Rechtbank Noord-Nederland, 15-03-2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:1164, 14/5081

De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsbied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (NAM) (hierna: het gaswinningsgebied). Als gevolg van de gaswinning doen zich in dit gebied aardbevingen voor. Deze aardbevingen blijken vanaf het moment dat het KNMI deze is gaan registreren (1986) in frequentie en in kracht toe te nemen.

Op 16 augustus 2012 vond bij de plaats Huizinge, gemeente Loppersum, de zwaarste aardbeving met de grootste schadelijke gevolgen tot nu toe plaats. Deze aardbeving had een kracht van 3.6 op de Schaal van Richter en duurde langer dan voorgaande aardbevingen.

In het gaswinningsgebied vonden in de nacht van 7 februari 2013 twee bevingen plaats van respectievelijk 2.7 en 3.2 op de Schaal van Richter. In de nacht van 9 februari 2013 vond een aardbeving plaats met een kracht van 2.7 op de Schaal van Richter. Op 11 februari 2013 en op 15 februari 2013 vonden aardbevingen plaats met een kracht van 2.0 op de Schaal van Richter.

Minister Kamp van Economische Zaken heeft omstreeks februari 2013 in de media de uitspraak gedaan dat de kans bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. Bij brief van 11 februari 2013 heeft Minister Kamp de Tweede Kamer ingelicht over verschillende onderzoeken die inmiddels hadden plaatsgevonden, en ook over de door hem zelf nog in te stellen onderzoeken naar onder andere de kracht van de aardbevingen en ook de mogelijke waardevermindering van de onroerende zaken in het aardbevingsgebied.

Vóór de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge, werd op basis van onderzoek aangenomen dat in het onderhavige gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter.

In de jaren 2012 en 2013 is de woning beschadigd (scheuren in de muren) als gevolg van aardbevingen. De kosten voor het herstel van de schade bedroegen circa € 12.000. Deze kosten zijn vergoed door de NAM. Van deze schade is een deel hersteld in 2014 en een deel in 2015.

Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder ten aanzien van de bij 1.9 bedoelde schade een aftrek verleend van € 9.000, zijnde het bedrag van de toen bekende kosten voor het herstel van de schade. Verweerder heeft de waarde verder verminderd, omdat volgens hem de staat van voorzieningen enigszins achterblijft bij het gemiddelde.

Naar de bedoeling van de wetgever dient de waarde in de zin van de Wet WOZ te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2013 en naar de toestand op 1 januari 2014 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de zogenaamde vergelijkingsmethode. Ter onderbouwing van de door hem getaxeerde waarde verwijst verweerder naar een door [taxateur] , gecertificeerd WOZ-taxateur, verbonden aan Taxatiebureau Thorbecke, opgemaakt taxatierapport met een bijbehorende waardematrix. In dit taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak gewaardeerd op een bedrag van € 230.000. Bij brief van 22 oktober 2015 heeft verweerder aanvullende vergelijkingspercelen, vervat in een waardematrix, aan het taxatierapport toegevoegd.

