Rechtbank Noord-Holland, 13-10-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:7996, AWB - 19 _ 4338

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 13 oktober 2020

Datum publicatie: 23 oktober 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:7996

Zaaknummer: AWB - 19 _ 4338

Inhoudsindicatie

WOZ in bezwaar in voldoende mate in de gelegenheid gesteld van de op de zaak betrekking hebbende stukken kennis te nemen.

Uitspraak

w

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/4338

(gemachtigde: G. Gieben),

en

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [B] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 174.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [C] , vergezeld van [D] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een flatwoning, gelegen op de 5de bouwlaag. De woning heeft een inhoud van 180 m³. De woning is voorzien van een inpandige berging/schuur.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 160.000 en stelt daartoe het volgende. Verweerder heeft geen rekening gehouden met het feit dat verkoopcijfers van objecten binnen een vereniging van eigenaren (hierna: vve) gecorrigeerd dienen te worden. Immers, de verkoopcijfers kunnen op meer betrekking hebben dan enkel het appartementsrecht. Niet inzichtelijk is of de verkoopcijfers gecorrigeerd zijn voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de ligging van de woning. Eiser heeft ten slotte gewezen op de verkoopgegevens van de objecten [I] en [F] . De verkoopgegevens van deze objecten tonen aan dat de waarde te hoog is vastgesteld.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [G] nummers: [E] , [F] , [H] , [I] en [J] , alle te [B] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat in de bezwaarfase niet alle stukken zijn overgelegd. Eiser doelt daarbij met name op de stukken waaruit het aandeel van het zogenoemde vve-reserve- en onderhoudsfonds in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten blijkt.Voor zover eiser van mening is dat de hiervoor bedoelde stukken, die wel in de beroepsfase zijn overgelegd als tardief dienen te worden aangemerkt, overweegt de rechtbank het volgende. Uit de processtukken blijkt dat eiser bij email-bericht van 15 mei 2019 is uitgenodigd voor een (telefonisch) te houden hoorzitting op 27 mei 2019. Daarbij heeft verweerder eiser medegedeeld dat de stukken ter inzage liggen en dat eiser een afspraak kan maken van deze stukken kennis te nemen.Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder eiser in de bezwaarfase in voldoende mate in de gelegenheid heeft gesteld van de betreffende stukken kennis te nemen. De betreffende stukken acht de rechtbank in de beroepsfase dan ook toelaatbaar.

De waarde

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Verweerder heeft, in het licht gezien van hetgeen eiser hieromtrent heeft gesteld, met het waarderapport en bijbehorende matrix, voldoende aannemelijk gemaakt dat voor de woning sprake is van een gemiddelde ligging.De rechtbank overweegt in dit verband bovendien dat uit de gehanteerde verkoopgegevens niet is gebleken dat sprake is van een significant verschil in verkoopprijzen van op verschillende bouwlagen gelegen flatwoningen.De rechtbank overweegt voorts dat verweerder met de overgelegde matrix voor elk van de vergelijkingsobjecten inzichtelijk heeft gemaakt voor welk bedrag aan reserve- en onderhoudsfondsen van de vve, de verkoopprijs is gecorrigeerd Verweerder heeft voorts, mede gelet op eisers niet onderbouwde stellingen hieromtrent, met zijn verwijzing naar indexeringspercentages van appartementen in de gemeente [B] , voldoende aannemelijk gemaakt dat de op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten toegepaste indexeringspercentages, overeenkomstig de markt zijn.

Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals is vermeld in de matrix, kan, naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 13 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: