Rechtbank Noord-Nederland, 10-08-2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:3072, 16 4845

1.1

De onroerende zaak is een in 1938 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 620 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 1.010 m².

1.2

De onroerende zaak is gelegen in het aardbevingsgebied. In 2013 is fysieke schade door de aardbevingen ontstaan. De kosten van herstel van de schade bedroegen € 2.772,76. Deze schade is geheel in 2014 hersteld met behulp van de harsmethode (uitslijpen).

1.3

Door verweerder is een matrix overgelegd. De volgende referentieobjecten staan daarin vermeld:

1.4

De eventuele schadehistorie van de referentieobjecten is onbekend.

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per

1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 195.000 en verweerder staat een waarde voor van € 225.000.

3. Ter zitting hebben partijen de rechtbank verzocht om zich uitsluitend te richten op de 'aardbevingsproblematiek'. Het geschil spitst zich daarbij toe op de door verweerder gebruikte referentieobjecten.

4. Eiser is van mening dat deze referentieobjecten niet bruikbaar zijn, omdat niet bekend is of deze objecten een aardbevingsschadehistorie (hierna: schadehistorie) kennen. Objecten met schadehistorie hebben per definitie een lagere waarde dan objecten zonder schadehistorie, aldus eiser. Voor het overige heeft hij alle grieven tegen de referentieobjecten laten varen.

5. Verweerder is van mening dat de schadehistorie er niet toe doet. Het gaat erom aldus verweerder dat vergeleken wordt met gelijksoortige objecten die zich ook in het aardbevingsgebied bevinden. Ter zitting heeft verweerder ook verklaard dat hij in een eventueel hoger beroep geen andere referentieobjecten zal aanvoeren en ook de schadehistorie niet nader zal onderzoeken. Deze schadehistorie zal in een mogelijk hoger beroep dus ook onbekend zijn.

6. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2015 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

7. Verweerder verwijst met betrekking tot de vastgestelde waarde naar een in zijn opdracht opgestelde matrix.

8. De rechtbank is vooraf van oordeel dat het referentieobject [adres 5] te [woonplaats 2] buiten beschouwing moet worden gelaten. Nu verweerder over voldoende relevante verkoopgegevens beschikt rond de waardepeildatum 1 januari 2015, ligt de verkoopdatum van dit object - 9 september 2013 - te ver van de waardepeildatum om nog als grondslag voor de waardevaststelling te kunnen dienen.

9. Gezien het voorgaande oordeel van de rechtbank, overweegt de rechtbank dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten zijn verkocht tussen 12 november 2014 en 10 november 2015. De rechtbank overweegt verder dat in de genoemde periode algemeen bekend was dat bij woningen gelegen in het aardbevingsgebied sprake is van een risico op, ook (zeer) krachtige, aardbevingen en dus op aardbevingsschade. De werking van de markt voor woningen zorgt ervoor dat alle beschikbare informatie over dit risico wordt verzameld, gewogen en uiteindelijk wordt ingeprijsd. De rechtbank is daarom van oordeel dat bij obligatoire koopovereenkomsten in de genoemde periode bij de prijsbepaling met dit risico rekening is gehouden. De vraag of het (de) vergelijkingsobject(en) zelf een schadehistorie ken(t)(nen), maakt dit, in dit geval, naar het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank betrekt in haar oordeel, dat in het onderhavige geval sprake is van relatief kleine - cosmetische - schade (zie 1.2), die inmiddels is hersteld. Het oordeel van de rechtbank had anders kunnen luiden indien ten aanzien van de te waarderen onroerende zaak sprake is van een meer omvangrijke schadehistorie en of als sprake is (geweest) van constructieschade, terwijl de vergelijkingsobjecten een dergelijke schadehistorie en of constructieschade in het geheel niet bezitten.

10. Gelet op het voorgaande is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.

11. Het beroep is ongegrond.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.