Rechtbank Noord-Nederland, 10-05-2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:1793, AWB - 16 _ 4830

De Provincie Groningen heeft een gebied ten zuiden van de A7 nabij de N33 als mogelijke windparklocatie aangewezen in het Provinciaal Omgevingsplan 2009/2013 van 17 juni 2009. Het voorbereidingsbesluit is genomen op 8 oktober 2015. Bij dit besluit behoort een “indicatieve kaart van Windpark N33”, waarop de beoogde windmolens op een plattegrond met blauwe stippen zijn weergegeven. Op 17 maart 2017 is het besluit voor bouwen van het windmolenpark goedgekeurd, ter inzage gelegd en in de Staatscourant gepubliceerd.

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak voor 2016 op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser is van mening dat verweerder de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit dat de onroerende zaak een waarde heeft van hooguit € 180.000. Verweerder meent dat de waarde van de onroerende zaak € 203.000 bedraagt. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser verklaard dat het in deze zaak draait om de waarde-invloed van het windmolenpark. Hetgeen zij eerder naar voren heeft gebracht inzake de (algemene) aardbevingsproblematiek behoeft wat haar betreft geen behandeling meer. Tevens heeft zij ter zitting verklaard dat zij zich kan vinden in het door verweerder als uitgangspunt genomen aantal kuubs (480 m³) voor eisers woning (hoofdgebouw).

3. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2015 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum, rekening houdend met hetgeen eiser in dat verband naar voren heeft gebracht. In dat kader heeft verweerder verwezen naar een bij het verweerschrift gevoegd taxatierapport van 19 januari 2017 van WOZ-taxateur [taxateur verweerder] , dat is opgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Namens eiser is verwezen naar een taxatierapport van 15 juli 2016 van taxateur [taxateur eiser] .

Met name het door beide partijen gehanteerde vergelijkingsobject [referentieobject 1] te [plaats 1] dat op 22 juli 2015 (datum koopovereenkomst) is verkocht voor € 205.000, acht de rechtbank in dit geval bij uitstek bruikbaar in het kader van de komst van het windmolenpark. De rechtbank kan uit de matrix van verweerder opmaken dat, afgezien van de ligging, met de onderlinge verschillen op inzichtelijke wijze rekening is gehouden. De grondprijs is via de grondstaffel te volgen. De kuubprijs die uit deze transactie is af te leiden (€ 336), ligt hoger dan voor eisers woning in aanmerking is genomen (€ 284), terwijl de inhoud gelijk is.

Uit het taxatierapport en de matrix kan tevens op inzichtelijke wijze worden afgeleid dat de (naar de waardepeildatum herleide) gerealiseerde kuubprijs van het begin november 2016 verkochte vergelijkingsobject [referentieobject 2] te [plaats 1] (het buurpand) € 252 per m³ is. Ten opzichte van de € 284 per m³ waar bij eiser van is uitgegaan, kan dit worden verklaard door de neerwaartse afstaffeling vanwege de meerinhoud bij dat buurpand (615 m³ten opzichte van 480 m³). De omvang van die afstaffeling is op voorhand niet onredelijk. Eiser heeft wel gewezen op dit verschil, maar niets aangevoerd dat erop wijst dat deze afstaffeling ten onrechte of tot een te hoog bedrag zou zijn bepaald. Nu bij [referentieobject 2] te [plaats 1] de koopovereenkomst op 2 november 2016 is gesloten en derhalve zo’n 22 maanden na de onderhavige peildatum van 1 januari 2015, acht de rechtbank die verkoop wel minder goed bruikbaar dan [referentieobject 1] , maar omdat het nu juist het buurpand betreft, komt daaraan toch betekenis toe.

De rechtbank is, mede gelet op de aldus vastgestelde afstand, van oordeel dat aannemelijk is dat de ligging in de buurt van het voorgenomen windmolenpark in beginsel enig waardedrukkend effect heeft ten opzichte van een overigens identieke woning die niet op een dergelijke locatie is gelegen. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank het eerder genoemde referentieobject [referentieobject 1] te [plaats 1] van cruciaal belang. Bij die woning heeft verweerder in zijn taxatierapport aangegeven dat deze (hemelsbreed) 1.150 meter is gelegen van een windmolen. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder hierin niet te volgen. Nu dit, naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbare, gerealiseerde verkoopcijfer van [referentieobject 1] (zie ook 4.2) op min of meer dezelfde afstand is gelegen, mag er naar het oordeel van de rechtbank van worden uitgegaan dat een eventueel waardedrukkend effect verdisconteerd is in de onderhavige waarde. Dat de exacte positie waaronder de dichtstbijzijnde windmolens zouden worden waargenomen (onder een stompe hoek of in het verlengde van de rij), onderling verschilt, omdat het referentieobject een stuk oostelijker is gelegen, acht de rechtbank minder van belang. Dat eisers woning als enige pal uitkijkt op de voorgenomen rij windmolens, acht de rechtbank daarbij - mede gelet op hetgeen daar door verweerder tegenover is gesteld - onvoldoende aannemelijk geworden. Het is immers niet op voorhand duidelijk vanuit welke hoek de meeste hinder is te verwachten. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de eigenaar van [referentieobject 1] te [plaats 1] tegenover hem heeft verklaard dat hij bij de onderhandelingen over en bij de aankoop van zijn woning volledig op de hoogte was van de planvorming met betrekking tot de eventuele komst van het windmolenpark.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het voorgaande aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 203.000 niet te hoog is vastgesteld.

5. Gelet op al het voorgaande is het beroep ongegrond.

6. Nu de rechtbank het beroep ongegrond verklaart, is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Ook overigens acht de rechtbank daarvoor geen termen aanwezig.