Rechtbank Noord-Holland, 31-05-2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:11096, HAA - 19 _ 5064

1. Eiseres exploiteert onroerende zaken en is als zodanig ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB).

2. Eiseres heeft op 1 februari 2012 het pand gelegen aan de [locatie] (het pand) te [plaats] gekocht.

3. Het pand bestond ten tijde van de aankoop uit de appartementen A, B en C.

4. In 2012 en 2013 is het pand verbouwd tot acht appartementen (de appartementen). De appartementen zijn ongeveer 60 tot 70 vierkante meter groot. Drie van de (acht) appartementen beschikken over twee badkamers.

5. Blijkens een gespreksverslag van 27 mei 2013 hebben [bedrijf] B.V. ( [bedrijf] ) en eiseres het volgende besproken:

“Op de [locatie] wordt een short-stay vergunning aangevraagd en vrijwel zeker verkregen. Dat betekent dat deze woningen gemeubileerd verhuurd mogen worden voor maximaal 6 maanden.

6. Bij brief van 11 juni 2013 heeft eiseres de gemeente [plaats] als volgt bericht:

“Tot voor kort waren op bovengenoemd pand 3 huisnummers geregistreerd [locatie] . Hierop zijn door ons 3 short-stay vergunningen aangevraagd. Inmiddels is er ingrijpend verbouwd en zijn er na de sloop en een nieuwe fundering 8 woningen gecreëerd waarvoor (…) de Dienst Bouwtoezicht een inspectie heeft uitgevoerd.(…)De afbouw is inmiddels gereed derhalve ontvangt u bijgaand 5 ingevulde aanvraag formulieren”

7. Blijkens een brief van het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum van de gemeente [plaats] van 15 augustus 2013 zijn de short-stay vergunningen voor de appartementen verleend voor een periode van 10 jaar. Tot de vergunningsvoorwaarden behoren onder meer:- de appartementen mogen verhuurd worden voor een aaneengesloten periode van niet langer dan zes maanden;- de appartementen mogen niet zo worden verbouwd dat dat deze niet meer geschikt zijn als woonruimte;

- short-stay in één appartement is toegestaan voor één huishouden of voor maximaal vier personen indien deze personen deel uitmaken van meerdere huishoudens;

- het gebruik als short-stay mag geen overlast veroorzaken.

8. Op 1 oktober 2013 hebben eiseres en [bedrijf] een ‘huurovereenkomst woonruimte’ ondertekend. De huurovereenkomst is gebaseerd op een model dat door de Raad voor Onroerende Zaken op 30 juli 2003 is vastgesteld. De tekst van de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang:

9. Bij brief van 23 oktober 2013 heeft eiseres [bedrijf] als volgt bericht:“Met referentie aan eerder gesprekken inzake de Short Stay vergunning voor het bovengenoemde pand het navolgende:Overeenkomstig de richtlijnen en het beleid van de Gemeente [plaats] ten tijde van de officiele aanvraag voor Short Stay vergunning dd. 13 juni 2013 is per die datum vergunning gevraagd voor de appartementen [locatie]Daarvan zijn officieel 4 vergunningen afgegeven en 4 “meldingen” genoteerd voor dit gebouw. Bij navraag waarom de meldingen niet als vergunning zijn afgegeven is door de Dienst van de Gemeente [plaats] medegedeeld dat de melding conform de toe[n]geldende richtlijnen voldoende zijn. Dit is nogmaals verleden week nagevraagd en opnieuw bevestigd.Men heeft daarbij echter benadrukt dat het gebruik voor short stay gebonden is aan daarvoor, u welbekende, geldende regels:Niet meer dan het aantal aangegeven personen per appartementDe tijdsduurGeen overlast voor de omwonendenGeen afval op straat anders dan voor de aangegeven inzamel tijdstippen

Overtredingen kunnen leiden tot intrekking van de vergunning en mogelijk een boete per appartement. U bent daarvan nog veel beter op de hoogte dan ik. Ik verzoek u daar streng op toe te zien dat die regels worden nageleefd.”

