Rechtbank Noord-Holland, 16-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:9988, AWB - 19 _ 4500

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage, dakkapel en tuinhuis, gebouwd in 1996. De woning heeft een inhoud van 758m³ en een garage van 75m³. De grondoppervlakte is 639m².

2. Bij het verweerschrift is een taxatierapport en waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [D] , [E] en [F] , alle gelegen te [Z] .

3. Eiser heeft in de beroepsfase een taxatierapport laten opstellen waarin de waarde wordt bepaald op € 720.000. In het taxatierapport zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [E] , [G] en [D] , alle gelegen te [Z] .

4. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018.

5. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde kan niet hoger zijn dan € 720.000. Eiser verwijst daartoe naar het taxatierapport. De taxateur heeft, in tegenstelling tot verweerder, vergeleken met verkopen die qua perceelgrootte en inhoud goed vergelijkbaar met de woning zijn. [F] heeft veel meer grond en is beter gelegen. Voorts is [F] meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht. [H] heeft een betere ligging en heeft vijf keer zoveel grond. Verweerder heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de slechtere ligging van de woning ten opzichte van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. De woning ligt pal naast een zeer druk gebruikt sportveld in de buurt van een openbare school, kinderdagopvang en twee naschoolse opvangcentra. Deze ruimtelijke druk/overlast moet in de waardering worden verwerkt.

6. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het vergelijkingsobject [F] heeft weliswaar een grotere kavelopppervlakte, maar de inhoud van het object is goed vergelijkbaar met de woning. De leveringsakte van [F] is weliswaar in 2019 gepasseerd, maar de koopovereenkomst is naar alle waarschijnlijkheid wel in 2018 gesloten. Het door eiser aangedragen vergelijkingsobject [G] is minder goed vergelijkbaar, omdat het een bungalow met een onderbouw uit 1960 betreft en het woongedeelte een stuk kleiner is dan de woning. De woning is niet gelegen naast een sportveld, maar naast een grasveld dat als speelveld gebruikt wordt door een nabijgelegen school, maar dat gebruik is niet intensief. Bovendien bevindt zich nog groen tussen de woning en het speelveld. De ligging is niet slechter dan de ligging van de vergelijkingsobjecten.

7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. De in de waardematrix van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

10. Gelet op hetgeen eiser hierover heeft aangevoerd, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat er in vergelijking met de vergelijkingsobjecten geen waardedrukkend effect uitgaat van het veld dat is gelegen naast de woning. Verweerder heeft erkend dat de ligging in de buurt van een school geluidsoverlast kan opleveren. Verweerder heeft met de verwijzing naar een uitlating van een collega met kinderen op die school onvoldoende onderbouwd dat de benutting van het veld niet intensief is, terwijl dit de rechtbank op voorhand niet aannemelijk voorkomt. Als door verweerder niet weersproken staat immers vast dat in de buurt van het veld ook een kinderdagopvang en twee naschoolse opvangcentra zijn gelegen. Bij gebrek aan nadere informatie kan de rechtbank niet beoordelen of de mate van overlast nog zoals verweerder stelt als een kwestie van persoonlijke voorkeur kan worden beschouwd. De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van verweerder dat de woning wellicht rustiger is gelegen dan [F] en [D] . Dit betoog valt namelijk niet te rijmen met het toekennen van steeds dezelfde liggingsfactor en met de conclusie in het verweerschrift dat de woning objectief gezien niet beter of slechter is gelegen dan de vergelijkingsobjecten. Dat heeft tot gevolg dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning, en daarmee evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

11. De omstandigheid dat verweerder er niet in is geslaagd om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door eiser bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op eiser rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

12. Eiser heeft de rechtbank onvoldoende inzicht gegeven in de door hem bij de taxatieopbouw gebruikte grondwaarden. Ter zitting is toegelicht dat verschillen in kavelgrootten aan de hand van enkele vuistregels tot uitdrukking komen in een percentuele correctie op de grondwaarde en dat geen staffel met vaste knikpunten wordt gebruikt, omdat de taxateur als hoofdregel volgt dat de waarde van de grond en de opstal niet te veel uit elkaar mag lopen. Welke overwegingen met betrekking tot de overeenkomsten en verschillen tussen de kavels op grond van welke uitgangspunten precies hebben geleid tot de gebruikte kavelwaarden kan uit het taxatierapport van eiser noch uit de toelichting daarop ter zitting worden afgeleid. Daarmee is onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de grond en dus ook van de opstal in de taxatieopbouw van de vergelijkingsobjecten tot stand is gekomen, waarmee de onderbouwing van de waarde van de woning zelf evenmin voldoende inzichtelijk is. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin erin geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

13. Nu ook eiser de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op alle feiten en omstandigheden, vast op € 900.000.

14. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede van de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond te worden verklaard.

15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Verweerder wordt eveneens met toepassing van het besluit veroordeeld de kosten van het taxatierapport te vergoeden tot een bedrag van € 128,26.