Rechtbank Noord-Nederland, 06-03-2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:739, AWB - 16 _ 4303

De onroerende zaak, waarvan eiseres 1 eigenaar is en eiseres 2 gebruiker, betreft een hotelaccommodatie genaamd “ [naam hotel] ” en is gebouwd omstreeks 1988, met een uitbreiding die heeft plaatsgevonden in 2005. Het complex omvat onder andere meerdere hotelkamers, restaurants, café/bars, een ontspanningsruimte, een kantoorruimte en een kegelbaan. De totale kaveloppervlakte van de tot de onroerende zaak behorende kadastrale percelen bedraagt 5.402 m² (4.990 m² en 412 m²).

Eiseressen hebben - samengevat - aangevoerd dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud, zoals vochtschade, scheuren in de muren, verouderd sanitair en de afwezigheid van een adequate keukenfaciliteit. Daar komt bij dat de omgeving in een hoog tempo verpaupert. Eiseressen wijzen op de slechte bereikbaarheid, de parkeersituatie, de beperkte mogelijkheden voor aan- en afvoer alsmede de matige laad- en losfaciliteiten. De door verweerder gehanteerde referentiepanden (voor zover beschikbaar) zijn naar de mening van eiseressen niet bruikbaar. Verder is volgens eiseressen onvoldoende rekening gehouden met het leegstandsrisico door de voortdurende recessie en is de kapitalisatiefactor te hoog vastgesteld. Voorts achten eiseressen de toegekende huurwaarden onjuist. Verder hebben eiseressen gesteld dat de gemeente Noordenveld zich ten opzichte van haar wellicht schuldig maakt aan een onrechtmatige overheidsdaad door te veel OZB te heffen. Eiseressen heeft er ter zitting op gewezen dat het referentiepand [M] een veel groter hotel betreft, en daarom minder goed bruikbaar is voor de onderhavige waardebepaling. Het referentieobject [L 1] , dat uit een faillissement is gekocht, achten eiseressen nog het beste vergelijkbaar. Wat betreft de ter zitting nader bepleite waarde hebben eiseressen rekening gehouden met een terugindexatie (van een jaar). Ook moet de waarde volgens hen lager zijn dan de beschikte waarde omdat het beste referentiepand uit een faillissement is gekocht. Daarnaast hebben zij erop gewezen dat uit de Bijlage waardeopbouw van verweerder zelf reeds een (iets) lagere waarde naar voren komt dan de beschikte waarde.

Verweerder heeft verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport van 13 april 2017, opgesteld door [taxateur] , gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin een waarde in het economisch verkeer van € 1.339.000 staat vermeld. Blijkens de tot de gedingstukken behorende Bijlage waardeopbouw wordt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK) tot een waarde van € 1.335.789 gekomen. In het taxatierapport wordt, ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane waarde, verwezen naar de verkoop van het hotel “De [M] ”, dat op 15 april 2015 is verkocht voor € 4.500.000 en de verkoop van “ [L 2] , dat op 10 november 2015 uit een faillissement is verkocht voor € 1.300.000. Tevens wordt verwezen naar huurgegevens van “ [N] ”, waar een huurcontract is afgesloten met een jaarhuur per 1 januari 2015 van € 560.000 per jaar.

Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2015 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseressen de door hen bepleite waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

Verweerder is bij de waardebepaling van de onroerende zaak uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2015. Daaraan doet naar het oordeel van de rechtbank niet af dat in verweerders taxatierapport is vermeld dat is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2016. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder geloofwaardig verklaard dat er naar zijn stellige overtuiging gewaardeerd is naar de staat per 1 januari 2015. Ook heeft verweerder onweersproken gesteld dat er in het jaar 2015 geen veranderingen hebben plaatsgevonden, zodat de toestand per 1 januari 2016 gelijk is aan die per 1 januari 2015.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode

Daarbij neemt de rechtbank allereerst in aanmerking dat uit het tot de gedingstukken behorende Rekenblad Bruto Aanvangsrendement (Rekenblad) op inzichtelijke wijze de gehanteerde kapitalisatiefactor is af te leiden. Rekening houdend met een correctie voor kosten koper, komt verweerder daarin op een factor 7,4. Vermenigvuldigd met de blijkens de Bijlage Waardeopbouw gehanteerde jaarhuur ('geïndexeerde transactieprijs') van € 180.998 ('datum transactie: 1-1-2015') komt verweerder dan uit op € 1.339.385. Dat betekent dat deze HWK-berekening op zichzelf dragend is voor de beschikte waarde.

Eiseressen hebben onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd, die de conclusie zouden rechtvaardigen dat de gehanteerde jaarhuur te hoog zou zijn. De jaarhuur komt neer op € 41 per m². Voor “ [N] ” is dat € 88 per m². Eiseressen hebben erop gewezen dat dit hotel in een veel hogere prijsklasse zit. Dat komt naar het oordeel van de rechtbank ook tot uitdrukking in deze cijfers. “ [L 3] is volgens eiseressen wel goed vergelijkbaar. De jaarhuur bedroeg laatstelijk € 58 per m². Het argument van eiseressen dat de waarde van de onroerende zaak van eiseressen lager moet zijn, omdat dit goed vergelijkbare referentieobject uit een faillissement is gekocht, kan de rechtbank niet volgen, ook al niet omdat de kapitalisatiefactor die uit de transactie voortvloeit 7,87 bedraagt (€ 1.300.000 / € 165.000). Ook overigens is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen in ligging, het bouwjaar, de kwaliteit, gelet op het grote verschil in huurprijzen per m². Ten slotte is het de rechtbank niet gebleken dat verweerder is uitgegaan van onjuiste of te hoge huurwaarden voor de vergelijkingsobjecten.

Namens eiseressen is ter zitting aangevoerd dat de gehanteerde parameters van het Rekenblad van verweerder niet juist kunnen zijn. In dit verband hebben eiseressen erop gewezen dat verweerder is uitgegaan van de berekeningswijze voor kantoren (Taxatiewijzer deel 24), die niet geldt voor hotels (Taxatiewijzer deel 25). Naar het oordeel van de rechtbank mist de stelling van eiseressen echter feitelijke grondslag, nu de Taxatiewijzer deel 24 ziet op de methodiek van de HWK als waarderingsinstrument, en niet enkel op kantoren. In ieder geval hebben eiseressen geen concrete onderdelen uit de - in hun visie - juiste Taxatiewijzer aangewezen, die verweerder ten onrechte niet zou hebben overgenomen. De rechtbank ziet ook overigens geen aanleiding te twijfelen dat de onderbouwing van verweerder niet juist zou zijn. De gehanteerde percentages voor exploitatielasten zijn namelijk tamelijk ruim. In ieder geval hebben eiseressen onvoldoende aangevoerd waaruit zou volgen dat deze hoger moeten zijn.

Voor zover eiseressen ter zitting er op hebben gewezen dat in de Bijlage Waardeopbouw door verweerder onder aan de streep een waarde van het object wordt toegekend van € 1.335.789, terwijl de waarde is vastgesteld op € 1.339.000, overweegt de rechtbank het volgende. De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting toegelicht dat dit komt door afrondingsverschillen. De rechtbank acht dit mogelijk, maar niet relevant omdat de onderbouwing van de beschikte waarde door de in deze bijlage genoemde jaarhuur en kapitalisatiefactor wèl klopt (zie 5.1). Dat verweerder hiermee wellicht enige verwarring heeft gewekt, maakt niet dat de onderhavige waarde te hoog is vastgesteld.

Ten aanzien van de stelling van eiseressen dat de gemeente Noordenveld zich ten opzichte van haar schuldig maakt aan een onrechtmatige overheidsdaad door meer OZB te heffen dan is afgesproken met het Rijk (macronorm), overweegt de rechtbank, daargelaten de omstandigheid dat eiseressen deze stelling op geen enkele wijze nader hebben onderbouwd, dat de Gemeentewet met ingang van 1 januari 2008 geen bepalingen meer kent waarin (de verhoging van) de tarieven van de onroerende-zaakbelastingen worden gemaximeerd. Het door de raad van de gemeente Noordenveld vastgestelde tarief voor eigenaren en gebruikers van onroerende zaken, die niet in hoofdzaak tot woning dienen, is dan ook niet in strijd met een hogere wettelijke regeling. Met de macronorm wordt slechts beoogd te bereiken dat macro-economisch de collectieve lasten (bezien over alle gemeenten in Nederland) niet te veel stijgen. Ook deze grief van eiseressen faalt.

Voor zover eiseressen hebben gewezen op achterstallig onderhoud, slechte bereikbaarheid, de parkeersituatie, de beperkte mogelijkheden voor aan- en afvoer alsmede de matige laad- en losfaciliteiten en dat de omgeving van de onroerende zaak verpaupert, overweegt de rechtbank dat eiseressen deze stellingen onvoldoende hebben onderbouwd. De rechtbank acht dus niet aannemelijk dat deze aspecten daadwerkelijk hebben gegolden op de waardepeildatum. Verder heeft verweerder betwist dat er, zoals eiseressen nog hebben gesteld, een inpandige opname is geweest in afwezigheid van de gemachtigde, terwijl eiseressen niet aannemelijk hebben gemaakt dat dit wèl gebeurd is. Ten slotte wijst de rechtbank eiseressen erop, dat geen rechtsregel verplicht om een hoorverslag ter goedkeuring voor te leggen.

De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat de onderhavige waarde niet te hoog is vastgesteld.

6. De beroepen zijn ongegrond

7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.