10. Eiseres heeft de reserveringslijsten overgelegd van de appartementen vanaf 5 oktober 2013 tot en met 31 december 2014 en verder. In deze periode is geen van de appartementen langer dan zes maanden verhuurd geweest. Verweerder heeft de reserveringslijsten niet ter discussie gesteld.

11. Op 18 augustus 2015 heeft verweerder een boekenonderzoek aangekondigd en op 27 juni 2017 heeft verweerder een controlerapport aan eiseres gestuurd. In het controlerapport komt verweerder onder andere tot de conclusie dat de verhuur is vrijgesteld van omzetbelasting en dat eiseres daarom ten onrechte alle voorbelasting met betrekking tot de verbouwingskosten van het pand in aftrek heeft gebracht. Verweerder heeft over 2012 € 63.372 nageheven en over 2013 € 93.622. Deze bedragen zijn als volgt samengesteld.

12. Tegelijk met de naheffingsaanslagen zijn verzuimboetes ex artikel 67c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen opgelegd van 10%, wat voor beide tijdvakken heeft geresulteerd in de maximale boete van € 4.920.

13. In geschil is of verweerder de aftrek van voorbelasting terecht heeft gecorrigeerd. Het geschil spitst zich toe op de vraag of sprake is van vrijgestelde verhuur ingevolgde artikel 11, eerste lid, aanhef en letter b van de Wet OB.

14. Eiseres stelt dat de voorbelasting ten onrechte is gecorrigeerd. De intentie van eiseres is vanaf de aankoop van het pand geweest om de te realiseren appartementen uitsluitend in het kader van short-stay te verhuren. In dat kader heeft eiseres gewezen op de gerealiseerde bouwkundige indeling van de appartementen, op de overgelegde stukken en op het feit dat alleen verhuurd is aan personen die er kort verblijf hielden. De huurovereenkomst met [bedrijf] ziet - anders dan de tekst doet vermoeden - uitsluitend op short-stay verhuur. In aanvulling op het voorgaande stelt eiseres zich op het standpunt dat het Besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 19 september 2013, BLK2013/1686M (het Besluit), expliciet de mogelijkheid open laat voor het leveren van tegenbewijs in het geval de huurovereenkomst een langere periode (dan zes maanden) van verhuur toestaat. Volgens eiseres is zij hierin geslaagd door het overleggen van de reserveringslijsten. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de naheffingsaanslagen tot € 874 (2012) en € 6.014 (2013) en overeenkomstige vermindering van de rentebeschikkingen en boetes.

15. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de verhuur niet belast is. Aangezien eiseres de appartementen voor een periode van vijf jaar heeft verhuurd, dient bij aanvang van deze verhuur uitdrukkelijk te zijn overeengekomen dat de uiteindelijke verhuur uitsluitend ziet op short-stay. Aangezien dat niet is overeengekomen, is er geen sprake van een uitzondering op de vrijstelling. Het is niet mogelijk om achteraf de prestatie te duiden. Subsidiair heeft verweerder zich ter zitting op het standpunt gesteld dat als wordt aangenomen dat er op enig moment de intentie bestond om de appartementen te verhuren met het oog op short-stay, dat niet is gebleken dat deze intentie in 2012 bestond en dat de naheffingsaanslag over 2012 in ieder geval in stand dient te blijven.

16. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

17. Ingevolge artikel 11, eerste lid, aanhef en letter b, van de Wet OB is de hoofdregel dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld. Hiervan is, voor zover hier van belang, op grond van het bepaalde onder b. 2° van voornoemd artikellid, uitgezonderd de verhuur binnen het kader van het hotel-, pension- kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden en op grond van het bepaalde onder b. 5° van voornoemd artikellid de verhuur waarbij verhuurder en huurder hebben geopteerd voor belaste verhuur.

18. Ingevolge post b.11 van Tabel I behorende bij de Wet OB is op het verstrekken van logies binnen het kader van het hotel- pension- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden het verlaagde tarief voor de omzetbelasting van toepassing.

19. Het Besluit luidt, voor zover van belang:

“7.4 Uitzonderingen op de vrijstelling voor de verhuur van onroerende zaken

20. De rechtbank overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat ook de verhuur aan een tussenpersoon die de appartementen voor eigen rekening doorverhuurt aan eindgebruikers (zoals in deze zaken het geval is) op grond van artikel 11, eerste lid, letter b. van de Wet OB uitgezonderd kan zijn van de vrijstelling.

21. De rechtbank overweegt dat partijen twisten over de uitleg van de huurovereenkomst. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst uitdrukkelijk vermeldt dat verhuur voor een periode langer dan zes maanden is toegestaan. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de tekst van de huurovereenkomst in het onderhavige geval niet doorslaggevend is. Uit alle overige omstandigheden volgt dat reeds sinds 2012 het oogmerk is geweest om de appartementen te gebruiken voor short-stay verhuur. Dat in artikel 1.2 van de huurovereenkomst een zinsnede staat dat verhuur voor langer dan zes maanden is toegestaan, berust op een misslag en is het gevolg van het gebruik van een modelovereenkomst waaruit niet goed is geknipt en geplakt. Bovendien is het op grond van het Besluit mogelijk om (tegen)bewijs te leveren dat er feitelijk sprake is van verhuur in verband met verblijf voor een korte periode en dat zij dat bewijs in deze zaak heeft geleverd.

22. De rechtbank stelt voorop dat de vraag wat tussen eiseres en [bedrijf] is overeengekomen niet kan worden beantwoord door middel van alleen een taalkundige uitleg van de huurovereenkomst, maar dat daarvoor de zogenoemde Haviltex-maatstaf (arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981, nr. 11647, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, (Haviltex)) toegepast dient te worden. In het Haviltex-arrest heeft de Hoge Raad overwogen:

“2. (...) De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.”

23. De rechtbank overweegt als volgt. Eiseres heeft voorafgaand aan de verhuur van de appartementen [bedrijf] ingeschakeld omdat deze onderneming ervaring heeft met de verhuur in het kader van short-stay. Voorafgaand aan de schriftelijke overeenkomst van 1 oktober 2013 hebben partijen op 27 mei 2013 met elkaar gesproken. Besproken is toen dat er vermoedelijk short-stay vergunningen voor de appartementen zouden worden afgegeven en dat dit betekent dat de appartementen niet langer dan zes maanden mogen worden verhuurd. Tussen partijen is toen afgesproken dat de appartementen volgens de voorwaarden behorend bij de short-stay vergunning zullen worden verhuurd. Vervolgens heeft de gemeente [plaats] aan eiseres vergunningen verleend om de appartementen te verhuren in het kader van short-stay. Een van de voorwaarden is dat de appartementen niet langer dan zes maanden mogen worden verhuurd. Nadat partijen de schriftelijke overeenkomst hadden getekend, heeft eiseres [bedrijf] er per brief nog uitdrukkelijk op gewezen dat de appartementen in overeenstemming met de vergunningsvoorwaarden moeten worden verhuurd. Zij heeft er daarbij expliciet op gewezen dat overtreding van die voorwaarden kan leiden tot intrekking van de vergunning. Uit de door eiseres overgelegde reserveringslijsten volgt ten slotte dat [bedrijf] de appartementen daadwerkelijk uitsluitend voor perioden korter dan zes maanden heeft verhuurd.

24. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de huurovereenkomst tussen eiseres en [bedrijf] zo moet worden uitgelegd dat partijen de bedoeling hadden om de appartementen slechts te verhuren in het kader van short-stay voor een periode korter dan zes maanden. In dit verband merkt de rechtbank nog op dat zij volstrekt onaannemelijk acht dat partijen bedoeld kunnen hebben door een langere verhuur dan zes maanden het risico te lopen de short-stay vergunning te verspelen. Mede gelet op het feit dat voor het opmaken van de huurovereenkomst van 1 oktober 2013 gebruik is gemaakt van een modelovereenkomst, acht de rechtbank aannemelijk dat de verwijzing naar verhuur voor een periode langer dan zes maanden in artikel 1.2 van de huurovereenkomst berust op een misslag en niet de wilsovereenstemming van partijen uitdrukt. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat in beide zaken sprake is van verhuur van onroerend goed voor verblijf voor een korte periode als bedoeld in artikel 11, eerste lid, aanhef en letter b 2° van de Wet OB en er aldus geen sprake is van vrijgestelde verhuur.

25. De rechtbank is overigens ook van oordeel dat op grond van artikel 7.4.1 van het Besluit de mogelijkheid bestaat dat er sprake kan zijn van ‘verblijf voor een korte periode’ in de zin van de Wet OB bij een verhuur voor een periode langer dan zes maanden indien aannemelijk is gemaakt dat toch sprake is van verblijf voor een korte periode. Anders dan verweerder meent, is de rechtbank van oordeel dat uit het Besluit volgt dat de aard en de duur van het verblijf in zoverre achteraf kan worden vastgesteld, aangezien daarin wordt verwezen naar het feitelijk verblijf. De rechtbank is van oordeel dat ook al zou de huurovereenkomst tevens zien op verhuur voor langer dan zes maanden, eiseres er met het overleggen van de reserveringslijsten in is geslaagd aannemelijk te maken dat er feitelijk sprake was van verhuur voor verblijf voor kortere perioden dan zes maanden en dat de gasten het middelpunt van hun maatschappelijk leven daarbij niet hebben verplaatst.

26. Ter zitting heeft verweerder zich nader op het standpunt gesteld dat uit artikel 11, eerste lid, letter b van de Wet OB volgt dat de hoofdregel is dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld. Pas in 2013 heeft de intentie zich geopenbaard dat eiseres de appartementen wilde gaan verhuren voor verblijf gedurende een korte periode. Dit betekent dat in 2012 geen recht op vooraftrek bestaat, aldus verweerder.

27. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat de (ver)bouw van de appartementen in 2012 is gestart, en dat voordien een bouwplan is gemaakt met betrekking tot het voorgenomen gebruik van de appartementen ten behoeve van short-stay. Daarbij heeft eiseres erop gewezen dat een deel van de appartementen specifiek is ingericht op short-stay, aangezien deze appartementen beschikken over twee badkamers zodat er in één appartement tegelijkertijd twee stellen kunnen verblijven. Deze appartementen zijn minder geschikt voor de verhuur voor langer verblijf. Daarnaast heeft eiseres onweersproken gesteld dat zij de short-stay vergunning pas in 2013 heeft aangevraagd om niet nodeloos een deel van de vergunning, welke een duur heeft van tien jaren, ongebruikt te laten omdat de verbouwing nog niet gereed was.

28. De rechtbank is van oordeel dat eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat zij reeds voorafgaand aan de aanvang van de verbouwing in 2012 de intentie heeft gehad om de te realiseren appartementen te verhuren in het kader van short-stay. Het bestaan van deze intentie kan worden afgeleid uit de brief van eiseres aan de gemeente [plaats] van 11 juni 2013, waaruit volgt dat eiseres reeds eerder voorafgaand aan de verbouwing drie short-stay vergunningen heeft aangevraagd. Deze intentie heeft zich voorts geopenbaard in de bouwplannen welke in 2012 zijn opgesteld en in 2012 tot uitvoering zijn gekomen. De rechtbank acht aannemelijk dat eiseres vervolgens pas in 2013, na de verbouwing, een vergunning heeft aangevraagd voor de gerealiseerde acht appartementen, omdat de vergunning voor een periode van tien jaar wordt afgegeven. Indien de vergunning zou zijn afgegeven op een moment dat de verbouw nog moest beginnen of nog bezig was, zou de termijn waarvoor die vergunning geldt immers niet volledig kunnen worden benut.

29. De rechtbank zal de beroepen gegrond verklaren en zal de naheffingsaanslagen omzetbelasting 2012 respectievelijk 2013 verminderen tot een bedrag van € 874 en € 6.014 en de rentebeschikkingen dienovereenkomstig verminderen conform de conclusie van eiseres. Nu niet in geschil is dat eiseres verzuimboetes van 10% verschuldigd is, zal de rechtbank de verzuimboetes verlagen tot € 87 en € 601.

26. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534, gewicht 1 en factor 1 vanwege 2 samenhangende zaken).