Rechtbank Noord-Holland, 08-09-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8879, AWB - 19 _ 4450

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met dakkapel en is gebouwd in 1912. De woning heeft een perceelgrootte van 3.070 m². De oppervlakte van de woning is 245 m² en de inhoud van de woning is ongeveer 620 m³. De woning heeft een voorraadkelder van 300 m³, een vrijstaande garage van 245 m² en extra (over)grond van 245 m².

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser bepleit een waarde van € 350.000 en stelt daartoe dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de nadelige invloeden afkomstig van de nabijgelegen drukke verkeersweg N242 en de Westfrisiaweg. Zo blijkt uit een meting dat het geluidsniveau tussen de 70 en 80 decibel bedraagt. Ook is er sprake van fijnstof.

4. Verweerder stelt dat de door hem vastgestelde waarde van € 399.000 niet te hoog is en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij onder meer op het verweerschrift en het daarbij overgelegde taxatieverslag met bijbehorende waardematrix. Hierin zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van de (vergelijkings)objecten [D] en [E] , [F] en [G] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

8. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank, gelet op type, ligging en grootte voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook alle dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

9. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft in de bij het verweerschrift gevoegde matrix een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante-meterprijzen. Ten aanzien van de ligging heeft verweerder aangegeven dat hij rekening heeft gehouden met een slechte ligging en daarom voor het perceel een vierkante-meterprijs gehanteerd die de helft is van een perceel met een ligging voldoende. Ook heeft verweerder een lagere kubieke meterprijs (€ 234) gehanteerd dan bij de vergelijkingsobjecten (respectievelijk € 385, € 295, € 255 en € 380) in verband met een matige kwaliteit en een matige staat van onderhoud van het woonhuis.

10. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding om de waarde van de woning op een lagere waarde vast te stellen in verband met de ligging van de woning naast drukke wegen zoals door eiser is bepleit.

11. De rechtbank komt tot de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en zal het beroep daarom ongegrond verklaren.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.