Rechtbank Noord-Holland, 31-08-2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:7424, AWB - 20 _ 3254

1. Eiseres en haar partner zijn sinds 16 december 2016 eigenaar en gebruiker van de woning. Zij zijn de tweede bewoner van de woning en hebben de woning gekocht voor € 733.000.

2. De woning bestaat uit een hoofdgebouw met een inhoud van 645 m³ en een garage met een inhoud van 166 m³. De woning heeft een perceeloppervlakte van 1.725 m².

3. In de beroepsfase heeft verweerder de woning laten taxeren door taxateur [B] . Hiervan is een taxatierapport opgesteld met dagtekening 8 september 2020. Het taxatierapport gaat uit van de vergelijkingsobjecten: [b] ( [Z] ), [c] ( [Z] ) en [d] ( [# 1] ).

4. In geschil is in de eerste plaats de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). Verder is in geschil of het gelijkheidsbeginsel is geschonden.

5. Eiseres bepleit primair een waarde van € 445.770. Deze waarde sluit aan bij de vastgestelde waarden van nabijgelegen woningen (aan de [e] , [f] , [g] en [h] ). Subsidiair bepleit eiseres een waarde van € 670.000. Deze waarde volgt uit het gemiddelde van twee door verweerder (in de bezwaarfase) aangedragen referentiewoningen.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing verwijst verweerder naar de overgelegde matrix bij het verweerschrift. Verder stelt verweerder zich op het standpunt dat de nabijgelegen woningen niet vergelijkbaar zijn omdat de verschillen te groot zijn.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2019.

8. De waarde wordt vervolgens bepaald op basis van transactiecijfers rondom de waardepeildatum van vergelijkbare woningen. Voor zover eiseres meent dat de waarde wordt gebaseerd op vastgestelde WOZ-waarden van vergelijkbare woningen, gaat eiseres uit van een onjuist uitgangspunt.

9. De taxateur ( [B] ) heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die in 2018 voor drie andere objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Voor zover eiseres heeft gesteld dat verweerder in strijd met regelgeving heeft gehandeld door in beroep nieuwe referentieobjecten toe te voegen slaagt dit niet, aangezien het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe referentieobjecten aan te dragen.

10. Gelet op de in het door verweerder overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning van eiseres en de in het taxatierapport genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarde.

11. Eiseres heeft verschillende redenen genoemd die tot een lagere waarde van de woning moeten leiden. De ligging van de woning is te hoog gewaardeerd waardoor de waarde te hoog is vastgesteld, zo stelt eiseres. Verweerder heeft daartegen aangevoerd dat de ligging niet te hoog is gewaardeerd omdat de woning dichter bij de dorpskern is gelegen. Eiseres heeft hieromtrent geen verdere specifieke omstandigheden genoemd. Gelet hierop zijn naar het oordeel van de rechtbank geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die een lagere waardering van de ligging rechtvaardigen. Verder heeft eiseres gesteld dat de garage te hoog gewaardeerd is in vergelijking met de garages van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft op de zitting aangegeven dat inderdaad een te hoge waardering is gegeven, maar dat dit reeds is gecorrigeerd (van € 763.000 naar € 715.000). Door deze reeds toegepaste correctie, heeft verweerder de garage eerder te laag dan te hoog gewaardeerd.

12. Verweerder maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 715.000 niet te hoog is.

13. Het door eiseres aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.

14. Eiseres beroept zich op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder op de meerderheidsregel. In dit kader heeft eiseres vier woningen in dezelfde straat aangevoerd: [e] (WOZ-waarde € 516.000), [f] (WOZ-waarde € 437.000), [g] (WOZ-waarde € 469.000) en [h] (WOZ-waarde € 468.000). Volgens eiseres is er bij de waardebepaling van deze objecten een fout gemaakt. Verweerder heeft aangevoerd dat de meerderheidsregel niet van toepassing is omdat de door eiseres aangevoerde objecten niet identiek zijn.

15. Voor de toepassing van de zogenoemde meerderheidsregel moeten in beginsel in de vergelijking worden betrokken alle woningen die het kenmerk of de kenmerken gemeen hebben ten aanzien waarvan de voor de waardebepaling van belang zijnde fout is gemaakt en zich te dien aanzien onderscheiden van andere woningen (zie HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, r.o. 3.4). In het geval niet een voor de waardebepaling van belang zijnde fout is gemaakt ten aanzien van enig specifiek kenmerk dat bepaalde woningen gemeen hebben, moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn (zie HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). De rechtbank begrijpt het betoog van eiseres als een beroep op het eerste geval. Dit betekent dat de voorwaarde ‘identiek’ niet geldt.

16. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van eiseres op de meerderheidsregel niet. Weliswaar heeft verweerder op de zitting erkend dat bij de vaststelling van de waarde voor de door eiseres aangedragen woningen op de [e] , [f] , [g] en [h] ) een taxatiefout is gemaakt, maar hiermee is nog niet vast komen te staan dat de fout is gemaakt ten aanzien van enig specifiek kenmerk dat de woningen gemeen hebben. De rechtbank begrijpt hetgeen verweerder hieromtrent heeft opgemerkt aldus dat de waarden van de woningen op de [e] , [f] , [g] en [h] ) te laag zijn vastgesteld doordat deze woningen zijn gekoppeld aan de te laag vastgestelde waarde van de onroerende zaak [i] (verkoop in 2014). De waarde van de woning van eiseres is na de koop door eiseres in 2016 als enige aangepast. In deze situatie is de voor de waardebepaling van belang zijnde fout niet gemaakt ten aanzien van enig specifiek kenmerk dat de woningen gemeen hebben.

17. De slotsom is dat het beroep ongegrond is.

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.