Rechtbank Noord-Holland, 31-05-2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:5237, AWB - 20_6266

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een in 1933 gebouwde benedenwoning. De inhoud van de woning is 250 m³ en de oppervlakte van het perceel is 253 m². De woning is voorzien van een berging.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft eiser de in het beroep aangevoerde gronden met betrekking tot de vochtoverlast in de woning en het recht van overpad ingetrokken. Tevens heeft eiser ter zitting aangeven dat de grondprijs en de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten niet in geschil zijn. Met uitzondering echter van het onderhoud van de [object 1] . Eiser twijfelt of dit wel matig is. Uit de verkoopadvertentie heeft hij opgemaakt dat dit onderhoud goed is. Eiser voert aan dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning onvoldoende rekening is gehouden met de in de matrix opgenomen verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het verschil in de m³-prijzen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten aan [object 2] en [object 1] maakt dat de vergelijkingsobjecten voor een aanzienlijk bedrag kunnen worden gerenoveerd. Het verschil met [object 2] is bijna € 100.000 en met [object 1] € 56.000. Als daadwerkelijk renovaties voor deze bedragen worden uitgevoerd hebben de vergelijkingsobjecten een veel betere kwaliteit dan de woning.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder wijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar een door hem overgelegde waardematrix. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daarvoor onder meer verwezen naar de door hem ingebrachte waardematrix.

7. Partijen en de rechtbank zijn het er over eens dat de door verweerder in de waarde matrix genoemde vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er – na de gemotiveerde betwisting ter zitting door eiser – niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. Ter nadere onderbouwing van zijn stelling dat wel voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft verweerder in het kader van het object aan de [straat] aangevoerd dat de informatie van Vastgoedpro vaak een handig hulpmiddel kan zijn, maar in de onderhavige zaak niet. De informatie van Vastgoedpro is te algemeen en omdat de woning in een van de betere/duurdere wijken van Haarlem ligt niet bruikbaar. Bij de waardering van de woning heeft hij gebruik gemaakt van een indexering van 1,2% en dat is passend in deze zaak. De door eiser toegepaste cijfers in den lande voor correctie van verschillen in onderhouds- en kwaliteitstoestand heeft verweerder ook bestreden, omdat daarbij ook rekening zou worden gehouden met bijvoorbeeld de situatie in Groningen. Verweerder heeft echter nagelaten om deze stellingen nader te onderbouwen. De enkele stelling van verweerder dat een taxateur heeft verklaard dat de woning in een van de betere/duurdere wijken van Haarlem ligt is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat niet van de gemiddelde cijfers voor wat betreft verschillen in onderhouds- en kwaliteitstoestand kan worden uitgegaan. De enkele stelling dat een andere indexering passend is dan een gemiddelde, maakt nog niet dat van een hogere indexering kan worden uitgegaan. Verweerder moet onderbouwen waarom in het kader van de waardering niet van algemene en gemiddelde, maar van voor eiser minder gunstige, cijfers moet worden uitgegaan.

10. Met de in het geding gebrachte foto’s van het vergelijkingsobject [object 1] heeft verweerder wel voldoende aannemelijk gemaakt dat het onderhoud aan dit vergelijkingsobject terecht als matig is gekwalificeerd en niet als goed.

11. De rechtbank is dus van oordeel dat verweerder de door hem gestelde waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft meerdere waardes genoemd. De laagste waarde daarvan is niet aannemelijk gezien het voorgaande. Gelet op de door eiser gestelde berekeningen bij de matrix stelt de rechtbank, in goede justitie, de waarde van de woning vast op € 359.000.

12. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

13. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank wijst dit verzoek toe, omdat de redelijke termijn met afgerond drie maanden is overschreden te rekenen vanaf de indiening van het bezwaarschrift op 23 maart 2020, en overweegt daarbij het volgende.

14. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de termijnoverschrijving en de wegingsfactor dienen te worden aangepast. De hoorzitting heeft pas op 16 juli 2020 plaatsgevonden en volgens verweerder moet de datum van die zitting als uitgangspunt worden genomen bij het berekenen van de termijnoverschrijding. Als wegingsfactor moet 0,5 in plaats van 1 worden genomen, nu het bezwaar identiek is aan het beroep.

15. De rechtbank ziet in deze zaak geen aanleiding om de termijnoverschrijding en/of de wegingsfactor aan te passen. Dat de inhoud van het bezwaar en het beroep met elkaar overeenkomen, maakt nog niet dat de wegingsfactor moet worden aangepast. In beroep zijn ook andere argumenten aangevoerd dan in bezwaar. Kennelijk heeft het plannen van de hoorzitting in deze zaak verder meer tijd genomen dan gebruikelijk, maar nu nergens uit is gebleken dat eiser ter zake een verwijt treft, kan dit niet tot een aanpassing van de termijnoverschrijding leiden.

16. Bij een overschrijding van de redelijke termijn met afgerond drie maanden past een vergoeding van € 500. Van de drie maanden overschrijding is (afgerond) één maand aan de bezwaarfase toe te rekenen en twee maanden aan de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid). Van het bedrag van € 500 dient verweerder daarom (1/3 x € 500 =) € 166,67 te vergoeden en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) (2/3 x € 500 =) € 333,33.

17. Aanleiding bestaat verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser omdat het beroep gegrond is. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).

18. Tevens wordt verweerder opgedragen om het griffierecht aan eiser te vergoeden.