Ter betwisting van de door verweerder vastgestelde waarde wijst eiser erop dat de onroerende zaak is gelegen aan een zeer drukke weg. Eiser wijst daarnaast op de verschillen tussen de onroerende zaak en de door verweerder gehanteerde vergelijkingspercelen. Ten aanzien van de vergelijkingspercelen gelegen aan de [a-weg #1] te [B] en de [a-weg #2] te [B] wijst eiser erop dat verweerders taxateur is uitgegaan van een onjuiste inhoud. Ten aanzien van het door verweerder gehanteerde vergelijkingsperceel gelegen aan het [d-diep #] te [C] stelt eiser dat de verkoopprijs voor dit vergelijkingsperceel mede betrekking heeft op éénvijfde onverdeeld aandeel in een naastgelegen groentetuin van 1.600 m². Dit heeft verweerder volgens eiser niet onderkend. Eiser verwijst verder ter betwisting van de vastgestelde waarde naar een door hem ingeschakelde taxateur ( [taxateur] ) opgemaakt taxatierapport. Ondanks dat in dit taxatierapport ten onrechte geen rekening is gehouden met de in 2013 gerealiseerde uitbouw, waardoor de inhoud van de woning 200 m³ te laag is vastgesteld, acht eisers taxateur zijn taxatie niet te laag. Bij nader inzien moet bij zijn taxatie volgens hem namelijk alsnog rekening worden gehouden met de omstandigheid dat de woning aardbevingsbestendig moet worden gemaakt.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met bijbehorende waardematrices, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Zoals de rechtbank in haar uitspraken van 2 juli 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:3117, ECLI:NL:RBNNE:2015:3118 en ECLI:NL:RBNNE:2015:3119, heeft overwogen, moet ervan uit worden gegaan dat pas bij de obligatoire koopovereenkomsten die ná 16 augustus 2012 zijn gesloten, bij de prijsbepaling rekening is gehouden met het risico op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter. Gesteld noch aannemelijk is geworden dat dat in dit geval anders is. Voor het eerst bij de verkopen, waarvan de koopovereenkomst ná januari 2013 is gesloten, kan bij de prijsbepaling in aanmerking zijn genomen dat een risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter, nu pas in januari 2013 bekend werd dat de bodemgesteldheid zodanig was dat in het gaswinningsgebied een kans is op aardbevingen van een dergelijke zwaarte. De rechtbank acht het voorstelbaar dat, zoals eiser stelt, kopers van onroerende zaken in het gaswinningsgebied na de uitingen van Minister Kamp in februari 2013 (zie bij 1.7) zich zeker bewust zijn geworden van het risico op (zware) aardbevingen. Verkopen, waarvan de koopovereenkomst ná februari 2013 is gesloten, bevatten naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende informatie over de invloed van de uit de op 1 januari 2013 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren (het imago-effect, de onzekerheid over de vergoeding van de kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning en de rompslompschade) op de waardebepaling. Gelet op de data van de koopovereenkomsten van de vergelijkingspercelen gelegen aan de [a-weg #1] te [B] (19 september 2013), [C-laan #] te [B] (5 september 2014) en [d-diep #] te [C] (14 mei 2014), acht de rechtbank aannemelijk dat de invloed van deze factoren in de voor deze drie vergelijkingspercelen gerealiseerde verkoopcijfers is verdisconteerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook aan de hand van deze drie vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden met de invloed van de uit de op 1 januari 2013 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren. Dit wordt naar het oordeel van de rechtbank ondersteund door de overige drie in de waardematrices gehanteerde vergelijkingspercelen, waarvan de koopovereenkomsten dateren van ná de aardbeving van 16 augustus 2012, maar vóór januari 2013. De rechtbank acht deze vergelijkingspercelen echter in zoverre bruikbaar, dat de rechtbank aannemelijk acht dat bij de prijsvorming van de ter zake gerealiseerde verkoopcijfers, anders dan bij de vóór 16 augustus 2012 gesloten koopovereenkomsten, de bewustheid aanwezig was van het (toen veronderstelde) risico dat in het gaswinningsgebied aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter zouden kunnen voorkomen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat deze vergelijkingspercelen op zichzelf niet het oordeel kunnen dragen dat bij de waardevaststelling rekening is gehouden met de invloed van de uit de op 1 januari 2013 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren, maar dat deze vergelijkingspercelen wel kunnen dienen ter ondersteuning van dit oordeel.

De rechtbank overweegt verder dat zij de door verweerder in beroep gehanteerde zes vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, uitstraling, onderhoud, kwaliteit en ligging betreft voldoende vergelijkbaar acht met de onroerende zaak. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de verschillen, waaronder de ligging en bouwwijze, tussen deze vergelijkingspercelen en eisers onroerende zaak in het taxatierapport en in beide waardematrices voldoende tot uitdrukking gebracht, zodat de rechtbank aannemelijk acht dat verweerder hiermee bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eisers taxateur de inhoud van de vergelijkingspercelen gelegen aan de [a-weg #1] te [B] en de [a-weg #2] te [B] onvoldoende gemotiveerd betwist, nu hij slechts heeft verwezen naar gegevens van de NVM, terwijl verweerders taxateur onweersproken heeft gesteld dat bij de NVM een andere inhoudsberekening wordt gehanteerd dan verweerder in het kader van de WOZ pleegt te doen. Eisers stelling dat de verkoopprijs voor het vergelijkingsperceel gelegen aan het [d-diep #] te [C] mede betrekking heeft op éénvijfde onverdeeld aandeel in een naastgelegen groentetuin van 1.600 m², doet naar het oordeel van de rechtbank niet af aan de bruikbaarheid van dit vergelijkingsperceel ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Nog daargelaten dat eiser heeft nagelaten gegevens in het geding te brengen die de juistheid van deze stelling zouden kunnen ondersteunen, heeft eiser geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden aangedragen, waaruit zou kunnen volgen dat het éénvijfde onverdeelde aandeel (320 m²) in de groentetuin, dat volgens eisers taxateur mogelijk een agrarische bestemming heeft, van een zodanige invloed is geweest op de verkoopprijs van dit vergelijkingsperceel dat dit heeft geleid tot een te hoge vastgestelde waarde van eisers onroerende zaak.

Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de op 1 januari 2014 aanwezige zichtbare fysieke aardbevingsschade (zie bij 1.9) aan zijn woning, overweegt de rechtbank dat deze schade wordt vergoed door de NAM. De rechtbank acht daarom aannemelijk dat de prijs die een potentiële koper bereid zou zijn voor de onroerende zaak te betalen, niet door de kosten van de zichtbare fysieke schade wordt beïnvloed. Zoals verweerders taxateur ter zitting heeft gesteld, is bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde dan ook ten onrechte een aftrek van € 9.000 verleend. Voor deze waardevermindering was volgens verweerders taxateur zeker geen plaats, nu bij de uitspraak op bezwaar er ten onrechte is uitgegaan van een inhoud van de woning van 400 m³ is, terwijl de inhoud na de in 2014 gerealiseerde uitbouw 550 m³ bedroeg. Gelet hierop, alsmede gezien de in verweerders taxatierapport getaxeerde waarde van € 230.000, ziet de rechtbank, voor zover verweerder al het beleid voerde om bij de waardevaststelling een aftrek te verlenen ter grootte van de kosten van herstel van de zichtbare schade, geen aanleiding om overeenkomstig dit beleid, de bij de bestreden uitspraak op bezwaar toegekende aftrek te verhogen tot de inmiddels bekende kosten ten bedrage van € 12.000.

Aan eiser kan worden toegegeven dat de schade betreffende te verwachten kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning alsmede de rompslompschade (de te verwachten kosten en moeite die potentiële kopers zich zullen moeten getroosten om deze schade vergoed te krijgen alsmede de te verwachten overlast als gevolg van de met het herstel van de fysieke schade dan wel het aardbevingsbestendig maken van de woning gepaard gaande werkzaamheden) wel van invloed is op de prijsbepaling, nu niet duidelijk is of de NAM deze schade binnen afzienbare tijd volledig zal gaan vergoeden. Echter, zoals de rechtbank bij 4.5 heeft overwogen, heeft verweerder met de door hem aangedragen vergelijkingspercelen, waarvan bij de in de eerste waardematrix vermelde vergelijkingspercelen overigens ook sprake is van zichtbare fysieke aardbevingsschade, aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardevaststelling met deze factoren rekening heeft gehouden.

De rechtbank wijst eiser erop dat met name in het vergelijkingsperceel gelegen aan de [a-weg #1] te [B] een bevestiging valt te zien van de vastgestelde waarde, nu dit vergelijkingsperceel is gelegen aan dezelfde drukke weg, ook zichtbare fysieke aardbevingsschade heeft en ook overigens goed vergelijkbaar is met eisers onroerende zaak. Voor dit vergelijkingsperceel is op 19 september 2013 een verkoopprijs van € 200.000 gerealiseerd, terwijl dit vergelijkingsperceel zowel qua inhoud als qua kaveloppervlakte kleiner is dan eisers onroerende zaak. Gelet hierop acht de rechtbank de door verweerder aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 205.000 niet te hoog.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft het door eiser ingebrachte taxatierapport het voorgaande niet kunnen ontkrachten. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in het taxatierapport geen enkele herleiding is vermeld hoe vanuit de verkoopprijzen van de daarin opgevoerde referentieobjecten, waarbij rekening dient te worden gehouden met de verschillen, tot de getaxeerde waarde van eisers woning is gekomen. Eisers taxateur heeft bovendien desgevraagd ter zitting niet kunnen uitleggen hoe hij, en dat ondanks dat hij abusievelijk is uitgegaan van 200 m³ te weinig inhoud, tot het bedrag van € 180.000 is gekomen. De rechtbank vindt juist eerder een bevestiging van de vastgestelde waarde in dit taxatierapport, nu hierin de inhoud van de woning 200 m³ te laag is vastgesteld, terwijl het verschil tussen de hierin getaxeerde waarde (€ 180.000) en de vastgestelde waarde (€ 205.000) slechts € 25.000 bedraagt. Dat deze taxatie toch moet worden gevolgd, omdat volgens eisers taxateur alsnog rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat de woning aardbevingsbestendig moet worden gemaakt, kan de rechtbank niet volgen. Daargelaten dat eisers taxateur geen, althans onvoldoende concrete onderbouwing heeft gegeven voor zijn stelling, moet, nu eisers taxateur ook het vergelijkingsperceel gelegen aan de [a-weg #1] te [B] heeft gehanteerd ter onderbouwing van de door hem getaxeerde waarde, worden aangenomen dat eisers taxateur deze omstandigheid reeds bij zijn taxatie in aanmerking heeft genomen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt immers dat deze omstandigheid moet worden geacht te zijn verdisconteerd in de voor dit vergelijkingsperceel gerealiseerde verkoopprijs.