Rechtbank Noord-Nederland, 25-02-2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:997, AWB-12_2120

Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

1.1 Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een tussenwoning uit 1963 met een aangebouwde berging. De inhoud van de woning is ongeveer 326 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 201 m².

1.2 Eiseres is een woningbouwcorporatie met circa 9.770 objecten in de gemeente Emmen. Daarvan verkoopt eiseres er jaarlijks meerdere aan derden.

1.3 Verweerder heeft een analyse overgelegd van de verkopen van woningen door de in Emmen gevestigde woningbouwverenigingen. Verweerder schrijft daarover in zijn verweerschrift: ”Deze analyse leidt tot de conclusie dat de verkopen door woningbouwverenigingen niet, en zeker niet met uitsluiting van andere verkoopcijfers, altijd de waarde in het economisch verkeer weerspiegelen in de zin van artikel 17 Wet WOZ.

Uit de bovengenoemde analyse van de verkoopcijfers van door woningbouwverenigingen verkochte woningen blijkt dat deze vrijwel altijd (veel) lagere verkoopcijfers opleveren dan bij verkopen van particulieren aan particulieren.”.

Geschil

2.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

2.2 Eiseres is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 100.000. Eiseres overlegt een taxatierapport en voert - kort gezegd - aan dat ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak de verkopen door eiseres zelf, bij uitsluiting, het meest geschikt zijn. Voorts voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, met name waar het gaat om luxe, afwerking en voorzieningenniveau van de onroerende zaak.

2.3 Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden beslissing vastgestelde waarde. Verweerder overlegt ter onderbouwing van zijn waarde een taxatierapport en voert - kort gezegd - aan dat de onroerende zaken die eiseres zelf heeft verkocht minder geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde. Voorts voert verweerder aan dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden en dat zaken als een nieuwe keuken en badkamer een kwestie van smaak zijn, die de waarde van de onroerende zaak niet of zeer beperkt beïnvloeden.

2.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

Beoordeling van het geschil

3.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

3.2 Naar het oordeel van de rechtbank is het uitgangspunt bij de waardering van onroerende zaken als de onderhavige dat er wordt getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

De daarbij op te voeren vergelijkingsobjecten dienen een redelijke afspiegeling van de markt te vormen ten tijde van de waardepeildatum. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum moeten zijn verkocht. Tevens neemt de rechtbank in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten onder andere qua type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand niet gelijk hoeven te zijn, maar dat de verschillen op voornoemde en eventuele andere punten wel moeten worden benoemd en dat inzichtelijk moet worden gemaakt op welke wijze met deze verschillen rekening wordt gehouden.

3.3 De rechtbank overweegt dat tot de onder 3.2 vermelde verschillen ook kunnen behoren de uiterlijke kenmerken van een onroerende zaak, zoals bijvoorbeeld de inhoud of de aanwezigheid van een dakkapel, en de inpandige aspecten van een onroerende zaak, zoals bijvoorbeeld het afwerkingsniveau en de mate van luxe van keuken en badkamer.

3.4 Voorts overweegt de rechtbank dat in beginsel alle verkochte onroerende zaken, die voldoen aan de onder 3.2 vermelde voorwaarden, in aanmerking komen om als vergelijkingsobject te dienen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de door eiseres zelf verkochte onroerende zaken niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. Evenmin kan, naar het oordeel van de rechtbank, gesteld worden dat uitsluitend de door eiseres zelf verkochte onroerende zaken als vergelijkingsobject kunnen dienen.

3.5 Gelet op hetgeen partijen over een weer hebben aangevoerd, bezien in het licht van het voorgaande, komt de rechtbank tot de conclusie dat het geschil aangaande de waarde van de onderhavige onroerende zaak niet anders dient te worden beoordeeld dan volgens vaste jurisprudentie met inachtneming van de individuele aspecten.

3.6 Voor de juiste waardebepaling rust derhalve op verweerder - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2010 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door taxateur [taxateur] op 17 juli 2013 opgemaakt taxatierapport. De onroerende zaak is getaxeerd aan de hand van de eerder vermelde methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Verweerder heeft eiseres’ onroerende zaak vergeleken met zeven - en in de ter zitting overgelegde matrix met negen - verkochte onroerende zaken te Klazienaveen, die in de directe omgeving van eiseres’ onroerende zaak liggen.

3.7 De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 115.000.

De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat verweerder weliswaar heeft gesteld alle verkopen in de waardering te hebben betrokken, maar dat hij onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze hij met de verschillen rekening heeft gehouden. Daarvoor is voor de rechtbank niet na te gaan op welke wijze de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten waar het gaat om ligging en kenmerken als luxe, afwerking en gedateerdheid, in de door verweerder bepleite waarde zijn verdisconteerd. De rechtbank wijst daarbij op de naastgelegen onroerende zaak aan de [A-straat] te Klazienaveen, die voor € 115.000 is verkocht en die - zoals onweersproken gesteld door eiseres - beschikt over een centrale verwarmingsinstallatie en radiatoren in tegenstelling tot eiseres’ onroerende zaak die weliswaar over een centrale verwarmingsinstallatie beschikt, maar niet over radiatoren. Voor zover verweerder heeft gesteld dat de verkopen van eiseres van onroerende zaken niet marktconform zijn, is de rechtbank van oordeel dat hij dit onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De onder 1.3 vermelde analyse is daartoe te algemeen en te weinig toegespitst op onderhavige onroerende zaak.

3.8 De rechtbank overweegt dat aan eiseres kan worden toegegeven dat de waarde in het in haar opdracht opgemaakte taxatierapport, qua definitie strookt met de waarde in de zin van de Wet WOZ. De rechtbank is echter van oordeel dat eiseres er ten onrechte van uit is gegaan dat zij ter onderbouwing van de waarde uitsluitend onroerende zaken hoeft te gebruiken, die door eiseres zelf zijn verkocht. De rechtbank oordeelt voorts dat voor zover er verschillen bestaan tussen de onroerende zaken die door eiseres zelf worden verkocht en die door andere verkopers worden verkocht, niet aannemelijk is gemaakt dat sprake is van zodanige verschillen dat bij de waardering onderscheid zou moeten worden gemaakt tussen de respectievelijke onroerende zaken.

3.9 Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum op geen van de door beide taxateurs geschatte waarden juist kan worden geacht. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen bepaalt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum schattenderwijs op € 112.000.

3.10 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

De rechtbank ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Ter zitting hebben partijen voor onderhavige zaak en de zaak met nummer 13/969 verklaard dat indien verweerder wordt veroordeeld in de vergoeding van de proceskosten, de hoogte van die vergoeding voor beide zaken tezamen als volgt wordt bepaald: € 1.650 voor beroepsmatige bijstand en € 600 voor taxatiekosten, beide te vermeerderen met een bedrag voor omzetbelasting. De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken en veroordeelt verweerder voor onderhavige zaak tot vergoeding van proceskosten tot een bedrag van € 1.125, te vermeerderen met omzetbelasting.