Rechtbank Noord-Holland, 13-10-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:7999, AWB - 20 _ 155

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 13 oktober 2020

Datum publicatie: 23 oktober 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:7999

Zaaknummer: AWB - 20 _ 155

Inhoudsindicatie

WOZ standaard

Uitspraak

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 20/155

(gemachtigde: G. Gieben),

en

Procesverloop

Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 304.000. in hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar, met dagtekening 14 oktober 2019 (hierna: het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2020 te Haarlem.

Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] en [C] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning met een garage. De inhoud van de woning is ongeveer 407 m3 en de oppervlakte van het perceel is 205 m2. De woning is voorzien van een garage.

Geschil 2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van € 280.000 en heeft daartoe het volgende gesteld.De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten [D] en [E] onderbouwen een lagere dan de vastgestelde waarde. De woning is gelegen op een perceel dat niet optimaal bruikbaar is aangezien een deel in gebruik is als brandgang.

4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overlegd taxatierapport met waardematrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 306.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van de vergelijkingsobjecten [E] , [F] en [D] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Eiser heeft ter zitting gesteld dat hij zijn bezwaren, voor zover het betreft de aanwezigheid van de brandgang op een deel van het perceel van de woning, alsmede zijn stelling voor zover deze inhoudt dat verweerder de verkoopinformatie van het vergelijkingsobject [F] niet heeft overgelegd, niet langer handhaaft. Deze bezwaren behoeven derhalve geen bespreking meer.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met bijgevoegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank is, anders dan eiser, van oordeel dat alle door verweerder in bedoeld rapport en bedoelde matrix genoemde vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In eisers stelling dat het vergelijkingsobject [D] ten opzichte van de woning, een andersoortige hoekwoning betreft, ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding dit vergelijkingsobject onvoldoende vergelijkbaar te achten. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling, het voorzieningenniveau, de staat van onderhoud en doelmatigheid alsmede met de aanwezige bijgebouwen. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat in de matrix, anders dan in het taxatierapport, is vermeld dat het oppervlak van de bij de woning behorende garage 18 m² bedraagt, terwijl het taxatierapport vermeldt dat de inhoud van bedoelde garage 18 m³ bedraagt. Verweerder heeft ter zitting aannemelijk gemaakt dat, nu de garage is voorzien van een schuin dak, dient te worden uitgegaan van een inhoud van 18 m³ voor de garage, een en ander zoals in het taxatierapport is vermeld.

Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals vermeld in de matrix, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid vanR. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 13 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: