Rechtbank Noord-Holland, 30-05-2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:4637, HAA - 21/5635
Rechtbank Noord-Holland, 30-05-2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:4637, HAA - 21/5635
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 30 mei 2022
- Datum publicatie
- 7 juli 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2022:4637
- Zaaknummer
- HAA - 21/5635
Inhoudsindicatie
De rechtbank oordeelt dat het beroep gegrond is en stelt de WOZ-waarde vast op € 315.000. De enkele verwijzing naar een indexeringspercentage en de (algemene) beschrijving van de wijze waarop die tot stand is gekomen, maakt dat verweerder de gehanteerde indexeringspercentages onvoldoende heeft onderbouwd. Ook heeft verweerder erkend dat uitgegaan is van onjuiste inhoudsmaten van de vergelijkingsobjecten. Wanneer uitgegaan wordt van de juiste inhoudsmaten, ligt de m3 prijs van de woning ruim boven de gemiddelde m3 prijs van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de woning daarom niet aannemelijk heeft gemaakt.
Uitspraak
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/5635
en
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de WOZ-waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 292.000. In één geschrift met de beschikking is aan eiser de voor het jaar 2021 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2022 te Haarlem. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser, elektrotechnicus en technisch bedrijfskundige van professie, is eigenaar en bewoner van de woning. De woning is een huis in een rij (een middenwoning). De inhoud van de woning is ongeveer 433 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 142 m².
2. Aan de achterzijde van de woning liggen sportvelden die gebruikt worden door [vereniging] . De sportvelden zijn van kunstgras. In de kunstgrasvelden zijn rubberkorrels verwerkt afkomstig van oude autobanden (rubbergranulaat). De sportvelden zijn voorzien van veldverlichting.
Geschil 3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.
4. Eiser bepleit een waarde van € 235.000 en heeft daartoe aangevoerd dat:
de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van een jaar eerder met € 22.000 en ten opzichte van 2014 met € 87.000 onverklaarbaar is;
bij het vaststellen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening is gehouden met de achter de woning gelegen kunstgrasvelden die voor overlast (geluidshinder, verlichtingshinder, vernieling, intimidatie, bedreiging en betreden erf) en gezondheidsrisico’s (door autobandengranulaat) zorgen, en
verweerder geen inpandige taxatie heeft uitgevoerd, waardoor hij geen goed beeld heeft van de staat van onderhoud van de woning en daarom de waarde van de woning niet goed kan vaststellen.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van waarde en veroordeling van verweerder in de kosten voor de beroepsfase.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning op € 292.000 niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder in zijn verweerschrift een waardeoverzicht opgenomen. Naast gegevens van de woning zijn in het waardeoverzicht gegevens opgenomen van een aantal vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Dat zijn [woning 1] (op 24 juni 2020 verkocht voor € 345.000), [woning 2] (op 1 december 2020 verkocht voor € 395.000), [woning 3] (op 17 juni 2020 verkocht voor € 260.000) en [woning 4] (op 20 april 2020 verkocht voor € 319.000), alle gelegen te [woonplaats] .
Verweerder concludeert dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
Beoordeling van het geschil
6. De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt elk jaar opnieuw bepaald aan de hand van marktgegevens. De WOZ-waarde is niet een marktgegeven. De verhouding van de WOZ-waarde tot de voor eerdere jaren vastgestelde waarden, rechtvaardigt daarom op zichzelf bezien niet het oordeel dat de waarde van de woning nu te hoog is vastgesteld.
7. Wel marktgegevens zijn gerealiseerde verkoopprijzen voor andere, vergelijkbare objecten, zoals de vergelijkingsobjecten genoemd in het waardeoverzicht van verweerder. De gerealiseerde verkoopprijzen voor die vergelijkingsobjecten vormen een bruikbaar aanknopingspunt voor het beoordelen of de door verweerder vastgestelde waarde van de woning in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip dat is te vinden in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Dat geldt in het bijzonder voor de gerealiseerde verkoopprijzen voor [woning 1] en [woning 2] , omdat de rechtbank die objecten het beste met de woning vergelijkbaar acht. Wel dient rekening te worden gehouden met onderlinge verschillen.
8. Geconstateerd kan worden dat de door verweerder voor de woning vastgestelde waarde aanmerkelijk lager is dan de gerealiseerde verkoopprijzen voor [woning 1] en 23. Dat is deels te verklaren door het grotere perceel van die objecten en door de omstandigheid dat die objecten enige tijd na de waardepeildatum zijn verkocht. Als voor deze aspecten wordt gecorrigeerd, dan komen de voor Fuutlaan 21 en 23 gerealiseerde verkoopprijzen – uitgaande van het waardeoverzicht van verweerder – overeen met ongeveer € 322.500 voor de woning. Voor een relatief mindere staat en een relatief mindere ligging van de woning resteert dan nog een marge van € 30.500 tot de waarde van € 292.000 die verweerder voor de woning heeft vastgesteld. De rechtbank betwijfelt echter of die marge van € 30.500 groot genoeg is om rekenschap te geven van zowel de relatief mindere ligging van de woning als de relatief mindere staat van de woning.
9. De twijfel van de rechtbank zit vooral in de invloed van de staat van de woning op de waarde daarvan. Uit een door eiser zelf gemaakt inspectierapport, de daarop door hem ter zitting gegeven toelichting en de op Google Streetview zichtbare afbeeldingen van de woning zoals ter zitting gezamenlijk bekeken, ontstaat het beeld dat de woning op diverse punten onderhoud of zelfs herstel nodig heeft en voorts dat het in de rede ligt dat een koper de woning volledig zal moderniseren. Onder meer wordt in het inspectierapport vermeld dat het tuinhek in belangrijke mate verrot is, dat het dak van de bijkeuken zwaar lekt, dat het plafond en de wanden van de bijkeuken moeten worden hersteld, dat een riolering in de kruipruimte verstopt zit, dat de keuken veertig jaar oud is en deels defect, dat plavuizen op de vloer beneden ontbreken, en dat elektravoorzieningen moeten worden hersteld. In het rapport is ook vermeld dat de inrichting van de woning is aangepast om mede als bedrijfsruimte te dienen (o.m. wanden verwijderd). Verweerder heeft deze vermeldingen in het inspectierapport van eiser niet of althans onvoldoende weersproken, zodat de rechtbank van de juistheid daarvan uitgaat. De rechtbank komt dan de mate waarin verweerder in zijn onderbouwing van de waarde van de woning rekening heeft gehouden met de staat van de woning, als weinig voor (ongeveer € 22.500 waardevermindering).
10. Ook met de invloed de ligging van de woning ten opzichte van de sportvelden houdt verweerder naar het oordeel van de rechtbank maar zuinig rekening (ruim € 7.000 waardevermindering). Mede gelet op het gestelde intensieve gebruik van de sportvelden, ook tijdens de avonduren met veldverlichting, acht de rechtbank zeer wel denkbaar dat de invloed van de sportvelden op de waarde van de woning groter is.
11. Gelet op hetgeen in 9 en 10 is overwogen, heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de tussen de vergelijkingsobjecten en de woning bestaande verschillen in staat van onderhoud en ligging. De rechtbank acht het daarom niet aannemelijk dat de door verweerder voor de woning vastgestelde waarde van € 292.000 niet te hoog is. Dit wordt niet anders door de overige gerealiseerde verkoopprijzen die verweerder heeft genoemd in zijn verweerschrift.
12. De rechtbank acht het evenmin aannemelijk dat de door eiser verdedigde waarde van € 235.000 niet te laag is. De rechtbank begrijpt op zich dat eiser veel overlast ervaart van de sportvelden, dat hij zich genoodzaakt ziet maatregelen te treffen tegen die overlast en dat de velden in breder verband voor onenigheid zorgen tussen hem en de gemeente Waterland. Uit die omstandigheden volgt echter niet zonder meer een waardedrukkende invloed van tienduizenden euro’s op de woning, zoals eiser in wezen voorstaat. Het gaat uiteindelijk erom welke invloed de ligging ten opzichte van de sportvelden heeft op de waarde in het economische verkeer van de woning, oftewel op de prijs die de meestbiedende koper voor de woning zou willen betalen. Zonder af te willen doen aan de overlast die eiser ervaart, acht de rechtbank het onwaarschijnlijk dat de meestbiedende koper iemand is die in dezelfde mate als eiser overlast verwacht te ervaren van de sportvelden. De rechtbank gaat verder niet mee in het betoog van eiser dat van het gebruik van rubbergranulaat op de sportvelden een noemenswaardige (extra) waardeverminderende invloed uitgaat. Tussen de velden en de woning zijn immers nog altijd gras, een sloot, bosschages en een straat gelegen. Verder worden de risico’s van rubbergranulaat voor het milieu en de gezondheid over het algemeen niet als zo ernstig gewaardeerd, dat het gebruik daarvan op sportvelden per direct moet worden verboden.
13. Omdat partijen de door hen verdedigde waarden van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen. In aanmerking genomen hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, komt de rechtbank dan tot een waarde van € 277.500.
Slotsom
14. Het beroep dient gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. Aanleiding bestaat verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank zal het door eiser verzochte bedrag van € 15 aan reiskosten geheel toewijzen. Daarnaast heeft eiser vergoeding van verletkosten gevraagd van € 237, op basis van drie uur en een uurtarief van € 79. Ook dit bedrag zal de rechtbank geheel toewijzen.