Rechtbank Noord-Nederland, 25-09-2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:3769, AWB - 17 _ 3419

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

De onroerende zaak bestaat uit een boven een boekhandel gelegen, bovenwoning uit 1900 met een inhoud van ongeveer 550 m3, een aanbouwde werk/atelierruimte van 50 m2 (de aanbouw) en een dakterras van 95 m2 aan de zonzijde van de [Straat A1] in Leeuwarden.

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2017. Niet in geschil is dat de waardepeildatum 1 januari 2016 is. Verweerder heeft de waarde bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd op € 203.000. Door eiseres is gesteld dat deze waarde niet juist is.

3. Door eiseres was in het onderhavige beroep tot de behandeling ter zitting niet aangegeven welke waarde zij bepleit. Tot die behandeling had zij enkel verwezen naar het door haar ingediende bezwaarschrift en voorts gesteld dat verweerder geen geschikt referentiepand heeft gebruikt, dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie en dat de naaste omgeving verpaupert. Verder had zij een zogenoemd 'kapstok-argument' aangevoerd, inhoudende dat diverse gemeenten een aanzienlijk hogere onroerendezaakbelasting heffen dan met het Rijk is afgesproken. Die door eiseres tot de zitting aangevoerde gronden leken er op te duiden dat eiseres het standpunt innam dat verweerder de waarde te hoog had vastgesteld en dat zij een lagere waarde voorstond.

4. Ter zitting is door eiseres echter betoogd dat de waarde op een te laag bedrag is vastgesteld omdat verweerder in de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van de aanbouw en het dakterras. Zij begroot de waarde van de onroerende zaak, rekening houdend met die objectkenmerken, op € 218.000 en wenst dat de waarde daarop wordt vastgesteld.

5. Door verweerder is gesteld dat eiseres voor het eerst ter zitting met dit standpunt komt, alsmede (onder verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 27 juli 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:6112) dat het eerst ter zitting komen met een nieuwe, ingrijpend anders luidende, grond in strijd met de goede procesorde is, zodat deze grond buiten beschouwing moet worden gelaten. Voor het geval deze grond wel in de beoordeling wordt betrokken stelt verweerder dat de waarde van de woning ook met inachtneming van de betreffende objectkenmerken die oorspronkelijk niet in de waardering waren meegenomen, niet te laag of te hoog is vastgesteld.

6. De rechtbank stelt voorop dat ter zitting is gebleken dat de enige grond die eiseres nog beoordeeld wenst te zien, is dat de waarde te laag is vastgesteld. Zij staat een waarde voor van € 218.000. De rechtbank is van oordeel dat deze nieuwe grond in de beoordeling kan worden betrokken. Weliswaar heeft eiseres het standpunt, dat de waarde te laag is vastgesteld, voor de rechtbank voor het eerst ter zitting naar voren gebracht. Ter zitting is echter gebleken dat eiseres daarover reeds op 8 augustus 2018 met verweerder heeft gesproken én gemaild. Reeds toen heeft eiseres gemotiveerd aan verweerder kenbaar gemaakt een waarde van € 218.000 voor te staan gelet op de aanwezigheid van de aanbouw en het dakterras. Van strijd met de goede procesorde door acht te slaan op die nieuwe beroepsgrond kan gelet daarop naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet gesproken worden. Daarbij wijst de rechtbank er tevens op dat uit het feit dat verweerder ter zitting voormelde uitspraak van de rechtbank Rotterdam (zie 5.) paraat had en daar direct een beroep op deed, blijkt dat verweerder niet alleen wist dat eiseres ter zitting met dit gewijzigde standpunt zou komen, maar zich daarop ook had voorbereid.

7. Verweerder heeft, nu eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2016 niet lager is dan de waarde in het economisch verkeer op die datum (artikel 17, tweede lid, Wet WOZ). Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

8. Door verweerder is, onder verwijzing naar een bij het verweerschrift gevoegde waardenmatrix, die is opgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode, ter zitting betoogd dat de door hem voorgestane waarde van € 203.000 ook als rekening wordt gehouden met de aanbouw en het dakterras niet te laag is.

9. In de matrix die verweerder aan de waardevaststelling ten grondslag heeft gelegd en waarvan de juistheid door eiseres niet gemotiveerd is betwist, is € 203.000 als WOZ-waarde vermeld. Daarbij is uitgegaan van een inhoud van de woning van 550 m3 en een prijs per m3 van € 370. In die matrix heeft verweerder drie, in Leeuwarden gelegen, referentieobjecten opgenomen:

- [referentie 1] , een bovenwoning/etage uit 1990 met berging en een inhoud van 425 m3, die op 24 april 2015 is verkocht voor € 218.000,

- [referentie 2] , een bovenwoning uit 1900, die is gerenoveerd in 1990 en beschikt over een dakterras en een dakkapel en een inhoud heeft van 450 m3, die is verkocht op 16 juli 2015 voor € 295.000, en

- [referentie 3] , een boven een Italiaans restaurant gelegen bovenwoning uit 1900 met berging en dakkapel en een inhoud van 480 m3, welke op 7 november 2016 is verkocht voor € 250.000.

In de matrix heeft verweerder tevens vermeld dat de onroerende zaak een aanbouw woonruimte van 50 m2 en een dakterras van 95 m2 omvat, maar dat die panddelen niet bij de herwaardering zijn meegenomen.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de onroerende zaak uitgaande van de referentieobjecten en zonder rekening te houden met de aanbouw en het dakterras heeft gewaardeerd op € 203.000, uitgaande van een inhoud van de woning van 550 m3 en een prijs per m3 van € 370. Verweerder heeft - ook desgevraagd ter zitting- niet inzichtelijk gemaakt dat die waarde niet te laag zou zijn rekening houdend met de aanwezigheid van de aanbouw van 50 m2, hetgeen een grotere woninginhoud met zich brengt, en het dakterras van 95m2, hetgeen in het algemeen een verhoging van het woongenot en daarmee een verhoging van de waarde met zich brengt. Dat een dakterras waardeverhogend is blijkt ook uit de matrix waar aan het dakterras van 12 m2 van de [referentie 2] een waarde is toegekend van € 4.800. De rechtbank stelt dan ook vast dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te laag is vastgesteld.

11. Vervolgens is de vraag aan de orde of eiseres er in is geslaagd aannemelijk te maken de door haar voorgestane waarde van € 218.000 niet te hoog is. Eiseres heeft ter zitting geen concrete objectieve onderbouwing gegeven. De rechtbank weet ook niet precies tot welke waardevermeerdering de aanbouw en het dakterras zal leiden. De rechtbank acht echter wel aannemelijk dat de door eiseres voorgestane waarde van € 218.000 niet te hoog is. Dit gelet op de prijs per m3 van € 370 voor de inhoud van de woning in samenhang met de grootte van de aanbouw van 50 m2, alsmede de uit de matrix blijkende prijs per m2 voor een dakterras van € 400 in samenhang met de grootte van het dakterras van 95 m2.

12. Gelet op het voorgaande is eiseres er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken.

13. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank bepaalt de waarde op € 218.000.

14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.500 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1).