Rechtbank Noord-Nederland, 20-02-2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:550, AWB - 17 _ 3464

1.1.

Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kap woning uit 1999, met een berging/schuur en een garage. De woning staat op een kavel van 332 m2. Ten tijde van het besluit van 28 februari 2017 ging verweerder ervan uit dat de woning een inhoud heeft van 381 m3. Naar aanleiding van het bezwaar van eiser heeft verweerder de inhoud opnieuw onderzocht. Verweerder heeft vastgesteld dat abusievelijk is uitgegaan van 381 m3. De juiste inhoud van de woning is 406 m3.

1.2.

Eiser heeft de woning in oktober 2007 gekocht voor € 207.000.

2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2016. Verweerder heeft in bezwaar de bij het primaire besluit vastgestelde waarde van € 157.000 gehandhaafd en heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de waarde in ieder geval niet hoger is dan € 161.000 is. Volgens eiser is de waarde aanzienlijk hoger, namelijk ten minste € 200.000.

3. Verweerder heeft, ter onderbouwing van de bestreden uitspraak en het in beroep betrokken standpunt dat de waarde in ieder geval niet hoger is dan € 161.000, gewezen op de door verweerder in het geding gebrachte matrix. Omdat eiser volgens verweerder bij een hogere WOZ-waarde zou worden geconfronteerd met een hogere OZB-belasting is met eiser afgesproken om het bezwaar ongegrond te verklaren. Dit ondanks de vaststelling dat de inhoud van de woning groter was dan waarvan verweerder bij het primaire besluit uit ging.

4. Eiser heeft aangevoerd dat, gelet op de prijs waarvoor hij de woning heeft gekocht in 2007 en gelet op de prijsontwikkeling op de woningmarkt sindsdien, het uitgesloten moet worden geacht dat zijn woning op de waardepeildatum € 50.000 minder waard zou zijn dan de aankoopprijs. Eiser stelt als gevolg van de waardering door verweerder dit bedrag te hebben verloren en daardoor ‘financieel het schip in te gaan’. Eiser voert voorts aan dat hij van plan is de woning over vijf jaar te verkopen. De WOZ-waarde zal dan indicatief zijn voor de prijs die eiser zal kunnen realiseren bij verkoop. Schade lijdt hij voorts indien voor de vaststelling van aardbevingsschade aansluiting wordt gezocht bij de WOZ-waarde.Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde wijst eiser op het navolgende. De nabijgelegen werf, die door verweerder als waardedrukkende factor is aangemerkt, was er ook al toen eiser de woning kocht en vormt nu dus geen reden meer voor een lagere taxatiewaarde. De woningen aan de [b-straat] en aan de [c-straat] zouden in de vergelijking moeten worden betrokken. Uit die vergelijking zal blijken dat de woning van eiser op een te laag bedrag is getaxeerd. Voorts voert eiser aan dat de gemachtigde van verweerder in een telefoongesprek met hem heeft gezegd dat de waarde van de woning eigenlijk € 30.000 hoger zou moeten liggen. Eiser betwist dat hij met verweerder heeft afgesproken dat het bezwaar ongegrond zou moeten worden verklaard.

5. De rechtbank wijst er allereerst op dat eiser met zijn standpunt dat hij als gevolg WOZ-beschikking van verweerder, € 50.000 heeft verloren, miskent dat de prijs van een woning niet wordt bepaald door de WOZ-waarde, maar door – kort gezegd – wat de meest biedende koper bereid is te betalen voor de woning. Daarnaast wordt een eventueel verlies of winst ten opzichte van de aankoopprijs van de woning pas gerealiseerd op het moment van verkoop. Aangezien verweerder jaarlijks de WOZ-waarde opnieuw vaststelt en eiser pas over vijf jaar tot verkoop van de woning wenst over te gaan, bestaat hoe dan ook geen verband tussen de waardevaststelling die nu in geschil is en de dan te realiseren verkoopprijs. De stelling van eiser dat hij ‘financieel het schip ingaat’ als gevolg van een door verweerder te laag vastgestelde WOZ-waarde mist dan ook feitelijke grondslag. Dat leidt overigens niet tot de conclusie dat het beroep van eiser wegens het ontbreken van belang niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad (zie rechtsoverweging 2.3.4 van het arrest van 20 oktober 2017 (ECLI:HR:2017:2656)) volgt dat tot uitgangspunt moet worden genomen dat eenieder die in bezwaar of beroep een hogere waarde bepleit, bij vaststelling daarvan een belang heeft.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende koper voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2016 niet lager is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

8. De matrix die verweerder aan de waardevaststelling ten grondslag heeft gelegd, vermeldt als WOZ-waarde € 157.000. Daarbij is uitgegaan van een inhoud van de woning van 381 m3 en een prijs per m3 van € 294. Naar aanleiding van het bezwaar heeft verweerder vastgesteld dat de inhoud van de woning niet 381 m3, maar 406 m3 is. Verweerder heeft – ook desgevraagd ter zitting – niet inzichtelijk gemaakt hoe deze grotere inhoud zich verhoudt tot de gehandhaafde WOZ-waarde van € 157.000. Evenmin heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe deze grotere inhoud leidt tot de in beroep verdedigde WOZ-waarde van € 161.000 en niet tot een waarde die (ongeveer) € 7.350 (25 m3 * € 294) hoger is dan € 157.000 (dus € 164.350). De rechtbank stelt vast dat verweerder noch de waarde van ten minste € 157.000, noch de waarde van ten minste € 161.000 aannemelijk heeft gemaakt.

9. Vervolgens is, gelet op het kader dat hiervoor onder 7 is vermeld, de vraag aan de orde of eiser erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de woning op 1 januari 2016 € 200.000 waard was.

10. Hierin is eiser niet geslaagd. Eiser heeft geen verkoopcijfers genoemd van woningen aan de [b-straat] en aan de [c-straat] . De in deze straten verkochte woningen bieden om die reden geen onderbouwing van de door eiser bepleite waarde.De stelling van eiser dat verweerder hem telefonisch zou hebben meegedeeld dat zijn woning € 30.000 meer waard zou zijn dan de waarde waarvan verweerder bij het primaire besluit is uitgegaan, biedt de vereiste onderbouwing evenmin. Nog daargelaten dat de mededeling met deze strekking door verweerder wordt betwist – verweerder stelt te hebben gezegd dat indien de woning in een wijk als Vosholen zou hebben gelegen, de waarde € 30.000 hoger zou zijn –, is de bij het primaire besluit vastgestelde waarde, vermeerderd met € 30.000, nog steeds beduidend lager dan € 200.000. In het licht van de gemotiveerde en onderbouwde betwisting door verweerder dat de waarde (duidelijk) lager is dan € 200.000, heeft eiser de door hem bepleite waarde dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt.

11. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde, daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs vast op een bedrag van € 165.000. Het beroep is derhalve gegrond. De bestreden uitspraak zal worden vernietigd.

12. Ten overvloede wijst de rechtbank op het volgende. Partijen verschillen van mening of een afspraak is gemaakt om het bezwaar ongegrond te verklaren. De aanleiding voor deze beweerdelijke afspraak zou zijn dat bij vaststelling van een hogere WOZ-waarde in bezwaar, de OZB-belasting over het kalenderjaar 2017 ook zou worden verhoogd. Los van de vraag of deze afspraak nu wel of niet is gemaakt, wijst de rechtbank erop dat de aanleiding voor die (beweerdelijke) afspraak, onjuist is. Uit het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 2017 volgt namelijk dat een in bezwaar bepleite en door de heffingsambtenaar vastgestelde hogere WOZ-waarde, in beginsel niet leidt tot een hogere OZB-belasting over het jaar waar de waardevaststelling op ziet.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 46 dient te vergoeden.