Rechtbank Noord-Nederland, 02-09-2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:4185, C/19/103209 / HA ZA 14-029 en C/19/107616 / HA ZA 14-234

“Het behartigen van de belangen van de Deelnemers, in de ruimst mogelijk zin van het woord, waaronder begrepen de vaststelling van de schade bestaande uit waardevermindering van hun onroerende zaken, die de Deelnemers hebben geleden door gaswinning door de NAM en/of handelen of nalaten van de NAM en/of de Staat welk handelen de bodemdaling en/of aardschokken tot gevolg heeft gehad.”

En:

“Het namens de Deelnemers eisen van schadevergoeding voor het handelen en/of nalaten van de NAM en/of de Staat, het voeren van onderhandelingen, het voeren van procedures en het treffen van andere rechtsmaatregelen tegen de NAM en/of de Staat teneinde de waardevermindering van het onroerend goed van de Deelnemers te verhalen.”

In artikel 1 van de statuten is het begrip ‘Deelnemers’ omschreven als:

“De (rechts)personen en instellingen, aan wie één of meer onroerende zaken in eigendom toebehoren, waaraan tengevolge van gaswinning door de NAM ontstane aardbevingen en/of bodemdaling in de provincie Groningen of elders schade is opgetreden dan wel daardoor in waarde zijn gedaald, die de deelnemersvoorwaarden hebben onderschreven en een overeenkomst met rechtsbijstand met De Haan Advocaten & Notarissen hebben ondertekend of zullen ondertekenen.”

“indien het voor het voeren van een procedure of het verkrijgen van een schikking rechtens noodzakelijk is dat de Deelnemer zijn vordering overdraagt aan de Stichting, kan (het Bestuur van) de Stichting deze overdracht op basis van de in het eerste lid van dit artikel vermelde volmacht bewerkstelligen.”

Bij brief van 22 januari 2013 heeft SodM de Minister geïnformeerd over gewijzigde inzichten in de aardbevingsgevoeligheid van het Groningse gasveld. In voornoemde brief schrijft SodM onder meer:

“De belangrijkste conclusies op basis van het rapport zijn:

SodM adviseert in haar brief vervolgens:

“Uit het onderzoek van SodM blijkt dat het niet te verwachten is dat op korte termijn het aantal aardbevingen in Groningen zal afnemen. Alleen door de gasproductie heel drastisch te reduceren of zelfs te stoppen is te verwachten dat er na enkele jaren vrijwel geen voelbare aardbevingen zullen optreden in het Groningenveld. SodM is zich er terdege van bewust dat een dergelijke ingrijpende maatregel, vanuit een breder perspectief dan alleen veiligheid, niet heel realistisch is.

Echter een significante reductie in de gasproductie:

[...]

Omdat de NAM, als primair verantwoordelijke partij, niet van plan is uit zichzelf de gasproductie te reduceren (zie brief NAM), adviseert SodM vanuit het oogpunt van veiligheid voor de inwoners van de provincie Groningen, die boven de aardbevingsgevoelige gebieden van het Groningse gasveld wonen en werken, en geredeneerd vanuit het voorzorgsbeginsel, om de NAM de volgende maatregel voor te schrijven:

De gasproductie uit het Groningse gasveld zo snel mogelijk en zo veel als mogelijk en realistisch is, terug te brengen

[...]”

Programmalijn 1

Veiligheid en toekomstzekerheid individuele bewoners en ondernemers

Maatregel 1 - Aardbevingsbestendig maken van woningen en andere gebouwen

Maatregel 2 - Waardevermeerdering en tegemoetkoming door waardebonnen voor energieprestatieverbeterende maatregelen

Maatregel 3 - Garantiestelling bij woningkoop

Maatregel 4 - Oplossen schrijnende gevallen

Maatregel 5 - Verbetering schadeafhandeling door NAM

Maatregel 6 - Professionele uitvoeringsorganisatie met onafhankelijk toezicht

Programmalijn 2:

Kwaliteit van de woon- en leefomgeving

Maatregel 7 - Herstructurering van de woningmarkt en winkelcentra in krimpgebieden

Maatregel 8 - Behoud en herbestemming molens, borgen en kerken

Maatregel 9 - Impuls voor lokale energieopwekking

Maatregel 10 - Snel internet via glasvezel in het landelijk gebied

Programmalijn 3

Duurzaam economisch perspectief voor de regio

Maatregel 11 - Een ambitieus innovatieprogramma ‘gas 2.0’. Dit programma geeft invulling aan energietransitie met behulp van drie sterke economische sectoren in Groningen te weten energie, landbouw/agribusiness en chemie.

Nieuwe verhoudingen

Maatregel 12 - Dialoogtafel waaraan NAM, EZ en betrokkenen in het gebied onder leiding van een onafhankelijk voorzitter tot gezamenlijke adviezen komen over de gaswinning in relatie tot onder meer de veiligheid en toekomstzekerheid van inwoners en ondernemers in het gebied.

Uitvoering van het programma zal circa 20 jaar duren en een extra investering van 895 miljoen euro vergen. Het ligt voor de hand dat deze kosten door NAM (lees: Maatschap Groningen) gedragen zullen worden. Maar de commissie verwacht van de provincie dat zij ook mee investeert in programmalijn 3, met een bedrag van tenminste 100 miljoen euro bovenop het reeds genoemde.

Brief van de Minister aan de Tweede Kamer van 17 januari 2014

“Het voorgenomen besluit over vermindering van de gaswinning heb ik gedeeld met betrokken bestuurders in de provincie en gemeenten. Met hen heb ik verder, zoals genoemd onder 2 en 3, een pakket uitgewerkt dat ziet op het versterken van gebouwen, huizen en infrastructuur en adequate schadeafhandeling, alsmede op verbeterde leefbaarheid en meer economisch perspectief voor de regio. NAM committeert zich aan dit programma. Om dit pakket nader invulling te geven is blijvende betrokkenheid van de mensen in de regio essentieel. Hiertoe wordt een permanente dialoogtafel ingesteld.”

Over de preventieve maatregelen en adequate schadeafhandeling schrijft de Minister:

“NAM raamt schadeherstel en schadepreventie op een bedrag van € 750 miljoen voor de komende vijf jaar. Daarnaast lijkt een bedrag van € 100 miljoen noodzakelijk voor preventieve maatregelen die als gevolg van het verhoogde aardbevingsrisico specifiek noodzakelijk zijn voor de infrastructuur. Verder richt NAM een fonds in voor speciale situaties dat zal worden beheerd door een onafhankelijke instantie waarvan de samenstelling wordt bepaald door voornoemde dialoogtafel. Hiervoor stelt NAM een bedrag van € 15 miljoen beschikbaar. Daarnaast stelt NAM € 10 miljoen beschikbaar voor het bouwkundig versterken van nieuw te bouwen huizen en gebouwen. Voor de komende vijf jaar levert NAM voor in totaal € 125 miljoen een bijdrage aan een waardeverhogend pakket aan maatregelen gericht op huizen in het risicogebied, maar ook daarbuiten.

Verder zal, nu onderzoek van Ortec Finance significante waardedaling heeft aangetoond, de aangekondigde regeling voor compensatie van waardedaling in werking treden, onder nader te bepalen voorwaarden. Met NAM zijn afspraken gemaakt over de contouren van deze regeling. Het financieel beslag van deze regeling is onder meer afhankelijk van het aantal verkochte huizen in het risicogebied en de uiteindelijke vastgestelde waardedaling per huis. Aangetoonde waardedaling wordt uiteraard vergoed. Het exacte budget dat hiervoor benodigd is, is op dit moment niet te kwantificeren.”

Ten aanzien van de maatregelen op het gebied van leefbaarheid en economisch perspectief wijst de Minister op door NAM en de Provincie Groningen ter beschikking gestelde gelden voor maatregelen op de volgende gebieden:

Met het (totale) pakket aan de door de Minister onder 2 en 3 genoemde maatregelen zal - aldus de Minister - over de periode 2014 tot en met 2018 een bedrag van € 1,18 miljard

beschikbaar komen voor de regio.

Schaderegeling

Vangnetregeling voor bijzondere situaties

Waarderegeling

Regeling Waardevermeerdering

Economic Board

Ontwerp en uitvoering van een sociaaleconomisch versterkingsprogramma is in handen van de Economic Board, die bestaat uit lokale ondernemers en de regioleider van FNV Bondgenoten. De Economic Board is daartoe in gesprek gegaan met verschillende partijen in het gebied, zoals het bedrijfsleven, overheden, maatschappelijke organisaties en onderwijsinstellingen.

Wat betreft de maatregelen die ten doel hebben de leefbaarheid in het gebied te stimuleren wordt zoveel mogelijk aangesloten bij bestaande leefbaarheidsprogramma’s in de regio.

Productiebeperking

De door Ortec gehanteerde methode gaat uit van een vergelijking van ontwikkelingen van woningprijzen en andere marktindicatoren tussen het risicogebied en (nabijgelegen) referentiegebieden.

In de op 15 januari 2014 uitgebrachte actualisatie 3e kwartaal van 2013 is geconcludeerd dat

“de woningmarkt in het risicogebied zich minder gunstig ontwikkeld heeft ten opzichte van referentiegebied 1 en 1&2. De prijzen in het risicogebied zijn gemiddeld vanaf het derde kwartaal van 2012 afgerond 2 procentpunt meer gedaald dan in referentiegebieden 1 en 1&2. Dit is vooral het gevolg van de ontwikkeling in het derde kwartaal van 2013. Deze constatering wordt ondersteund door de ontwikkeling van de aanvullende marktindicatoren.”

De actualisaties van 24 april 2014, 10 september 2014 en 12 november 2014 laten - anders dan de hiervoor genoemde actualisatie van 15 januari 2014 - geen significant verschil in prijsontwikkeling zien. Wel is in deze actualisaties telkenmale geconcludeerd dat er in de alternatieve marktindicatoren wel aanwijzingen zijn dat de woningmarkt in het risicogebied zich minder gunstig ontwikkeld heeft. De verschillen in de woningmarkt tussen het risicogebied en de referentiegebieden uiten zich, aldus de onderzoekers, voornamelijk in een moeizamer verkoopproces.

De conclusie van het meest recente Ortec rapport (actualisatie 4e kwartaal 2014) van 5 maart 2015 luidt als volgt:

“De conclusie van dit rapport is dat volgens het herhaalde verkopen model de prijsontwikkeling vanaf het derde kwartaal van 2012 (eerste kwartaal van 2013) tot en met het vierde kwartaal van 2014 4% tot 6% achterblijft bij de referentiegebieden. In het kenmerkenmodel is alleen tussen het risico en referentie krimpgebied een verschil geconstateerd. Bij de alternatieve marktindicatoren zijn er sterke aanwijzingen dat de woningmarkt in het risicogebied zich vanaf beide referentiekwartalen substantieel minder gunstig ontwikkeld heeft. Dit geldt ook voor de ontwikkeling in het laatste kwartaal.”

Natural Gas Extraction, Earthquakes and House Prices (Hans R.A. Koster en Jos van Ommeren, VU Amsterdam en Tinbergen Instituut) d.d. 19 maart 2015

In dit (onafhankelijk) onderzoek wordt per beving met een ‘peak ground velocity’ van meer dan 0,5 cm/s (kracht hoger dan 2.2 op de schaal van Richter) een gemiddelde waardedaling van 1.2% geconstateerd van het onroerend goed binnen een straal van 10 kilometer van het epicentrum van deze beving.

Schokken de prijzen (Atlas voor gemeenten) d.d. 25 mei 2015

In het onderzoeksrapport staat, voor zover van belang:

“De uitkomsten uit de hedonische prijsanalyses laten in elk geval zien dat de transactieprijzen van de verkochte woningen in het aardbevingsgebied - gecorrigeerd voor woning- en omgevingskenmerken, waaronder schade en schadeherstel - tussen 17 augustus 2012 en 31 maart 2015 gemiddeld zo’n 2% lager lagen dan op de referentielocaties (zie figuur 4.1, en de kolommen 1 en II in de tabellen B1.1 tot en met B1.4 in de bijlage).

Dat prijseffect fluctueert echter door de tijd. In de periode tussen de Huizinge-beving en de toezeggingen van Minister Kamp lagen de gemiddelde verkoopprijzen van woningen gemiddeld rond de 3% lager (zie figuur 4.2, en kolom III in de tabellen B1.1 tot en met B1.4 in de bijlage). Maar voor de woningen die zijn verkocht na de toezeggingen van Minister Kamp op 17 januari 2014 kan vooralsnog geen significant prijsverschil ten opzichte van de referentielocaties worden waargenomen (zie figuur 4.2, en kolom IV in de tabellen B1.1 tot en met B1.4 in de bijlage).

Dat zou kunnen betekenen dat er na de toezeggingen van Minister Kamp is geanticipeerd op toekomstige investeringen in het gebied en op de compensatie in geval van toekomstige waardedaling als gevolg van aardbevingen. De Regeling Waardedaling is immers een soort verzekering voor een potentiële koper, die er (hoewel de regeling formeel maar drie jaar loopt) op zou kunnen vertrouwen dat hij bij een verkoop in de toekomst gecompenseerd wordt, mocht hij een lagere prijs krijgen als gevolg van de bevingen. Ook kan het zo zijn dat er sindsdien meer vertrouwen is dat er adequate maatregelen worden genomen om de (gevolgen van) aardbevingen te verkleinen.

