Rechtbank Noord-Holland, 06-10-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:7745, AWB - 19 _ 3449

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 740 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.707 m².

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser bepleit een waarde van € 1.551.000. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat verweerder bij de vaststelling van de waarde een te hoge grondwaarde heeft gehanteerd. Alle eerder ingenomen standpunten zijn ter zitting namens de gemachtigde ingetrokken.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde taxatierapport. In dit rapport is de woning getaxeerd op € 1.781.000. Naast gegevens van de woning, bevat de bij dit rapport behorende matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

8. Dat laatste heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet gedaan. Verweerder is uitgegaan van een te gunstige ligging. De rechtbank acht de ligging van de woning vergelijkbaar met die van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] in [plaats] . Verweerder heeft onvoldoende onderbouwd dat de ligging van de woning beter dan gemiddeld is. Dat de woning in het zogenoemde [naam] ligt, is daarvoor onvoldoende. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat partijen en de rechtbank genoegzaam bekend is dat de objecten aan de nabijgelegen [adres 4] in [plaats] een slechtere ligging hebben dan de woning. Deze liggen deels ook in [naam] . Ter zitting is komen vast te staan dat deze objecten voor hun ligging gewaardeerd zijn met het cijfer 2. Het argument van de taxateur dat hij er “anders niet uitkomt”, is ook onvoldoende. Dit alles leidt de rechtbank tot de conclusie dat de ligging van de woning gewaardeerd dient te worden met het cijfer 3. Rekening houdend met deze gemiddelde ligging komt de rechtbank tot een grondwaarde van € 1.148.895 en een totale waarde van € 1.551.000.

9. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).