Rechtbank Noord-Nederland, 24-12-2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:8138, AWB-12_2860

Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

1.1 Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken.

1.2 [a-straat #2] te [A] betreft een recreatiewoning uit circa 1968, met twee aanbouwen (van 15 en 5 m²) en een berging (van 4 m²), gelegen op het park "[park B]". De inhoud van de woning is ongeveer 251 m³. De oppervlakte van het perceel waarop de recreatiewoning staat, is ongeveer 855 m².

1.3 [a-straat #4] te [A] betreft een recreatiewoning uit circa 1968 met een aanbouw (van 5 m²), gelegen op het park [park B]". De inhoud van de woning is ongeveer 251 m³ en de oppervlakte van het perceel, is ongeveer 685 m².

1.4 De hiervoor vermelde percelen behoren in eigendom toe aan Staatsbosbeheer. Eiser heeft met betrekking tot de percelen een recht van erfpacht.

1.5 De gemachtigde van eiser heeft verwezen naar een brief van Staatsbosbeheer aan Stichting Beheer Erfpacht [park B] (ondertekend door [naam], regiodirecteur Staatsbosbeheer Noord, namens de directeur Staatsbosbeheer), met als dagtekening 4 maart 2011, waarin - voor zover hier van belang- onder meer is geschreven:

"De gemeente Terschelling en Staatsbosbeheer (…) zijn samen tot de conclusie gekomen dat verkoop van de percelen in het gebied bekend als '[park B]' ([a-straat] 12 t/m 72 te [A]) mogelijk is indien het de ondergrond van het gehele complex wordt verkocht in één transactie aan één rechtspersoon - een vereniging van eigenaren of een stichting - en wanneer de verhuurbaarheid gewaarborgd wordt.".

1.6 De gemachtigde van eiser heeft in zijn brief van 4 oktober 2013 verwezen naar een advies van de Commissie [Q], dat medio 2013 is opgesteld in verband met een op handen zijnde verkoop van de blote eigendom door Staatsbosbeheer. Over het advies is in voormelde brief namens eiser het volgende vermeld:

"De commissie is bij marginale toetsing van de WOZ-waarde op de Waddeneilanden bij recreatiewoningen gebleken, dat:

Geschil

2.1 In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum.

2.2 Eiser heeft bepleit dat verweerder de waarden van de onroerende zaken op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Hij bepleit waarden van € 267.000 voor [a-straat #2] te [A] en € 229.000 voor [a-straat #4] te [A]. Ter betwisting van de door verweerder vastgestelde waarden en ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden heeft eiser een door taxateur [P] (taxateur [P]), werkzaam bij Makelaardij [T], op 13 december 2012 opgemaakt taxatierapport ingebracht aangaande de recreatiewoning [a-straat #8] te [A] (alsmede een aanvullende verklaring van [P] van 1 oktober 2013). Voorts heeft eiser verwezen naar een taxatierapport van taxateur [N] (taxateur [N]), werkzaam bij [M] Makelaardij OG, aangaande een zestal recreatiewoningen gelegen te [A] Noord Terschelling: [a-straat] 18, 56, 60 en 64 (gelegen op park [park B]) en[a-straat] 98 en 108 (gelegen op park [park C]).

2.3 Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden beslissingen vastgestelde waarden.

2.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

Beoordeling van het geschil

3.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

3.2 In de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is onder meer het volgende aan de orde gekomen:

"Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.".

(Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p. 44)

3.3 Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert. Artikel 18, derde lid, aanhef, letter c en slot, van de Wet WOZ, bepaalt dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde wordt bepaald naar de staat van die onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

