Rechtbank Noord-Holland, 27-10-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8602, AWB - 19 _ 4142

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 27 oktober 2020

Datum publicatie: 2 november 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:8602

Zaaknummer: AWB - 19 _ 4142

Inhoudsindicatie

WOZ; standaard

Uitspraak

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/4142

(gemachtigde: A. Oosters),

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 333.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 15 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een in 1977 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 320 m³ en een perceelgrootte van 1.610 m². De woning is voorzien van een garage (85 m²) en een berging (220 m²).

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 284.000 en stelt daartoe het volgende. Onbegrijpelijk is het standpunt van verweerder dat ten opzichte van de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden met een gemiddelde staat van onderhoud van de woning.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de bij het verweerschrift overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [C] , [D] , [E] , alle te [Z] en [F] te [G] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Eiser heeft ter zitting de door verweerder vastgestelde inhoud van de vergelijkingsobjecten [E] en [C] bestreden. Eiser heeft zijn stellingen hieromtrent echter niet onderbouwd en derhalve niet aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar verkregen informatie van een makelaar, zonder daaromtrent enige onderbouwing te verstrekken, is daartoe niet voldoende. De rechtbank gaat in het onderstaande met betrekking tot de inhoud van deze vergelijkingsobjecten derhalve uit van de inhoud zoals deze door verweerder is vastgesteld.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Dit heeft eiser ook niet betwist. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, voorzieningenniveau en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft mede met de door hem in zijn verweerschrift overgelegde foto’s, in het licht van eisers niet nader onderbouwde stelling op dit punt, naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een gemiddelde staat van onderhoud en voorzieningenniveau heeft. Voorts heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat in [Z] en [G] sprake is van een vergelijkbare ligging en dat uit de gehanteerde verkoopgegevens niet is gebleken dat sprake is van een significant verschil in verkoopprijzen van al dan niet aan doorvaarbaar water gelegen woningen.Ook eisers stelling ter zitting dat uitgaande van de gemiddelde ontwikkeling van de waardes van woningen in de gemeente Medemblik in de periode 2015 – 2018, zoals gerapporteerd door de Waarderingskamer, de waarde van de woning op € 311.000 dient te worden vastgesteld, wordt verworpen. De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. De waarde van de woning kan worden bepaald op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een gemiddelde stijging van alle WOZ-waardes of huizenprijzen in de gemeente Medemblik levert echter geen relevante maatstaf op voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Dit is dus geen omstandigheid waarmee afzonderlijk rekening hoeft te worden gehouden.

9. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder is derhalve in zijn bewijslast geslaagd en heeft de waarde derhalve niet te hoog vastgesteld.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier, op 27 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: