Rechtbank Noord-Holland, 08-09-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8878, AWB - 19 _ 4304

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met dakkapel en is gebouwd in 2017. De oppervlakte van de woning is 295 m² en de inhoud van de woning is ongeveer 1.075 m³. De woning heeft een perceelgrootte van 670 m². De woning heeft een vrijstaande garage van 20 m² en een inhoud van 65 m³.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser bepleit een waarde van € 675.000 en stelt daartoe dat het door verweerder gehanteerde referentieobject [C] een groter perceel en een kleiner woonhuis heeft dan zijn woning. Verder is de zolder niet afgewerkt, ontbreekt er een badkamer en is de tuin nog niet af. Daarnaast voert eiser aan dat er volgens hem geen woningen zijn verkocht met waarden vergelijkbaar met de waarde zoals door verweerder is vastgesteld.

4. Verweerder stelt dat de door hem vastgestelde waarde van € 857.000 niet te hoog is en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij onder meer op het verweerschrift en het daarbij overgelegde taxatieverslag met bijbehorende waardematrix. Hierin zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van de (vergelijkings)objecten [C] , [D] en [E] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

8. De door verweerder in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank, gelet op type, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook alle dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

9. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft in de bij het verweerschrift gevoegde matrix een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante-meterprijzen. Zo heeft verweerder voor het perceel dezelfde vierkante-meterprijs gehanteerd als de vergelijkingsobjecten die een vergelijkbare ligging hebben. Ook heeft verweerder eenzelfde kubieke-meterprijs (€ 600) gehanteerd als bij vergelijkingsobjecten [D] en [E] die eenzelfde kwaliteit (4) en een onderhoud met waarde 3 respectievelijk 4 hebben. Gelet op de inhoud van de woning (1.075 m³) in vergelijking met de inhoud van de vergelijkingsobjecten (659 m³, 539 m³ en 575 m³) heeft verweerder een aftrek van € 107.500 toegepast (aftrek afnemende meeropbrengst). Voor het ontbreken van een badkamer en de niet afgewerkte zolder heeft verweerder een aftrek van € 25.000 toegepast.

10. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding om de waarde van de woning naar beneden vast te stellen in verband met het ontbreken van een badkamer en een niet afgewerkte zolder. Hierbij heeft de rechtbank mede acht geslagen op de omstandigheid dat de woning volgens de matrix een hogere waarde zou hebben dan bij beschikking is vastgesteld (afgerond € 912.000 tegenover € 857.000), zodat feitelijk een aanvullende aftrek is verleend.

11. De rechtbank komt tot de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en zal het beroep daarom ongegrond verklaren.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.