Rechtbank Noord-Holland, 26-10-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8601, AWB - 19 _ 4139

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde woning, gebouwd in 1982. De inhoud van de woning is 430 m³ en de oppervlakte van het perceel is 975 m². De woning is voorzien van een garage (65 m³).

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 222.000 en stelt daartoe het volgende. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen in het kerkdorp [Z] . [Z] zelf heeft geen voorzieningen en ligt ver verwijderd van dorpen die wel voorzieningen hebben. Verweerder heeft bovendien onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning naast een kassenbedrijf en in de buurt van sportvelden. Voorts is in onvoldoende mate rekening gehouden met de wet van het afnemend grensnut. Ten slotte is onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer dient gemoderniseerd te worden. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden besluit en verlaging van de waarde.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst naar de overgelegde matrix en het taxatieverslag. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [A] , [C] en [D] te [Z] , [E] te [F] , [G] te [H] , [I] te [J] en [K] te [L] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, laat de rechtbank de verkoopgegevens van het vergelijkingsobject [K] , nu de verkoopdatum van dit object meer dan een jaar is verwijderd van de waardepeildatum, buiten beschouwing. De overige door verweerder in het taxatieverslag en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Daartoe overweegt de rechtbank dat deze vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde taxatieverslag en matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, het perceel, de ligging, kwaliteit, doelmatigheid, het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft bovendien aannemelijk gemaakt dat op de waardepeildatum sprake is van een zogenoemde verkopersmarkt, waarop kopers zo weinig onderhandelingsruimte hebben dat de staat van de badkamer voor de meest biedende gegadigde geen prijsbepalende omstandigheid is. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat de woning dezelfde zogenoemde KODV-kenmerken heeft als de vergelijkingsobjecten. Gelet daarop is derhalve te verwachten dat aan de woning, gelet op de wet van het afnemend grensnut, in casu de verwachting dat de prijs per kubieke meter afneemt naar mate de inhoud van de woning groter is, ten opzichte van het vergelijkingsobject [C] , dat een grotere inhoud heeft, een hogere prijs per kubieke meter had moeten worden toegekend. Aan de woning is ten opzichte van laatstgenoemd object echter juist een lagere prijs per kubieke meter toegekend, wat niet in het nadeel is van eiser.

8. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

9. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.