Rechtbank Noord-Holland, 06-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8889, AWB - 19 _ 3996

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een in 1970 gebouwde hoekwoning met een perceelgrootte van 235 m².De woning is voorzien van onder meer twee dakkapellen.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en verlaging van de waarde naar € 216.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

4. Voor de weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Tussen partijen staat vast dat ten aanzien van de woning sprake is van een matige ligging. De rechtbank gaat hier derhalve van uit. Gelet op het verhandelde ter zitting is tussen partijen uitsluitend in geschil de inhoud van de woning. Eiser heeft ter zitting de inhoud van 440 m³ van de woning zoals door verweerder in de matrix vermeld, bestreden.

7. De rechtbank overweegt als volgt. Blijkens het taxatieverslag heeft de woning een inhoud van 310 m³, de aanbouw een inhoud van 50 m³ en de berging een inhoud van 40 m³. In het bestreden besluit heeft verweerder vervolgens gesteld dat de aanbouw 24 m³ groter is en de berging 17 m³, terwijl in de bij het verweerschrift gevoegde matrix wordt uitgaan van een inhoud van de woning van 440 m³ (inclusief de inhoud van een aanbouw van 75 m³ en een aanbouw van 55 m³). Verweerder heeft ter zitting geen afdoende verklaring gegeven met betrekking tot het verschil in de aanwezige bijgebouwen (aanbouw en berging) zoals vermeld in enerzijds het taxatieverslag en anderzijds het bestreden besluit en de matrix. Dit geldt te meer nu op de foto’s van het object in het taxatieverslag en in de matrix geen aanbouw te zien is en op de door eiser in zijn taxatierapport overgelegde foto wel en daarbij - gelet op de uiterlijke kenmerken van deze aanbouw - meer sprake lijkt te zijn van een berging dan een bij de woning getrokken gedeelte. De enkele stelling van verweerder dat de bijgebouwen (de rechtbank begrijpt: naast de aanbouw ook de berging) bij de woning zijn getrokken, is niet voldoende om hierover anders te oordelen. De rechtbank gaat dan ook uit van de inhoud van de woning (inclusief aanbouw) van (310 m³ + 74 m³=) 384 m³. Dit betekent dat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd dat de waarde van de woning door hem niet te hoog is vastgesteld.

8. Eiser heeft gesteld dat de waarde van de woning op € 216.000 dient te worden bepaald. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Zowel eiser als verweerder kwalificeren [C] en [D] als vergelijkingsobject. De m³ meter prijs van deze vergelijkingsobjecten en het feit dat bij verlaging van de inhoud van de woning met 56 m³ voor de berging, aan die berging van 56 m³ een waarde dient te worden toegerekend, rekening houdend met de verschillen in ligging, grootte en onderhoudstoestand rechtvaardigt niet een waarde van de woning van € 216.000, zoals door eiser bepleit.

9. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van de woning, alles overziende, in goede justitie per de waardepeildatum vaststellen op € 234.000.

10. De rechtbank zal derhalve beroep gegrond verklaren.

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser redelijkerwijs in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

Voor vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten (beroepsmatig verleende rechtsbijstand en taxatierapport) ziet de rechtbank geen aanleiding nu verweerder de in dat kader gemaakte kosten reeds heeft vergoed.