Rechtbank Noord-Holland, 02-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8899, AWB - 19 _ 4902

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee onder een kap woning, gebouwd in 2003. De inhoud van de woning is 380 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 260 m². De woning is voorzien van een aanbouw (36 m³), een dakkapel en een garage (71 m³).

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 260.000 en stelt daartoe het volgende. Onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951) heeft eiser gewezen op het op 17 april 2018 verkochte buurpand [adres 2] . Eiser wijst ter indicatie voorts op de vraagprijs van € 279.000 van [adres 3] . Gelet op de vraagprijs is eiser ervan overtuigd dat dit object, ofschoon hiervan ten tijde van het instellen van beroep nog geen verkoopprijs voorhanden is, een lagere waarde kan aantonen.

Eiser stelt in het beroepschrift ten slotte met betrekking tot de verkoopgegevens van het buurpand [adres 2] dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. Verweerder voert een begunstigend beleid ten opzichte van de woning aangezien de waarde van het buurpand lager, te weten op € 260.000 is vastgesteld. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden besluit en verlaging van de waarde.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 2] , alle te [plaats] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Eiser heeft ter zitting verklaard dat hij het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet langer handhaaft. Deze beroepsgrond behoeft derhalve geen bespreking meer.

8. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) legt het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage. Op grond van de processtukken noch op grond van het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat is voldaan aan artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit betekent derhalve dat laatstgenoemd artikellid is geschonden. De rechtbank ziet hieraan geen aanleiding gevolgen te verbinden en zij gaat hieraan met toepassing van artikel 6:22 van de Awb voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank dat zij dat het niet aannemelijk is dat eiser hierdoor in zijn belangen is geschaad, aangezien de verzochte stukken in beroep door verweerder zijn overgelegd en eiser in de gelegenheid is gesteld hierop te reageren.

9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Aan de stelling van eiser, onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951) dat de waarde uitsluitend dient te worden onderbouwd door één vergelijkingsobject, te weten [adres 2] , gaat de rechtbank voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank dat laatstgenoemd object weliswaar zeer goed vergelijkbaar is, echter, dat geldt evenzeer voor de overige vergelijkingsobjecten. Ook deze objecten zijn, gelet op bouwjaar, inhoud, perceelgrootte, ligging en bijgebouwen in hoge mate vergelijkbaar met de woning. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, niet slechts van één vergelijkingsobject dient te worden uitgegaan.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.