Rechtbank Noord-Holland, 13-10-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:7998, AWB - 19 _ 4490

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met een inhoud van 355 m³. Het perceeloppervlak bedraagt 216 m². De woning is voorzien van een inpandige berging/schuur en een carport.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 420.000 en stelt daartoe het volgende. De objecten [D] en [E] alsmede [F] , tonen aan dat, gelet op de hoge mate van gelijkheid met de woning, de waarde te hoog is vastgesteld. De woning is gelegen op een perceel dat niet optimaal kan worden gebruikt.De achtertuin is het gedeelte van het perceel waar de bewoner gebruik van maakt aangezien daar in privacy kan worden gezeten. Door de vorm van het perceel en door de ligging van de woning op het perceel blijft een gedeelte van de tuin niet bruikbaar waardoor slechts een klein gedeelte overblijft. Het perceel is ondoelmatig en maakt dat de woning moeilijk te verkopen is.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde waardeopbouw. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [D] , [G] , [H] , [I] , [J] [K] , [L] en [E] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Eiser heeft ter zitting verklaard dat hij zijn eerder aangevoerde bezwaren niet langer handhaaft. Deze bezwaren behoeven derhalve geen bespreking meer. Eiser heeft zich gelet op het verhandelde ter zitting op het nadere standpunt gesteld dat nu, gelet op de vergelijkingsobjecten [D] en [E] sprake is van nagenoeg identieke vergelijkingsobjecten, de waarden van die vergelijkingsobjecten dienen te prevaleren boven de waarden van de andere vergelijkingsobjecten (vlg. Rechtbank Oost-Brabant 12 juni 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6465 en Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113). Eiser heeft in dat verband voorts verklaard dat voor zowel de woning als de laatstgenoemde vergelijkingsobjecten, sprake is van een vergelijkbare ligging. Eiser bepleit thans een waarde van € 429.000.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Aan de stelling van eiser, onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951) dat de waarde uitsluitend dient te worden onderbouwd door de vergelijkingsobjecten [D] en [E] , gaat de rechtbank dan ook voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de tuin van de woning voor een groot deel aan een smalle groenstrook grenst welke groenstrook vervolgens grenst aan [M] met vrij uitzicht. Elk van beide tuinen van laatstgenoemde vergelijkingsobjecten daarentegen hebben een “puntvorm” welke “punt” weliswaar aan dezelfde, voornoemde groenstrook grenst, echter, de groenstrook ter plaatse is aanzienlijk breder. De afstand tussen elk van beide tuinen van deze vergelijkingsobjecten en [M] is ten opzichte van de woning, dan ook aanzienlijk groter. Bovendien zijn er verschillen in inhoud tussen de woning en deze vergelijkingsobjecten. Door dit alles is dit object, anders dan eiser stelt, niet volledig identiek aan de woning. Gelet hierop, alsmede gelet op de omstandigheid dat de overige vergelijkingsobjecten, gelet op bouwjaar, inhoud, in hoge mate vergelijkbaar zijn met de woning, is de rechtbank van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, er niet slechts van de vergelijkingsobjecten [D] en [E] dient te worden uitgegaan. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.