Rechtbank Noord-Holland, 02-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8898, AWB - 19 _ 4894

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2 november 2020

Datum publicatie: 11 november 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:8898

Zaaknummer: AWB - 19 _ 4894

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 22

Inhoudsindicatie

WOZ;standaard

Uitspraak

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/4894

(gemachtigde: G. Gieben),

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 383.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door H.J. van Zelst, kantoorgenoot van de gemachtigde. [A] heeft verklaard namens verweerder te zijn verschenen.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1997. De inhoud van de woning is 500 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 4.245 m². De woning is voorzien van een berging/schuur en een dierenverblijf.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 334.000 en stelt daartoe het volgende. Er is onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning dichtbij een camping. Verweerder heeft de waarde van de grond gecorrigeerd met € 6,07 per vierkante meter, hetgeen neerkomt op een totale correctie van € 25.757,15. Deze correctie is te laag. De vergelijkingsobjecten zijn beter gelegen. De achtertuin is het gedeelte van het perceel waar in privacy kan worden gezeten. Door de ligging van het object op het perceel blijft slechts een klein gedeelte van de achtertuin bruikbaar. Het perceel is hierdoor ondoelmatig te noemen waarmee onvoldoende rekening is gehouden. Eiser heeft gewezen op verkoopgegevens van [adres 2] . De verkoopgegevens van dit object tonen aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden besluit en verlaging van de waarde.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 3] en [adres 4] te [plaats 1] en [adres 5] te [plaats 2] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) legt het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage. Op grond van de processtukken noch op grond van het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat is voldaan aan artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit betekent derhalve dat laatstgenoemd artikellid is geschonden. De rechtbank ziet geen aanleiding hieraan gevolgen te verbinden en zij gaat hieraan met toepassing van artikel 6:22 van de Awb voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank dat het niet aannemelijk is dat eiser hierdoor in zijn belangen is geschaad, aangezien de verzochte stukken in beroep door verweerder zijn overgelegd en eiser in de gelegenheid is gesteld hierop te reageren.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat inhoud van de opstal, type en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Bovendien zijn de woning en de vergelijkingsobjecten alle gelegen op grote percelen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Uit de matrix blijkt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft inhoud, grootte van het perceel, en ligging. Bovendien is rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud en doelmatigheid.Verweerder heeft ter zitting met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres 3] erkend dat ten tijde van de aankoop geen sprake was van een voornemen tot sloop van de opstal. De rechtbank begrijpt hieruit dat verweerder zijn betoog dat alleen de kavel de verkoopprijs al waard is heeft laten varen. De woning en het vergelijkingsobject [adres 5] hebben beide ten opzichte van de overige vergelijkingsobjecten de kleinste inhoud. Desalniettemin is aan de woning, op het vergelijkingsobject [adres 3] na, de laagste prijs per kubieke meter toegekend. Dat aan laatstgenoemd vergelijkingsobject een nog lagere prijs per kubieke meter is toegekend is gelegen in de omstandigheid dat dit vergelijkingsobject meer inhoud en een mindere kwaliteit heeft. Vast staat dat verweerder, gelet op de matrix, voor de woning is uitgegaan van een matige ligging. Vast staat bovendien dat het vergelijkingsobject [adres 4] meer landinwaarts is gelegen terwijl het vergelijkingsobject dichterbij [plaats 1] is gelegen. Verweerder heeft de ligging van deze vergelijkingsobjecten gewaardeerd op “gemiddeld”. De rechtbank heeft geen aanwijzingen dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging. Verweerder heeft gesteld dat de woning is gesitueerd in de hoek van het perceel waardoor er een ruime (achter)tuin is. De rechtbank acht aannemelijk dat het relatief eenvoudig is extra privacy te creëren. Gelet hierop heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de indeling van het perceel waarop de woning zich bevindt, niet als ondoelmatig dient te worden gekwalificeerd, zodat daarvan geen waardedrukkend effect uitgaat. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de op de omstandigheid dat verweerders taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum op € 473.000 heeft getaxeerd, zijnde € 90.000 hoger dan de vastgestelde waarde, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Eisers verwijzing naar het object [adres 2] doet evenmin af aan het in de eerste volzin van deze rubriek gegeven oordeel. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat laatstgenoemd object, anders dan de woning en twee van de drie vergelijkingsobjecten, is gelegen aan de rand van [plaats 1] . Verweerder heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten beter aansluiten op die van de woning.

9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 2 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

(de rechter is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen)

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: