Rechtbank Noord-Nederland, 10-08-2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:3137, AWB - 15 _ 5203

4.1

Beide partijen hebben hun standpunten uitgewerkt in een taxatiekaart, waarin een uitsplitsing per deelobject is opgenomen. Desgevraagd hebben eiser en verweerder ter zitting bevestigd dat zij het erover eens zijn, dat eisers object moet worden gewaardeerd naar de waarde in het economisch verkeer. Zij hebben daarbij als uitgangspunt genomen dat de waardering moet plaatsvinden op basis van de (archetypes uit de) landelijke taxatiewijzers die voor agrarische objecten als de onderhavige zijn vastgesteld. De rechtbank sluit zich hierbij aan.

4.2

Uit de overgelegde taxatiekaarten, de overige stukken van het geding en hetgeen ter zitting is besproken, maakt de rechtbank op dat het geschil zich met name toespitst op de waardering van de volgende deelobjecten:

1. De waardering van de woning (verbonden aan het bedrijfsgebouw);

2. De omvang van de in aanmerking te nemen 'grond bij niet-woning' (het aantal m²).

4.3

Ter zitting heeft eiser zijn beroepsgronden ten aanzien van de waardering van de woning laten varen. Partijen houdt dus nog slechts verdeeld de vraag hoe groot het aantal m² is dat als 'grond bij niet-woning' in aanmerking moet worden genomen. Ten aanzien van de waardering per m² (te weten: € 9,35) zijn partijen het onderling eens.

4.4

De rechtbank zal in het navolgende daarom alleen het aspect van de waardering dat verband houdt met het aantal m² 'grond bij niet-woning' bespreken. Daarbij zij opgemerkt, dat de toets van de waardering in het kader van de Wet WOZ uiteindelijk de eindwaarde betreft. Voor een gegrond beroep is het dus niet voldoende dat komt vast te staan dat eiser de door verweerder gehanteerde waardering van dit enkele deelobject terecht in twijfel heeft getrokken.

5.1

Eiser heeft gesteld dat zijn perceel in totaal uit 8.060 m² bestaat, waarvan 500 m² is aan te merken als 'grond bij woning' (ondergrond en erf). Aldus resteert 7.560 m² grond bij niet-woning. Eiser heeft ter onderbouwing een tekening met maten overgelegd (bijlage bij zijn reactie op het verweerschrift van 4 april 2016), die ter zitting met partijen is besproken.

5.2

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het totaal aantal m² ten minste 9.000 is, waarvan 500 m² is aan te merken als 'grond bij woning' (ondergrond en erf). Aldus resteert 8.500 m² grond bij niet-woning. Laatstgenoemd aantal m² heeft verweerder ook opgenomen in de taxatiekaart die hij aan de door hem in beroep verdedigde waarde ten grondslag heeft gelegd. In aanvulling daarop heeft verweerder opgemerkt dat hij eisers berekening van de 7.560 m² grond, die is gebaseerd op de onder 5.1 genoemde tekening met maten, op zichzelf niet betwist. Verweerder heeft er echter op gewezen, dat de (in totaal) 9.000 m² grond waarvan verweerder is uitgegaan, zeker niet te hoog is, omdat in eerste instantie ten onrechte de oppervlakte van de toegangsweg - Mienskerwei - naar de boerderij (in totaal: 4.130 m²) niet is meegenomen.

6.1

De rechtbank stelt voorop dat de toegangsweg waar verweerder op heeft gewezen, niet valt onder de zogeheten cultuurgrondvrijstelling, aangezien deze toegangsweg niet bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd ten behoeve van de land- of bosbouw in de zin van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Aldus zou verweerders aanvullende stelling, inhoudende dat voor de waardering in totaal 9.000 m² in aanmerking komt, juist kunnen zijn, ook als wordt uitgegaan van het door eiser berekende totaal van 7.560 m² (waarin de oppervlakte van de toegangsweg immers niet is begrepen).

6.2

Eiser heeft echter terzake een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel (zie zijn brief van 20 juni 2016). De rechtbank zal daarom veronderstellenderwijs uit gaan van de juistheid van het standpunt van verweerder ten aanzien van de oppervlakte van de toegangsweg, en eerst dit beroep op het gelijkheidsbeginsel beoordelen.

7.1

Eiser heeft ter onderbouwing van zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel gesteld dat:

1. verweerder de oppervlakte van de toegangsweg ten aanzien van zijn onroerende zaak in eerste instantie als cultuurgrond heeft aangemerkt;

2. verweerder in een aantal door hem in zijn brief van 20 juni 2016 specifiek aangewezen gevallen de toegangsweg evenmin heeft meegerekend als grond (erf of tuin), maar als cultuurgrond heeft aangemerkt.

7.2

De rechtbank vat eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel, gelet op de onderbouwing die hij daar aan heeft gegeven, op als een beroep op het bestaan van begunstigend beleid.

7.3

In zijn arrest van 23 april 2004, ECLI:NL:HR:2004:AL8260, heeft de Hoge Raad uiteengezet hoe de bewijslast moet worden verdeeld ingeval van een dergelijk beroep (r.o. 3.5). Indien een belastingplichtige in dat kader wijst op gevallen waarin met hem vergelijkbare belastingplichtigen een gunstiger behandeling ten deel is gevallen dan hij zelf heeft ondervonden, ligt het op de weg van de inspecteur die ongelijke behandeling te verklaren en daarbij aannemelijk te maken dat die niet voortvloeit uit een door hem gevoerd of op een hoger niveau gecoördineerd begunstigend beleid.

