben van respectievelijk 455 m³, 475 m³ en 500 m³. Bij nader stuk stelt eiser dat de inhoud van het vergelijkingsobject [F] 662 m² bedraagt.

5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [E] , [F] , [H] en [D] , alle te [Z] .

Ten aanzien van [E] geeft verweerder aan dat door de nieuwe eigenaar, een belegger die het pand heeft aangekocht om te verhuren, voor een bedrag van € 130.000 een verbouwing is uitgevoerd.

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] gelegen hoek- dan wel rijwoningen zijn uit een (nagenoeg) gelijk bouwjaar en waarvan de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning.De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.

9. De rechtbank overweegt dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waardererapport en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. De kubieke en vierkante meterprijzen zijn gecorrigeerd naar grootte waarbij, anders dan eiser heeft gesteld, rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat naar mate de inhoud van de woning respectievelijk de oppervlakte van het perceel groter is, de kubieke respectievelijk de vierkante meterprijs lager is. Bij de vaststelling van de kubieke meterprijs is bovendien rekening gehouden met de kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling en voorzieningenniveau van de woning. Verweerder is daarbij ten aanzien van het vergelijkingsobject [F] uitgegaan van een inhoud van 408 m³. Verweerder heeft daarbij gewezen op een overgelegde uitdraai van het digitaal bouwarchief van de gemeente Bloemendaal. Uit deze uitdraai blijkt dat de inhoud van 408 m³ is gebaseerd op de originele bouwtekening van 1951 en de uitbreiding 1957. Gelet hierop heeft de rechtbank geen reden aan de inhoud van dit vergelijkingsobject, zoals door verweerder gesteld, te twijfelen. Eiser heeft deze inhoudsmaat betwist maar heeft ten aanzien van de inhoud van dit object geen eenduidig standpunt ingenomen nu hij zowel een inhoud van 662 m³ als een inhoud van

500 m3 heeft genoemd. De door eiser overgelegde plattegrond van de begane grond van [F] kan niet dienen ter onderbouwing van de door eiser berekende inhoud. De rechtbank zal dan ook uitgaan van de door verweerder genoemde inhoud van 408 m³.

10. Eén van de door verweerder gebruikte onderbouwende verkopen betreft het pand [E] . Verweerder heeft de kwaliteit en het onderhoud met een 2 aangeduid en het voorzieningenniveau met een 1. Deze matige onderhoudstoestand heeft verweerder, zoals ter zitting toegelicht, afgeleid uit het feit dat de nieuwe eigenaar na aankoop een verbouwing van € 130.000 heeft laten uitvoeren. Eiser heeft betwist dat het pand zich bij verkoop in dermate slechte staat bevond als waar verweerder vanuit is gegaan en heeft daartoe gewezen op het Inlichtingenformulier verkoopgegevens woningen waarop de koper onder onderhoudsindicatie ten aanzien van alle onderdelen ‘goed’ heeft aangevinkt en bij kwaliteit van de woning heeft aangegeven dat de staat bij aankoop redelijk was en de woning geen bouwtechnische gebreken vertoonde.

11. Met betrekking tot het recht van overpad overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld dat aan de oppervlakte van de grond waar een recht van overpad op rust, zijnde 40m2, geen waarde is toegekend. Daarmee is voldoende recht gedaan aan de waardedrukkende factor van het recht van overpad.

12. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

13. Voorts heeft eiser gewezen op de verkoop van het buurpand [G] . Deze woning is verkocht op 17 juli 2019 en daarmee op een moment dat te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum, zeker gelet op de forse ontwikkelingen in de onroerend- goedmarkt voor woningen. De rechtbank gaat daarom aan de verwijzing van eiser naar de verkoop van dit pand voorbij.

14. Eiser betoogt verder dat de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak en het opvolgende tijdvak aan de woning zijn toegekend. Eiser miskent met deze stelling dat de WOZ-waarde van een woning jaarlijks dient te worden vastgesteld aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het verschil tussen een eerder vastgestelde waarde en een later vastgestelde waarde is dus niet relevant.

15. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waardes aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank komt op een waarde van € 860.000.

16. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren.

17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.312,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.440,76.