3.4 Namens eiser is de inhoud van de brief van 4 maart 2011 van Staatsbosbeheer (zie 1.5) over de eventuele verkoop van de blote eigendom ingebracht als bijzondere omstandigheid zoals genoemd in artikel 18, derde lid, letter c, van de Wet WOZ. Namens eiser is dit desgevraagd ter zitting bevestigd. Volgens de gemachtigde van eiser brengt deze omstandigheid een waardedruk met zich mee van € 20.000. De rechtbank overweegt hierover als volgt. De namens eiser aangevoerde omstandigheden die in de brief worden vermeld, kort gezegd de voorwaarde van verkoop van de grond aan één rechtspersoon en de voorwaarde dat de verhuurbaarheid moet zijn gewaarborgd, vallen naar het oordeel van de rechtbank niet onder artikel 18, derde lid, letter c, van de Wet WOZ, reeds omdat deze voorwaarden - wat er verder ook van zij - voorwaarden betreffen die te maken hebben met eventuele aankoop van de blote eigendom van de grond van Staatsbosbeheer, hetgeen voortvloeit uit de aanwezigheid van het erfpachtrecht. Nu op grond van de fictie (zie 3.1 en 3.2) van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van de veronderstelling dat sprake is van volle en onbezwaarde eigendom, moeten omstandigheden die voortvloeien uit de aanwezigheid van het erfpachtrecht naar het oordeel van de rechtbank buiten beschouwing worden gelaten. Dit brengt met zich mee dat de rechtbank uitgaat van de toestandspeildatum 1 januari 2011 en voorts dat de door eiser gestelde waardedruk van € 20.000 niet in aanmerking wordt genomen.

3.5 Op verweerder rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarden per 1 januari 2011 niet hoger zijn vastgesteld dan de waarden in de zin van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden verwijst verweerder onder meer naar in zijn opdracht door WOZ-taxateur [R], werkzaam bij [Z] b.v. (hierna: [Z]) op 25 januari 2013 opgemaakte matrices (de matrices). De verkopen van de in deze matrix genoemde referentieobjecten, te weten [a-straat] 11 te [A] (verkocht op 9 november 2011 voor € 405.000), [b-straat #] te [D] (verkocht op 9 november 2011 voor € 336.000) en [c-straat #5] te [A] (verkocht op 1 november 2010 voor € 300.000), betreffen verkopen van recreatiewoningen op eigen grond, waarbij (dus) geen sprake is van erfpacht. De taxateur komt in de matrix tot taxatiewaarden voor de onderhavige onroerende zaken [a-straat #2] en [a-straat #4] van respectievelijk € 374.000 en € 330.000, beide derhalve hoger dan de vastgestelde waarden. Voorts heeft de taxateur van verweerder een 2e matrix overgelegd met onder meer twee verkopen van recreatiewoningen waarbij wel sprake is van erfpacht ([a-straat] 40 te [A] en [a-straat] 114 te [A]). Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder nadrukkelijk aangegeven dat de onderhavige waardebepalingen zijn gebaseerd op de referentieobjecten zoals genoemd in de matrices, waarbij is vergeleken met verkopen op eigen grond, en dat de 2e matrix slechts dient om inzichtelijk te maken hoe de kopers van woningen op erfpachtgrond tot hun aankoopprijs zijn gekomen. De rechtbank heeft geen aanleiding gevonden om - anders dan namens eiser is gesteld - te twijfelen aan de deskundigheid en objectiviteit van de taxateur van verweerder.

3.6 Met de hiervoor vermelde, naar het oordeel van de rechtbank goed onderbouwde,

matrices en gelet op de toelichting daarop ter zitting, heeft verweerder, in het licht van hetgeen door eiser naar voren is gebracht, voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De onroerende zaken zijn getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De rechtbank overweegt dat de in de matrices opgenomen verkoopcijfers zien op verkopen van de volle en onbezwaarde eigendom van die vergelijkingsobjecten, zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Deze vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser. In zijn algemeenheid overweegt de rechtbank hierbij, dat de vergelijkingsobjecten niet identiek aan de onroerende zaak behoeven te zijn, maar voldoende vergelijkbaar. In de onderhavige gevallen zijn er verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken, maar de rechtbank oordeelt dat deze verschillen niet van een zodanige aard en omvang zijn dat deze niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen. Ten aanzien van de ligging van het referentieobject [c-straat #5] heeft de gemachtigde van verweerder ter zitting een luchtfoto getoond, waarop te zien is dat die recreatiewoning met de achterkant tegen het park [park B] is gelegen, aan een grote weg en tegenover een camping. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging van de onroerende zaken van eiser niet minder is dan die van het vorengenoemde referentieobject. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de onderlinge waardeverhouding met het vergelijkingsobject aan de [a-straat] 11 te [A], een nabijgelegen recreatiewoning die bij verkoop een enigszins gedateerde onderhoudstoestand had, een goede weerspiegeling geeft van het waardeniveau van eisers onroerende zaken naar de waardepeildatum. In samenhang met het andere vergelijkingsobject kunnen prijzen per m² en m³ worden herleid voor eisers onroerende zaken, die in verhouding tot de vergelijkingsobjecten, naar het oordeel van de rechtbank, niet te hoog zijn. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder, tegenover hetgeen door de tegenpartij is aangevoerd, in voldoende mate rekening heeft gehouden met de woningspecifieke kenmerken.

