Rechtbank Noord-Holland, 20-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:9694, AWB - 19 _ 3451

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

De woning is een hoekwoning met aanbouw en garage. De inhoud van het hoofdgebouw is ongeveer 415 m³, die van de aanbouw ongeveer 52 m3 en die van de garage 45 m3. De oppervlakte van het perceel is 225 m².

3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZwordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder in zijn verweerschrift onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 478.000. Naast gegevens van de woning bevat deze matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Een van die vergelijkingsobjecten is [D] . Dit vergelijkingsobject is in de matrix opgenomen met een transactieprijs per kubieke meter van afgerond € 582.

5. Voor zover de vastgestelde waarde wordt betwist, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. In deze procedure heeft eiser enige feitelijke gegevens en kwalificaties ter discussie gesteld die verweerder in de waardematrix heeft gebruikt ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. De rechtbank zal de betwiste gegevens en kwalificaties langslopen en beoordelen of verweerder op die punten is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.

6. Eiser betoogt dat verweerder voor de indexering van de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [D] naar de waardepeildatum een verkeerd indexeringspercentage heeft gehanteerd. Een percentage van 17,6% over de periode van 1 maart 2017 tot en met 1 januari 2018 is veel te hoog, aldus eiser.

7. Verweerder heeft eerst toegelicht dat het indexeringspercentage van [D] hoog is, omdat dit object is verkocht op 9 december 2016. Dat heeft tot gevolg dat de indexering over een langere periode heeft plaatsgevonden. Eiser gaat volgens verweerder ten onrechte uit van de leveringsdatum.

8. Na in de gelegenheid te zijn gesteld een overzicht van de indexeringspercentages over 2016 en 2017 in het geding te brengen, heeft verweerder erkend dat het toegepaste indexeringspercentage van 17,6% niet juist is. Het indexeringspercentage voor rijwoningen in de gemeente Bloemendaal bedroeg, zowel in 2016 als in 2017, 9%. De geïndexeerde koopprijs van [D] moet daarom volgens verweerder € 417.300 bedragen in plaats van € 449.727. Verweerder heeft een nieuwe waardematrix opgesteld waarin hij deze aangepaste waarde heeft verwerkt. Hij heeft daarin ook de factor kwaliteit van [D] bijgesteld van 3 naar 2, omdat dit vergelijkingsobject ten tijde van de verkoop nog voor een geschat bedrag van € 61.000 moest worden verbouwd. Hij verwijst in dit verband naar een om privacy-redenen niet overgelegd taxatierapport van 21 december 2016. De waarde van de woning komt in de nieuwe waardematrix uit op € 477.000. De daarin gehanteerde transactieprijs per kubieke meter voor [D] bedraagt afgerond € 504.

9. Eiser heeft in reactie hierop opgemerkt dat ter zitting alleen het indexeringspercentage van 17,6% ter discussie stond. Het taxatierapport is bij eiser niet bekend en volgens hem ook niet relevant, omdat het te ver van de waardepeildatum af ligt en voor andere doeleinden is opgesteld. Hij concludeert tot verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde met € 10.790. Hij heeft daartoe berekend met welk bedrag de transactieprijs per kubieke meter voor het vergelijkingsobject [D] daalt als gevolg van de nieuwe indexering van de verkoopprijs (afgerond € 582 -/- € 504 = € 78). Omdat verweerder gebruik maakt van drie vergelijkingsobjecten, heeft hij vervolgens een derde daarvan vermenigvuldigd met de inhoud van de woning, althans het hoofdgebouw: (€ 78 / 3 ) * 415 m3.

10. Bij de behandeling van dit geschilpunt stelt de rechtbank voorop dat zij het onderzoek ter zitting van 19 juni 2020 heeft geschorst en het vooronderzoek op de voet van artikel 8:64 van de Algemene wet bestuursrecht heeft hervat uitsluitend in verband met het aanbod van verweerder om de door hem over 2016 en 2017 gehanteerde indexeringspercentages in het geding te brengen. In het licht daarvan acht de rechtbank zich niet gehouden de nieuwe feitelijke stelling van verweerder over de kwaliteit van [D] te behandelen. Dat zou niet stroken met de eisen van een goede procesorde.

11. Tussen partijen is niet langer in geschil dat de bij de waardering in aanmerking te nemen geïndexeerde koopprijs voor het vergelijkingsobject [D] € 417.300 bedraagt. Eiser betwist ook niet langer de andere feitelijke stellingen die verweerder ten grondslag heeft gelegd aan de waardering van het hoofdgebouw. Dat betekent dat de waarde van de woning in ieder geval dient te worden verlaagd met het door eiser berekende bedrag van € 10.790.

12. Verder is eiser van mening dat de aanbouw aan zijn woning te hoog is gewaardeerd. De kubieke-meterprijs van de aanbouw dient volgens eiser te worden vastgesteld op maximaal 70% van de kubieke-meterprijs van het hoofdgebouw. Een aanbouw, zoals een serre, kan in zijn optiek niet worden vergeleken met het hoofdgebouw waar het bij hoort.

13. Wat de aanbouw betreft stelt verweerder dat deze dateert van 1972. Het gaat in dit geval om een aanbouw aan de woonruimte. Verweerder betoogt dat daarom geen reden bestaat de kubieke-meterprijs van de aanbouw, die eveneens dient als woonruimte, lager te stellen dan die van het hoofdgebouw.

14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde per kubieke meter van het hoofdgebouw en de aanbouw gelijk zijn. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de voor het hoofdgebouw vastgestelde waarde met (€ 78 / 3 =) € 26 per kubieke meter dient te worden verlaagd. Datzelfde heeft dan ook voor de aanbouw te gelden, aangezien die in de waardematrices wordt gewaardeerd tegen dezelfde kubieke-meterprijs als het hoofdgebouw. Dat leidt tot een verdere verlaging van de WOZ-waarde met 52 m3 * € 26 = € 1.352.

15. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de referentieobjecten van de woning verschillen in perceeloppervlak en wooninhoud en dat de keuken en badkamer in de woning eenvoudig zijn en inmiddels 24 jaar oud. Dat laatste rechtvaardigt volgens hem een verlaging van de waarde met 10%.

16. Verweerder stelt zich op het standpunt dat reeds de aanvankelijk door hem overgelegde waardematrix voldoende inzichtelijk maakt hoe met eventuele verschillen tussen de woning en de referentieobjecten rekening is gehouden. Met de gedateerdheid is rekening gehouden door de onderhoudstoestand als ‘matig’ aan te merken, hetgeen resulteert in een verlaging van de waarde met 5%.

17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de waardematrix aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met verschillen in perceeloppervlak en wooninhoud. De waardematrix vermeldt deze gegevens per object en onderbouwt de mate waarin deze de voor de woning vastgestelde waarde beïnvloeden. Met de gedateerdheid van de woning is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden doordat de factor onderhoud op 2 is gesteld. Ook op dit punt heeft verweerder derhalve naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan de op hem rustende bewijslast.

18. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond. De rechtbank zal de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 478.000 -/- € 10.790 -/- € 1.352 = (afgerond) € 465.000. De aanslag onroerende-zaakbelastingen zal dienovereenkomstig worden verminderd.

19. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).