7.4

Naar het oordeel van de rechtbank is deze bewijslastverdeling niet anders in WOZ-zaken, zij het dat daarbij voor de belastingplichtige moet worden gelezen degene aan wie de WOZ-beschikking is bekendgemaakt en voor de inspecteur de heffingsambtenaar.

7.5

In dit geval rechtvaardigt hetgeen eiser in eerste instantie heeft aangevoerd (zie 7.1) naar het oordeel van de rechtbank het vermoeden dat verweerder begunstigend beleid heeft gevoerd. Het is vervolgens aan verweerder om dat vermoeden te ontzenuwen. Het ligt dus op de weg van verweerder om de gestelde ongelijke behandeling te verklaren en daarbij ten minste zodanige feiten en omstandigheden aan te voeren, dat op grond daarvan de veronderstelling dat die ongelijke behandeling voortvloeit uit een door hem gevoerd of op een hoger niveau gecoördineerd begunstigend beleid, redelijkerwijs moet worden betwijfeld.

7.6

Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er niet in geslaagd om het bedoelde vermoeden te ontzenuwen. Blijkens het verweerschrift zijn de oppervlaktes van de toegangswegen tot eisers perceel - waaronder begrepen de hier bedoelde toegangsweg met nummer 01650 - 'aanvankelijk buiten beschouwing gebleven' en 'vooralsnog gerekend onder de cultuurgrondvrijstelling'. Tegenover de andere door eiser aangewezen gevallen waarin verweerder de toegangsweg evenmin heeft meegerekend, heeft verweerder slechts gesteld dat de oppervlakte van toegangswegen (wel) altijd zou moeten worden meegerekend. Verweerder heeft echter niet, althans onvoldoende weersproken dat zulks in de betreffende gevallen (of in algemene zin binnen de gemeente) feitelijk niet is gebeurd. Daarmee heeft verweerder dus niet het vermoeden van begunstigend beleid aangevallen, maar louter beweerd dat een dergelijke wetstoepassing onjuist zou zijn. Dat laatste is bij een beroep op het gelijkheidsbeginsel nu juist het vertrekpunt: eiser wijst op onjuiste wetstoepassingen in andere gevallen en wil dat hem diezelfde, onjuiste wetstoepassing ten deel valt.

7.7

De conclusie is dat eiser, gelet op de hiervoor uitgewerkte bewijslastverdeling, erin is geslaagd om aannemelijk te maken dat verweerder (kennelijk) een begunstigend beleid heeft gevoerd, inhoudende dat toegangswegen tot agrarische percelen voor de Wet WOZ onder de cultuurgrondvrijstelling vallen. Eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt.

8.1

Het voorgaande brengt met zich, dat voor de waardering van eisers onroerende zaak moet worden uitgegaan van (alleen) het door eiser berekende totaal van 7.560 m² aan grond bij niet-woning.

8.2

Nu vaststaat dat verweerder bij de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde is uitgegaan van een te waarderen totaal van 8.500 m², heeft hij naar het oordeel van de rechtbank reeds hierom niet aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Het verschil in omvang is daarvoor zowel in absolute als in relatieve zin te groot.

8.3

In aanvulling hierop merkt de rechtbank nog op, dat ook de stelling van eiser (ingenomen in zijn brief van 4 april 2016), inzake de zogeheten obstakelvrije zone, slaagt. Op grond van de keur van het waterschap mag op een strook van 5 meter, gerekend vanaf de bij het waterschap in eigendom zijnde watergangen, niet worden gebouwd. Naar het oordeel van de rechtbank moet dit recht op één lijn gesteld worden met een erfdienstbaarheid, nu het de objectieve gebruiksmogelijkheden nadelig beïnvloedt en dus het feitelijk genot - ongeacht de persoon van de gebruiker - beperkt. Blijkens de wetsgeschiedenis is uitdrukkelijk beoogd om dergelijke rechten uit te zonderen van de zogeheten overdrachtsfictie van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ (zie Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, p. 44). De op eisers perceel gelegen 5 meter-stroken zijn in zoverre dus aan te merken als het lijdend erf; het is aannemelijk dat daarvan ten minste enig waardedrukkend effect uit gaat, ook al gaat het om de grensstroken van het perceel. Verweerder heeft daar echter in het geheel geen rekening mee gehouden bij de waardering. In dit verband zij ten slotte nog opgemerkt dat de rechtbank eisers standpunt, inhoudende dat de stroken louter vanwege de gebruiksbeperking uit hoofde van de keur van het waterschap onder de cultuurgrondvrijstelling zouden vallen, niet deelt. Daarvoor is immers (slechts) van belang of de betreffende grond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd ten behoeve van de land- of bosbouw (zie 6.1).

9.1

Nu verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is.

9.2

Reeds omdat eiser zijn beroepsgronden ten aanzien van de waardering van de woning heeft laten varen (4.3), slaagt eiser er naar het oordeel van de rechtbank niet in om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is. De rechtbank overweegt daarbij dat het verschil in waardering blijkens de taxatiekaarten ongeveer € 17.500 bedraagt, hetgeen (ook relatief) aanzienlijk is.

11. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 242.000.

12. Het beroep is gegrond.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank, mede gelet op het ter zitting nader gespecificeerde verzoek van eiser, op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.482 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).