Rechtbank Noord-Holland, 02-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8900, AWB - 19 _ 4897

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1964. De inhoud van de woning is 295 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 248 m². De woning is voorzien van een garage (45 m³) en een berging/schuur.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 135.000 en stelt daartoe het volgende. Een zeer goed vergelijkbaar pand [adres 2] is op 30 november 2018 verkocht voor € 145.000. Vanwege de hoge mate van overeenkomstigheid toont dit object aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De keuken is 25 jaar geleden gemoderniseerd. De onderhoudstoestand en de bouwkundige staat van de woning zijn matig tot slecht. De woning is aangepast voor een invalide en daarom minder courant. Als gevolg van bouw is er geen vrij uitzicht meer. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden besluit en verlaging van de waarde.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) legt het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage. Op grond van de processtukken noch op grond van het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat is voldaan aan artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit betekent derhalve dat laatstgenoemd artikellid is geschonden. De rechtbank ziet geen aanleiding om hieraan gevolgen te verbinden en gaat hieraan met toepassing van artikel 6:22 van de Awb voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank dat het niet aannemelijk is dat eiser hierdoor in zijn belangen is geschaad, aangezien de verzochte stukken in beroep door verweerder zijn overgelegd en eiser in de gelegenheid is gesteld hierop te reageren.

8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in Hollands Kroon gelegen hoekwoningen zijn uit een vergelijkbaar bouwjaar en waarvan de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning.De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

9. De rechtbank overweegt voorts het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat de kwaliteit en de doelmatigheid van de woning respectievelijk “matig” en “gemiddeld” zijn. De rechtbank gaat hier derhalve van uit. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning als “gemiddeld” gekwalificeerd. Eiser heeft de staat van onderhoud als “matig” gekwalificeerd. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem toegekende kwalificaties gewezen op een door B. Lemmens op 21 februari 2020 opgemaakt taxatierapport. In dit rapport is, onder gebruikmaking van de ook door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, de waarde van de woning per de waardepeildatum getaxeerd op € 135.000.Nu, zoals blijkt uit het rapport, de woning in het kader van de taxatie door eisers taxateur op 11 februari 2020 inpandig is opgenomen, zal de rechtbank eiser in de door hem aan de woning toegekende kwalificatie van de staat van onderhoud volgen. Dit betekent dat de rechtbank anders dan verweerder, uitgaat van een matige staat van onderhoud van de woning.De rechtbank overweegt voorts dat eiser ter zitting onweersproken heeft gesteld dat bij de waardevaststelling geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat op het grasveld voor de woning, woningen zullen worden gebouwd. Gelet hierop is geen sprake is van een gemiddelde ligging van de woning zoals door verweerder gesteld. De rechtbank is dan ook, anders dan verweerder, van oordeel dat evenals voor het vergelijkingsobject [adres 2] , voor de woning sprake is van een matige ligging. Op grond van het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

10. Eiser daarentegen heeft naar het oordeel van de rechtbank met het taxatierapport en hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd, en hetgeen door verweerder onvoldoende is weersproken, de door hem bepleite waarde wel aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal de waarde van de woning per de waardepeildatum vaststellen op € 135.000. Dit betekent dat de rechtbank het beroep gegrond zal verklaren, het bestreden besluit zal vernietigen en de beschikking zal wijzigen.

11. Nu het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de (telefonische) hoorzitting met een waarde per punt van € 261; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 256,52 (4 uur (inpandige opname) à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.828,52.