De resultaten uit deze analyses moeten overigens met voorzichtigheid worden gehanteerd; voorkomen moet worden dat er op basis van dit onderzoek voorbarige en/of foutieve conclusies worden getrokken.

Allereerst laten de omvang van de periode van onderzoek, het aantal woningtransacties, en de significantie van de gevonden prijseffecten van aardbevingen en het aardbevingsrisico - of het ontbreken daarvan - nog te wensen over (zie de regressietabellen in de bijlage).

Ook is het denkbaar dat zich andere (volume-)effecten op de woningmarkt hebben voorgedaan die (nog) niet in de prijzen tot uitdrukking zijn gekomen. De afwezigheid van significante prijseffecten van de aardbevingen en het aardbevingsrisico betekent niet automatisch dat er geen sprake is van negatieve effecten op de welvaart in het gebied. Die kunnen bijvoorbeeld ook ontstaan als mensen worden beperkt in hun mobiliteit en keuzevrijheid.

De toekomst - en de toekomstige transacties op de woningmarkt in het aardbevingsgebied - zal moeten uitwijzen hoe robuust en structureel de in dit onderzoek gevonden prijseffecten van aardbevingen en het aardbevingsrisico uiteindelijk zijn, en of zich andere ontwikkelingen op de woningmarkt voordoen die zich in de toekomst alsnog gaan vertalen in de prijs van de verkochte woningen in het gebied.”

Overig

Van de zijde van Stichting WAG en woningcorporaties zijn diverse taxatierapporten overgelegd (producties 26, 41 en 35). In de betreffende

taxatierapporten wordt rekening gehouden met een waardedrukkend effect van de aardbevingen.

“De aardbevingen zijn vanuit taxatie-inhoudelijk perspectief interessant. Wij proberen bij de waardering van vastgoed (veelal bedrijfsmatig) in het aardbevingen-gebied een goede methodiek te gebruiken die recht doet aan de marktsituatie en dat betekent dat we steeds op zoek zijn naar argumenten en ontwikkelingen die van invloed zijn op de waarde. Ons gesprek had ook het doel om die argumenten en ontwikkelingen te bespreken, naast de bestendiging van de relatie die ik zeer waardeer. Die ontwikkelingen zijn dynamisch. De actuele sentimenten spelen daarbij een rol en daarbij zijn de media een belangrijke factor. Zoals je weet taxeert ons kantoor regelmatig in het gebied waar de aarde beeft. Naar mijn overtuiging hebben de aardbevingen indirect en onder omstandigheden een generieke invloed op de waarde. Het is echter niet mogelijk om vanuit onze professie een generieke waarde invloed te benoemen. Die invloed is steeds afhankelijk van een heel stelsel aan elementen (zowel object- als marktgerelateerd). Voor ons als taxateurs is het de taak om al die argumenten en ontwikkelingen in samenhang te beschouwen en daar dan de marktwaarde mee te onderbouwen.”

In e-mailbericht van 9 januari 2014 schrijft Adriaan Post van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) aan mr. Huitema (productie 31 van de zijde van de Stichting WAG en woningcorporaties), voor zover van belang:

“Uit de inventarisatie die wij hebben gedaan bij de taxatierapporten uit het gebied waar aardbevingen plaatsvinden, is niet direct naar voren gekomen dat dit gegeven de waarde negatief beïnvloedt. Dat wil overigens niet direct zeggen dat dat niet het geval zou kunnen zijn. Helaas blijkt dat het aantal rapporten te summier is. Dit is gelegen in het feit dat er te weinig transacties voorgedaan of dat de taxatierapporten die zijn opgesteld, zijn gevalideerd door een ander validatie instituut. Ook is dit gelegen in het feit dat het NWWI “slechts” 5 jaar bestaat en hebben wij, zeker in de krimpgebieden, te weinig gegevens voorhanden.

[...]

Om tot een goed oordeel van een mogelijke negatieve invloed op de waarde te komen, denk ik dat er over een periode van ca. 10 jaar teruggekeken zou moeten worden. Dan zou er, na inventarisatie van de transacties, een vergelijking gemaakt moeten worden met de daling van de prijzen in de krimpgebieden in Zuid-Limburg en Zeeland.

Mijn persoonlijke gevoel zegt dat ik zelf niet in een gebied zou gaan wonen waar de kans op aardbevingen groot is en zou mij kunnen voorstellen dat dit voor een ieder weldenkend mens het geval zou zijn.”