Rechtbank Noord-Holland, 21-09-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8521, AWB - 19 _ 3799

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een carport/garage, een aangebouwde berging/bijkeuken, een schuur, een kas en drie dakkapellen. De inhoud van de woning is 459 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.210 m².

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit een waarde van € 335.000. Verweerder stelt dat de waarde van € 436.000 niet te hoog is vastgesteld.

3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omgang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

4. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

5. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een Overzicht taxatiewaarden overgelegd. Naar volgt uit het Overzicht taxatiewaarden is de waarde van de woning overeenkomstig het hiervoor onder 4 vermelde artikel bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij als vergelijkingsobjecten [C] te [D] , [E] te [F] en [G] te [Z] zijn gebruikt.

6. Voor de toepassing van de vergelijkingsmethode is het niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen woningen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten in beginsel voldoende vergelijkbaar met de woning.

7. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, gelet op de onderlinge verschillen, in een juiste verhouding staan tot de waarde van de woning van eiser en overweegt daartoe als volgt. Als door verweerder niet althans onvoldoende weersproken staat tussen partijen vast dat het al dan niet beschikken over spouwmuren een wezenlijk verschil is in de bouwkundige kwaliteit van een woning die tot uitdrukking komt in een verschil in marktprijs. Verweerder heeft niet weersproken dat de woning niet, en de vergelijkingsobjecten [H] en [E] wel over spouwmuren beschikken. Verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat hij op correcte wijze rekening heeft gehouden met deze verschillen. Uit het Overzicht taxatiewaarden blijkt immers dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning, zonder spouwmuren, gelijk dan wel hoger is gewaardeerd dan die van de objecten met spouwmuren en dat [G] , eveneens een object zonder spouwmuren, voor de factoren kwaliteit en onderhoud een lagere waardering heeft dan de woning. Voorts heeft verweerder onvoldoende inzicht gegeven in de taxatieopbouw. De matrix vermeldt soms vierkante meterprijzen waar kennelijk kubieke meterprijzen zijn bedoeld. Onvoldoende toegelicht is waarom verweerder bij de bij de woning behorende berging en schuur aanzienlijk hogere vierkante meterprijzen heeft gehanteerd dan bij het woningdeel. Onduidelijk is gebleven waarom verweerder aan de berging behorend bij [G] geen waarde heeft toegekend. De rechtbank heeft al met al onvoldoende inzicht in de keuzes die verweerder heeft gemaakt, en kan daarom niet voldoende controleren of de getaxeerde waarde van de woning aansluit bij deze keuzes.

8. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder het van hem verlangde bewijs, dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, niet heeft geleverd.

9. De omstandigheid dat verweerder niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door eiser bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op eiser rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Eiser is naar het oordeel van de rechtbank met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin erin geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken, nu hij deze waarde verder niet heeft onderbouwd.

10. Nu geen van partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum – rekening houdend met alle feiten en omstandigheden van het geval – in goede justitie vast op € 400.000.

11. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

12. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.