Rechtbank Noord-Holland, 18-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:9620, AWB - 20_570

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een appartement met een berging en een (inpandige) parkeerplaats. De inhoud van de woning is ongeveer 312 m3.

3. Eiser heeft een waarde bepleit van € 263.000. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat een waardestijging van € 50.000 (25%) ten opzichte van de

WOZ-waarde van het voorafgaande jaar te hoog is en een stijging van € 30.000 (11%) redelijk zou zijn geweest. Tevens stelt eiser dat enkel [adres 2] vergelijkbaar is met de woning.

4. Verweerder heeft gesteld dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Verweerder wijst daarbij onder meer naar een waarderapport. Hierin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de objecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] alle te [plaats] . De waarde van de woning op de waardepeildatum is hierin getaxeerd op € 283.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten.

8. Indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldoet, zal de rechtbank oordelen of de door eiser verdedigde waarde door eiser aannemelijk is gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

9. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [plaats] in dezelfde woonwijk gelegen appartementen zijn, met een vergelijkbaar uiterlijk en waarvan de inhoud niet al te zeer afwijkt van die van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

10. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in het waarderapport verkoopinformatie opgenomen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

11. Tussen partijen is in geschil of het referentieobject [adres 2] voldoende vergelijkbaar is met de woning. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat enkel [adres 2] , waarbij eiser zich met name op de verkoopprijs van € 262.000 baseert, voldoende vergelijkbaar is met de woning. Verweerder stelt dat [adres 2] een appartement betreft zonder eigen grond. Echter is in de akte van levering wel een onderscheid gemaakt tussen de opstal en de ondergrond van het appartementencomplex, waarbij uit de leveringsakte van [adres 2] valt op de maken dat het eigenlijke verkoopcijfer van [adres 2] € 308.864 betreft in plaats van € 262.000. In de bezwaarfase is verweerder ten onrechte uitgegaan van een verkoopprijs van € 262.000. Verweerder heeft [adres 2] in de bezwaarfase als referentieobject gebruikt, maar komt hier in de beroepsfase op terug. Volgens vaste jurisprudentie is het voor verweerder mogelijk om in de beroepsfase andere referentieobjecten aan te dragen dan in de bezwaarfase zijn gebruikt.

12. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waardestijging van € 50.000, een stijging van 25% van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar, te hoog is. Zoals artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling bepaald wordt de waarde van de woning bepaald door een vergelijking te maken met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, waarbij de verkopen rond of op de waardepeildatum (1 januari 2018) hebben plaatsgevonden. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder een onjuiste toepassing heeft gegeven aan artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. Ook acht de rechtbank de waarde van de woning van € 283.000 door verweerder voldoende onderbouwd met de matrix. De waarde is niet te hoog.

13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.