3.7 Door eiser is gewezen op de verkoopprijzen van de op in erfpacht uitgegeven grond gelegen recreatiewoningen, [a-straat] 40 te [A] en [a-straat] 114 te [A] (zie ook de 2e matrix van verweerder, onder 3.5), waarbij hij heeft opgeteld - naar de rechtbank begrijpt - de gekapitaliseerde werkelijk betaalde erfpachtcanon. De rechtbank overweegt allereerst dat deze verkoopcijfers - gelet op de fictie dat moet worden uitgegaan van de veronderstelling dat sprake is van volle en onbezwaarde eigendom (zie 3.4) - zonder 'vertaalslag' niet bruikbaar zijn. In deze 'vertaalslag' dient echter niet alleen, zoals eiser kennelijk voorstaat, rekening te worden gehouden met de werkelijk betaalde (huidige) erfpachtcanon, maar tevens met onder andere de resterende looptijd van het erfpachtcontract, de te verwachten toekomstige (eventueel hogere) erfpachtcanons en de erfpachtvoorwaarden. De rechtbank overweegt voorts dat in de matrices van verweerder (zie 3.5) voldoende verkoopcijfers zijn opgenomen die wel zien op verkopen van de volle en onbezwaarde eigendom van recreatiewoningen, zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en dat deze voldoende vergelijkbaar zijn om als referentieobjecten te kunnen dienen (zie 3.6). Deze verkoopcijfers van verweerder bieden, met inachtneming van de onderlinge verschillen ten opzichte van eisers onroerende zaken, naar het oordeel van de rechtbank, in het licht van hetgeen eiser hiertegen heeft aangevoerd, voldoende steun aan de door hem vastgestelde waarden. De rechtbank wijst eiser erop dat in het geval de door verweerder aangevoerde verkopen van referentieobjecten niet toereikend zouden zijn geweest - bij gebreke aan verkopen van woningen op eigen grond - een 'vertaalslag' gemaakt had kunnen worden van de gerealiseerde prijzen van de recreatiewoningen met erfpacht naar de vastgestelde WOZ-waarde van het object met - krachtens wetsfictie - de volle en onbezwaarde eigendom. In het onderhavige geval komt de rechtbank hieraan gelet op het voorgaande niet toe.

3.8 Voor zover eiser in dit verband nog heeft gesteld dat er in de praktijk geen, dan wel weinig, verschil is tussen de verkoopprijs van een woning op grond waarop een erfpachtrecht rust en die van een woning op eigen grond, overweegt de rechtbank dat eiser deze stelling en de relevantie daarvan voor eisers onroerende zaken niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd. Voor zover eiser heeft gesteld dat de verkoopprijzen van woningen op eigen grond 15 tot 20% te hoog zijn doordat het merendeel van de op Terschelling gelegen recreatiewoningen op erfpacht zijn gelegen, overweegt de rechtbank dat eiser deze stelling niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd.

3.9 De door beide partijen ingebrachte taxaties bevatten een rekenkundige opbouw van de voor de onroerende zaken en de vergelijkingspercelen per 1 januari 2011 getaxeerde waarden. Daarbij zijn de getaxeerde waarden op een aantal elementen uitgesplitst. Tussen de door partijen aan dezelfde elementen toegekende waarden bestaan verschillen, met name ten aanzien van de gehanteerde kavelwaarden. De rechtbank stelt voorop dat slechts van belang is of de getaxeerde eindwaarde van de betreffende onroerende zaak overeenkomt met de waarde als bedoeld in de Wet WOZ. Met de rekenkundige taxatieopbouw kan worden onderbouwd of hiervan sprake is. Hiermee kan inzichtelijk worden gemaakt of in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingspercelen. De taxatieopbouw met de waarden van de afzonderlijke elementen is dus niet meer dan een hulp-/controlemiddel voor de waardevaststelling van de onroerende zaak als geheel. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de door partijen aan de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw toegekende waarden afzonderlijk op hun juistheid te beoordelen.

3.10 Ten aanzien van de stelling van eiser dat de methode van taxeren van [Z], namelijk waarbij eiser ervan uitgaat dat [Z] - kort gezegd - allereerst de kavelwaarde bepaalt, niet bruikbaar is voor de onderhavige waardebepaling, overweegt de rechtbank dat dit (gelet op hetgeen in 3.9 is overwogen) in de onderhavige gevallen niet relevant is, nu het enkel om de eindwaarde gaat. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt hoe vanuit de verkopen van referentieobjecten de WOZ-waarden van de onderhavige onroerende zaken kunnen worden afgeleid. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat aan de hand van de matrices en de toelichting ter zitting voldoende duidelijk is gemaakt hoe verweerder tot de kavelwaarde en de waarde van de woning en de bijgebouwen is gekomen. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder hierin niet te volgen.

3.11 Eiser heeft aangevoerd dat uit de door hem overgelegde taxatierapporten (zie 2.2) volgt dat verweerder de waarden op te hoge bedragen heeft vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de namens eiser ingebrachte taxatierapporten de door verweerder vastgestelde waarden niet hebben kunnen ontkrachten. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. Ten aanzien van het taxatierapport van taxateur [P] overweegt de rechtbank dat de waarden in dit rapport weliswaar zijn gebaseerd op een methode van vergelijking met referentieobjecten (een viertal verkopen van aan de [a-straat] (nummers 25-2, 40, 74 en 114) gelegen objecten, maar dit betreffen verkopen van recreatiewoningen op erfpachtgrond. Bovendien is, hoewel in het rapport is vermeld dat rekening is gehouden met een correctie naar volle eigendom, in het rapport niet, althans onvoldoende, inzichtelijk gemaakt hoe de onder 3.7 vermelde 'vertaalslag' heeft plaatsgevonden. Voor zover in het taxatierapport is verwezen naar te koop staande recreatiewoningen ([a-straat] nummers 20, 24, 68, 92 en 112) overweegt de rechtbank dat vraagprijzen in de Wet WOZ over het algemeen geen uitgangspunt kunnen zijn voor de waardebepaling. Bovendien zien de vraagprijzen ook hier op recreatiewoningen die op erfpachtgrond zijn gelegen. Ten aanzien van het taxatierapport van taxateur [N] oordeelt de rechtbank dat eiser, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de drie daarin genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. [d-straat #] te [E] betreft een appartement in een woonboerderij, [c-straat #8] te [A] heeft een afwijkende ligging en [e-straat ##] te [A] is qua bouwaard (een stacaravan) en locatie (een campingterrein) geenszins vergelijkbaar. Bovendien betreffen het - naar verweerder geloofwaardig heeft gesteld - in alle drie de gevallen appartementsrechten in een groter geheel, waardoor de grondoppervlakten zoals in het rapport staan vermeld - in het rapport aangeduid als: “Perceel Eigen Grond” - niet zonder meer kunnen worden gehanteerd bij de bepaling van de door de taxateur voorgestane grondprijs. Ook overigens heeft eisers taxateur niet, althans onvoldoende, onderbouwd hoe hij vanuit verkopen van vergelijkbare referentieobjecten tot de door hem getaxeerde waarde is gekomen.

3.12 Ten aanzien van de verwijzing van eiser naar een advies van de Commissie [Q] (zie 1.6) dat - kort gezegd - medio 2013 is uitgebracht in verband met een op handen zijnde verkoop van de blote eigendom door Staatsbosbeheer, overweegt de rechtbank dat aan dit advies, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet de waarde kan worden gehecht die eiser daar kennelijk aan gehecht wenst te zien.

3.13 Ten aanzien van de stelling van eiser dat sprake is van een irreële waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum, overweegt de rechtbank dat de vorige waardevaststelling thans niet relevant is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarden van de onroerende zaken zijn vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de onroerende zaken vergelijkbare objecten. Deze beroepsgrond van eiser faalt daarom. Voor zover eiser het vermoeden heeft geuit dat er een verband bestaat tussen de stijging van de WOZ-waarden en de voorgenomen verkoop van de kavels door Staatsbosbeheer, overweegt de rechtbank dat deze stelling in het geheel niet is onderbouwd.

3.14 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.