Rechtbank Noord-Holland, 09-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8902, AWB - 20 _ 1453

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 9 november 2020

Datum publicatie: 17 november 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:8902

Zaaknummer: AWB - 20 _ 1453

Inhoudsindicatie

WOZ;

Uitspraak

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 20/1453

(gemachtigde: J.H. Maas),

en

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 586.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 12 februari 2020 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2020 te Haarlem. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] . Eiser noch zijn gemachtigde zijn, zonder bericht van verhindering, verschenen. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 13 augustus 2020 aan de gemachtigde J.H. Maas, op het adres [..] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 14 augustus 2020 op het adres van de gemachtigde van eiser is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden, zodat het onderzoek kan worden voltooid.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning. Het oppervlak van de woning bedraagt 95 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 2.110 m². De woning is voorzien van een berging.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 512.000 en stelt daartoe het volgende.Eiser vraagt zich af in hoeverre rekening is gehouden met de omstandigheid dat de muren en het dak niet zijn geïsoleerd. Er is sprake van houtrot. Eiser heeft in dit verband gesteld dat het dak rot is en aan vervanging toe is. Hiermee heeft verweerder in onvoldoende mate rekening gehouden. Het bestreden besluit is in onvoldoende gemotiveerd. De grieven zijn niet inhoudelijk behandeld. Er is sprake van een recht van overpad. Het taxatieverslag vermeldt dit niet. Ook deze grief is niet inhoudelijk behandeld.

4. In het bestreden besluit concludeert verweerder tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst daarbij onder meer naar de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [C] , [D] en [E] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. In het verweerschrift (“Reactie taxateur”) heeft verweerder zich nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en dient te worden verlaagd naar een waarde van € 533.000. Verweerder heeft daarbij onder meer verwezen naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [F] , [G] en [H] , alle te [Z] . Dit betekent dat het beroep gegrond zal worden verklaard en dat het bestreden besluit dient te worden vernietigd. Gelet hierop zal de rechtbank de beoordeling van eisers beroep, voor zover inhoudende dat het bestreden besluit niet is voorzien van een deugdelijke motivering als bedoeld in artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht, achterwege laten aangezien in het geval deze beroepsgrond zou slagen, eiser niet in een gunstiger positie komt te verkeren dan thans het geval is.

8. In het navolgende zal de rechtbank beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt of een waarde van € 533.000 niet te hoog is.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 533.000 niet te hoog is. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, de kwaliteit en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

Daarnaast heeft verweerder rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning niet is voorzien van muur- en dakisolatie, dat het dak moet worden vervangen en dat sprake is van houtrot. In verband daarmee is aan de woning een prijs per vierkante meter toegekend van slechts € 1.600.

Verweerder heeft met betrekking tot de aan de grond bij de woning toegekende prijs per vierkante naast de grootte, rekening gehouden met de omstandigheid dat op deze grond een recht van overpad rust. In verband hiermee heeft verweerder hieraan slechts een waarde van € 177 per vierkante meter toegekend. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat voor de woning en de grond een lagere prijs per vierkante meter is gerechtvaardigd.

Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat een waarde van € 533.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

10. Een waarde van € 533.000 is derhalve niet te hoog.

Proceskosten

11. Nu het beroep, zoals hiervoor onder 7 is overwogen, gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.047 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 261; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

-: verklaart het beroep gegrond;
-: vernietigt het bestreden besluit;
-: vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning per de waardepeildatum tot € 533.000;
-: vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
-: bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit;
-: veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.047 en
-: draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 48 aan hem te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid vanR. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 9 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: