Rechtbank Noord-Holland, 09-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8903, AWB - 20 _ 1457

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 9 november 2020

Datum publicatie: 17 november 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:8903

Zaaknummer: AWB - 20 _ 1457

Inhoudsindicatie

voldoende rekening gehouden met eisers argumenten mbt kwaliteit en onderhoud, foto's van eiser doen hieraan niet af nu niet duidelijk is of deze foto's de toestand op de waardepeildatum of toestandsdatum weergeven

Uitspraak

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 20/1457

(gemachtigde: J.H. Maas),

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 326.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 11 februari 2020 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift gestuurd aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2020 te Haarlem. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] .

Eiser noch zijn gemachtigde zijn, zonder bericht van verhindering, verschenen. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 13 augustus 2020 aan de gemachtigde

J.H. Maas, op het adres [..] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 14 augustus 2020 op het adres van de gemachtigde van eiser is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden, zodat het onderzoek kan worden voltooid.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee onder een kap woning. Het woonoppervlak van de woning bedraagt 95 m². Het oppervlak van de kavel bedraagt 230 m². De woning is voorzien van een dakkapel en een berging.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 276.000 en stelt daartoe het volgende. Er is onvoldoende rekening gehouden met het achterstallig schilderwerk aan de binnenzijde van de woning, hetgeen een waardedrukkend effect heeft (ECLI:NL:RBBRE:2011:BQ5191). Eiser vraagt zich af in hoeverre rekening is gehouden met vochtoverlast. Geen rekening is gehouden met de wateroverlast in de kruipruimte. Verder vraagt eiser zich af in hoeverre rekening is gehouden met:

-: de aanwezigheid van houtworm;
-: dat de cv-ketel meer dan 15 jaar oud is;
-: het niet geïsoleerde dak;
-: vocht (vochtoverlast in wanden en/of kruipruimte);

Er is onvoldoende rekening gehouden met het zakken van de funderingen en de herstelkosten hiervan, de houtrot en dat het dak aan vervanging toe is. Voorts is onvoldoende rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning. Eiser ervaart last van geparkeerde auto’s hetgeen een waardedrukkend effect heeft.

De woning is geheel uit hout opgetrokken en heeft alleen een enkelsteens voorgevel. hetgeen de waarde zal drukken. Onvoldoende rekening is gehouden met de afwijkende vorm van de kavel. De kavel is verontreinigd. Eiser heeft in dit verband gesteld dat in de woning een voormalige petroleumboer heeft gewoond. De lucht van petroleum hangt op sommige plaatsen zeer sterk in de woning. In onvoldoende mate is rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [C] , [D] en [E] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. In het verweerschrift (“Reactie taxateur”) heeft verweerder zich nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en dient te worden verlaagd naar een waarde van € 306.000. Dit betekent dat het beroep gegrond zal worden verklaard en dat het bestreden besluit dient te worden vernietigd.

8. In het navolgende zal de rechtbank beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt of een waarde van € 306.000 niet te hoog is.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix, aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 306.000 niet te hoog is. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van een waarde van € 306.000.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

Verweerder heeft aan de woning, in verband met de matige kwaliteit en staat van onderhoud, een vierkante meterprijs toegekend van slechts € 1.900. Dat is fors lager dan de gemiddelde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de door eiser in zijn beroep genoemde argumenten betreffende de kwaliteit, staat van onderhoud en de vorm van het perceel van de woning. De door eiser overgelegde foto’s doen hieraan niet af. Daartoe overweegt de rechtbank dat niet duidelijk is wanneer de bedoelde foto’s zijn gemaakt en in het bijzonder of deze foto’s de toestand op 1 januari 2018 dan wel 2019 weergeven of dat sprake is van een recent gestarte renovatie annex modernisering. De foto’s kunnen dan ook niet dienen ter onderbouwing van de door eiser bepleite waarde. Eiser heeft bovendien, nu hij zijn stellingen hieromtrent niet nader heeft onderbouwd, niet aannemelijk gemaakt dat een lagere prijs per vierkante meter is gerechtvaardigd. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voorts aannemelijk gemaakt dat ten aanzien van de woning, die aan dezelfde weg is gelegen als de vergelijkingsobjecten, sprake is van goede liggingsfactoren. Eiser daarentegen, heeft zijn stelling dat sprake is van parkeeroverlast niet onderbouwd en derhalve niet aannemelijk gemaakt. Dat geldt evenzeer voor zijn stelling inhoudende dat sprake is van bodemverontreiniging aangezien niet is gebleken van een verplichting tot sanering van de grond. Dienaangaande heeft eiser zijn stelling dat sprake is van bodemverontreiniging zelfs niet met enig bescheid onderbouwd.Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat een waarde van € 306.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

10. Een waarde van € 306.000 is derhalve niet te hoog.

11. Nu het beroep, zoals hiervoor onder 7 is overwogen, gegrond zal worden verklaard, ziet de rechtbank aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.047 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 261 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

-: verklaart het beroep gegrond;
-: vernietigt het bestreden besluit;
-: vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning per de waardepeildatum tot € 306.000;
-: vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
-: bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit;
-: veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.047 en
-: draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 48 aan hem te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid vanR. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 9 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: