Rechtbank Noord-Holland, 17-08-2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:7271, AWB - 20 _ 3971

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement en gebouwd in 1995. De woning heeft een garage en een berging.

2. Tot het dossier behoren onder meer de volgende e-mails: Op 19 augustus 2020 schrijft verweerder aan eiser:

“Zou je mij willen bellen. We hebben het eerste beroep 2020 van jullie binnen, wat uiteraard geen probleem is. Jullie schrijven echter in grief 2 dat jullie onze kavelmodellen en KOUDV-factoren niet zouden hebben ontvangen. Ik ben nu bang dat jullie dit in elk beroep gaat zetten. Wij hebben op 8 juni bestanden gestuurd met deze gegevens aan [C] . Kavelmodellen en matrices. Wat hebben wij nu niet aangeleverd? Is er sprake van een misverstand?”.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.

4. Eiser bepleit een waarde van € 229.000 en heeft hiervoor het volgende gesteld.

-

Verweerder is bij het bepalen van de WOZ-waarde uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Verweerder hanteert op grond van het taxatieverslag een woonoppervlakte van 92 m² voor de woning, maar uit de uitdraai Basisregistratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG) blijkt dat de woonoppervlakte 89 m² is. Nu de BAG door de gemeenten worden gevuld, mag er vanuit worden gegaan dat deze gegevens juist zijn. Omdat de woonoppervlakte van de woning direct van invloed is op de vastgestelde waarde van de woning is deze te hoog vastgesteld.

-

Eiser heeft in de bezwaarfase aan verweerder verzocht om de taxatie inzichtelijk te maken en in het bezwaarschrift heeft eiser aan verweerder verzocht om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig te verstrekken. Verweerder is op deze verzoeken niet ingegaan, terwijl hij op grond van de jurisprudentie van de Hoge Raad (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316; hierna: Blackbox-arrest) daar gehoor aan had moeten geven.

-

Verweerder heeft het door hem gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk gemaakt.

-

Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, de keuken en het sanitair zijn verouderd en dienen gemoderniseerd te worden. De gedateerde voorzieningen hebben een negatieve invloed op de waarde.

-

Verweerder heeft in de waarde van de woning ten onrechte rekening gehouden met het aandeel van eiser in de onderhoudsreserve van de VvE. Dit aandeel dient bij het berekenen van de WOZ-waarde buiten beschouwing te blijven.

-

Eiser heeft in de bezwaarfase een taxatierapport laten opstellen door [D] B.V. De taxateurs concluderen in dat rapport tot een waarde van € 229.000 voor de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2019.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vaststelling van de WOZ-waarde van de woning op € 229.000. Eiser verzoekt verweerder te veroordelen tot een vergoeding van de proceskosten in bezwaar en in beroep.

5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij voert daartoe het volgende aan:

-

De woonoppervlakte van de woning is niet relevant bij de waardering van woningen. Bij de waardering wordt conform de Wet WOZ gekeken naar de bruto inhoud van woningen. Een eventueel foutieve vermelding van de woonoppervlakte heeft derhalve geen invloed op de waarde van een woning. De bruto inhoud is op basis van de bouwtekeningen nagerekend en bedraagt 286 m3 in plaats van de gehanteerde 275 m3. De waardering is dus in het voordeel van eiser.

-

Verweerder betwist dat hij de KOUDV-factoren niet aan eiser zou hebben verstrekt. Op 8 juni 2020 heeft hij de bestanden met de kavelmodellen en matrices aan eiser verzonden. Op verzoek is het wachtwoord dat nodig was om de bestanden te downloaden ook aan de gemachtigde van eiser gezonden. Nadat de gemachtigde van eiser had aangegeven dat het bestand niet kon worden geopend, zijn de bestanden op 9 juni 2020 opnieuw verzonden. Op 7 augustus 2020 heeft de gemachtigde van eiser aangegeven dat sprake is geweest van een omissie.

-

Eiser heeft noch in het bezwaarschrift noch tijdens de telefonische hoorzitting verzocht om het gehanteerde indexeringspercentage inzichtelijk te maken. Bij het verweerschrift heeft verweerder de indexeringspercentages als bijlage 10 in het geding gebracht.

-

Met de staat van onderhoud van de woning is rekening gehouden. Deze staat van onderhoud is als matig gekwalificeerd.

-

Bij de waardering heeft verweerder wel degelijk rekening gehouden met het aandeel in het reservefonds bij de verkochte vergelijkingsobjecten. Uit de waardematrix blijkt dat het verkoopcijfer is gecorrigeerd met het aandeel in het reservefonds.

-

In het taxatierapport van eiser wordt bij de ligging van de woning aangevoerd dat de woning nabij de drukke [E] , een brandweerkazerne, een camperplaats, een sportcentrum/zwembad en een skicentrum zou liggen. Uit de door verweerder in het geding gebrachte luchtfoto blijkt daar geen sprake van. Het taxatierapport van eiser biedt geen inzicht in de wijze waarop de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten worden herleid naar een waarde van € 229.000. Ook blijkt niet in hoeverre rekening is gehouden met een VvE reserve.

Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

7. Ter zitting heeft eiser de beroepsgronden, waarin hij stelt dat verweerder bij de woning van een verkeerde woonoppervlakte is uitgegaan en dat hij in de bezwaarfase tevergeefs bij verweerder om de overlegging van de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning heeft verzocht, ingetrokken.

8. Op de zitting bij de rechtbank heeft eiser erkend dat verweerder de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waarde op de peildatum (in elk geval inmiddels) inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt. Het gaat eiser er, naast de bestrijding van het indexcijfer als zodanig (zie hierna), thans uitsluitend nog om dat verweerder dit in de bezwaarfase heeft nagelaten en eiser verzoekt de rechtbank met een beroep op de uitspraak van Rechtbank Amsterdam 8 juli 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3591 om daaraan als gevolg te verbinden dat verweerder de proceskosten van eiser in beroep dient te vergoeden. Verweerder stelt dat eiser om de indexcijfers noch in haar bezwaarschrift, noch bij de telefonische hoorzitting heeft verzocht en dat het bovendien om algemeen toegankelijke cijfers van Vastgoedpro gaat.

9. In de onderhavige zaak hebben partijen over de overlegging van verschillende stukken een e-mailwisseling gevoerd (zie de bijlagen 6, 7, 8 en 9 bij het verweerschrift). Anders dan verweerder stelt, heeft eiser in bezwaar wel degelijk verzocht om de gehanteerde indexeringspercentages (zie blz. 3 van de motivering van het bezwaar). In het verslag van het hoorgesprek wordt hiervan echter geen melding meer gemaakt. Op 8 en 9 juni 2020 – derhalve vóór het doen van de uitspraak op bezwaar – heeft verweerder met eiser via e-mail gecorrespondeerd en heeft verweerder aan eiser de bestanden “kavelmodel” en “matrix” doen toekomen. Uit de stukken blijkt niet dat eiser daarna om meer of andere informatie heeft gevraagd. Verder is naar aanleiding van het door eiser ingediende beroepschrift wederom tussen partijen over de stukken ge-e-maild (zie onder 2).

10. De rechtbank komt op grond van de stukken van het geding en in het bijzonder op grond van het hoorverslag en de e-mailcorrespondentie, tot de afwijzing van eisers verzoek om de toekenning van een proceskostenvergoeding voor het beroep vanwege het niet tijdig verstrekken van stukken. De rechtbank laat hierbij in het midden of er in bezwaar desgevraagd nog gegevens over de gehanteerde indexcijfers door verweerder verstrekt hadden moeten worden. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat verweerder op zich de plicht heeft om dergelijke gegevens te verstrekken, geldt in het onderhavige geval namelijk het volgende. Uit de stukken, met name uit de e-mailberichten, is af te leiden dat verweerder in elke fase van het geding, zowel in bezwaar als in beroep, welwillend was om eiser de gevraagde informatie te verstrekken. Als eiser na de verstrekking van de stukken op 9 juni 2020 van mening was dat de totstandkoming van de waardering hem nog niet voldoende inzichtelijk gemaakt was, dan had het op zijn weg gelegen om duidelijk te maken dat hij nog informatie over de indexcijfers verlangde. Dat heeft eiser echter niet gedaan. Hij heeft later dan ook op de vraag van verweerder naar aanleiding van het ingediende beroep of hij nu “alles” had verstrekt, een verexcuserend antwoord gestuurd waaruit niet valt op te maken dat eiser nog informatie miste. Het moet voor verweerder wel tijdig in de procedure duidelijk zijn dat eiser nog bepaalde, specifieke informatie van hem verlangt (vergelijk Raad van State 18 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2454). Aangezien eiser niet voldoende duidelijk is geweest in wat hij na de verstrekking van informatie door verweerder in de bezwaarfase nog van verweerder verlangde, is er geen aanleiding om verweerder de proceskosten van eiser in beroep te laten vergoeden.

11. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

14. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het vergelijkingsobject [I] en tegen het gebruik van de verkoopprijs van de woning. Volgens eiser liggen de data van de verkoop van [I] en van de woning te ver verwijderd van de waardepeildatum. De gebruikelijke termijn van een jaar wordt immers ruim overschreden. Verweerder beroept zich op de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 23 december 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP2018, waarin de vergelijking met een woning die op 2 april in het jaar na het peildatumjaar verkocht werd, toegestaan was.De rechtbank constateert dat verkoopprijzen van de andere drie door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten allen binnen vijf maanden van de waardepeildatum liggen. De rechtbank zal daarom eerst beoordelen of de beschikte waarde aannemelijk gemaakt is aan de hand van deze gegevens en zal dus vooralsnog [I] en de verkoopprijs van de woning buiten beschouwing laten. Dit heeft tevens als voordeel dat eiseres bezwaren tegen het door verweerder gehanteerde indexcijfer voor de provincie Zuid-Holland minder zwaar wegen. Het is immers waar dat aan een indexcijfer meer gewicht toekomt als het gaat om een verkoop die verder van de peildatum ligt. In het onderhavige geval zijn die andere drie vergelijkingsobjecten in december 2018 en april en mei 2019 verkocht. In dat geval is de rechtbank van oordeel dat verweerder kon uitgaan van het indexcijfer van Zuid-Holland, ondanks dat dit een vrij algemeen gegeven is, omdat de invloed van dat indexcijfer beperkt is. Bovendien heeft verweerder alle cijfers in hele duizendtallen naar beneden afgerond.

15. Voor een goede vergelijking tussen de woning en de vergelijkingsobjecten hoeven de vergelijkingsobjecten niet identiek te zijn, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de woning. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en dat de vergelijkingsobjecten van verweerder allemaal een stuk jonger zijn dat de woning. De (bouw)kwaliteit van de jongere woningen zou een stuk beter zijn dan die van de woning. De rechtbank is van oordeel dat de drie vergelijkingsobjecten: [F] , [G] en [H] geschikt zijn om de waarde van de woning te kunnen onderbouwen, omdat die objecten op zichzelf wat betreft type, uitstraling, en locatie voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Bij die vergelijking dient wel voldoende rekening gehouden te worden met de omstandigheid dat het om “jongere” bouw gaat.

16. Uit de door verweerder overgelegde waardematrix blijkt dat en op welke wijze met het VvE-aandeel rekening is gehouden. De beroepsgrond van eiser met betrekking tot het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE faalt derhalve. Verder staat in de matrix onder meer dat de kwaliteit van de woning is gekwalificeerd als matig, terwijl de kwaliteit van de drie vergelijkingsobjecten wordt gekwalificeerd als gemiddeld. Daarom blijkt uit de waardematrix dat als waarde voor de opstal van de woning € 1.002 per m³ in aanmerking is genomen, terwijl de gerealiseerde kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten varieert tussen € 1.110 en € 1.218 per m³. Naar het oordeel van de rechtbank is door dit kwalificatie- en waarderingsverschil voldoende rekening gehouden met het verschil in bouwjaar en het door eiser gestelde verschil in kwaliteit of gedateerdheid van de voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, inclusief zijn eigen taxatie, is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. In eisers taxatie is niet inzichtelijk gemaakt hoe de kwaliteit/ onderhoudsstaat van eiseres woning is en ook niet hoe is omgegaan met verschillen in kwaliteit of onderhoud met de vergelijkingsobjecten, staat niet hoe met een VvE-reserve of indexering rekening is gehouden en is bovendien uitgegaan van een ligging van de woning met overlast van de [E] , een brandweerkazerne, een camperplaats, een sportcentrum/zwembad en een skicentrum, terwijl deze op zodanige afstand liggen dat verweerder ze op de luchtfoto niet heeft kunnen waarnemen, hetgeen ter zitting door de gemachtigde erkend is. Ook is in de taxatie opgemerkt dat de woning niet in een luxe staat verkeert, maar daarvan is verweerder bij zijn taxatie ook niet uitgegaan. Verweerder heeft met de matrix en de overige aangedragen gegevens aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, niet te hoog is.

17. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.