Rechtbank Noord-Nederland, 23-01-2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:261, LEE 18/575

5.1.

Het naast de woning van eiseres gelegen vergelijkingsobject [adres 2] is op 16 mei 2015 verkocht voor € 140.000. De indexatie van de verkoopprijs door verweerder naar de waardepeildatum 1 januari 2016 komt uit op € 142.029. Eiseres kan zich hier (zoals ter zitting desgevraagd bevestigd) wel in vinden. Wat ten aanzien van dit op zichzelf dus uitstekend vergelijkbare object overblijft, is de vraag of verweerder met een waardeverschil van € 13.000 (€ 142.000 - € 129.000) voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

5.2.

Ter zitting is vastgesteld dat die onderlinge verschillen zijn:

- De dakkapel aan de voorzijde is bij [adres 2] hoger dan bij de onderhavige onroerende zaak;

- De berging van [adres 2] heeft een oppervlakte van 12 m2 en die van de onderhavige onroerende zaak heeft een oppervlakte van 3 m2;

- Het woonoppervlak van de woning aan het [adres 2] betreft 94 m2 en dat van de onderhavige onroerende zaak is 85 m2, waardoor [adres 2] ook beschikt over een extra slaapkamer ten opzichte van de onroerende zaak van eiseres.

5.3.

Verweerder heeft voor wat betreft de eerste twee punten rekening gehouden met een waardeverschil van in totaal € 1.500. Dit acht de rechtbank weliswaar wat aan de magere kant, maar dit is niet doorslaggevend voor het uiteindelijke oordeel van de rechtbank. Het gaat immers om de waarde in het economisch verkeer 'onder aan de streep'. Hiermee rekening houdend, is de vraag die dan overblijft, of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de woning van eiseres vanwege de ten opzichte van [adres 2] ontbrekende 9 m2 woonoppervlakte (dit is dus de extra slaapkamer) ongeveer € 10.000 minder waard is, of dat het waardeverschil echt groter zou moeten zijn. Ofwel, heeft verweerder met deze marge aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?

5.4.

Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de, uit de transactie van [adres 2] , afgeleide prijs per m2 € 1.079 is. Omdat de onderhavige onroerende zaak een kleiner woonoppervlak heeft, moet volgens verweerder rekening worden gehouden met de wet van de remmende meeropbrengst, en wel door gemiddeld 5,16% meer waarde toe te kennen aan de woonoppervlakte van eiseres. De rechtbank merkt op, dat dit de enige manier is waarop de beschikte waarde van € 129.000 ten opzichte van de transactie van het buurpand nummer [adres] afdoende kan worden onderbouwd. Anders gezegd: er zit verder geen 'lucht' of marge meer in de onderbouwing zoals die uit de matrix voortvloeit.

5.5

Eiseres heeft hier tegen ingebracht dat de wet van de remmende meeropbrengst in dit geval juist (nog) niet op deze manier uitwerkt, omdat een gering aantal extra vierkante meters in dit segment en op deze locatie juist (wat betreft de gemiddelde prijs per m2) waardeverhogend kan werken in plaats van waardeverminderend. Verweerder heeft nog opgemerkt dat het gaat om starterswoningen en dat alleenstaanden of samenwonenden weinig plegen te geven om één extra kamer.

5.6

De rechtbank stelt vast dat beide partijen hun stellingen op dit punt niet met harde bewijzen hebben onderbouwd. In wezen bepleit eiseres dat bij relatief kleine stadswoningen de wet van de remmende meeropbrengst in het algemeen niet vanaf de eerste vierkante meter geldt, maar pas na het bereiken van een bepaald minimaal optimum (het verloop in de vorm van een grafiek zou als het ware parabolisch zijn). Deze gemotiveerde betwisting door eiseres acht de rechtbank niet op voorhand ondenkbaar.

6. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder zijn standpunt onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank hecht eraan op te merken, dat verweerder de zaak niet verliest omdat er geen goede vergelijkingsobjecten zijn of omdat de herleiding in de matrix niet goed te volgen is. Tegenover de gemotiveerde weerspreking van eiseres heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank echter niet aannemelijk gemaakt dat de wet op de remmende meeropbrengst daadwerkelijk geldt bij het onderhavige aantal vierkante meters woonoppervlakte (grofweg: onder de 100) en ook niet dat, als deze wet ook voor deze range wel onverkort zou gelden, dat het verschil dan inderdaad 5,16% zou moeten zijn. Daaruit volgt dan ook dat niet aannemelijk is gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. In wezen streept de rechtbank de argumenten van verweerder en eiseres namelijk tegen elkaar weg. Omdat op verweerder in eerste instantie de bewijslast rust, blijft dan een onderbouwde prijs per m2 van € 1.079 over. Voor de woning van eiseres levert dat een waarde van de opstal op van € 91.715 , terwijl verweerder van € 95.920 is uitgegaan.

7. Indien het waardeverschil op het punt van het grotere woonoppervlak van [adres 2] ten opzichte van de onderhavige onroerende zaak in de buurt van € 15.000 had gelegen, dan zou de rechtbank er geen twijfel over hebben gehad dat de waarde van de woning van eiseres niet te hoog was vastgesteld. Nu er echter in dit geval geen marge meer zat in de onderbouwing in de matrix van verweerder, is het beroep gegrond.

8. Nu niet aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld is de vraag of de waarde van € 120.000, zoals door eiseres gesteld, niet te laag is. Tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder heeft ook eiseres niet, aan de hand van concrete bewijzen, aannemelijk kunnen maken dat haar stellingen op dit punt daadwerkelijk leiden tot een waardeverschil van ten minste € 22.000 (€ 142.000 - € 120.000).

9. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 124.500. Het beroep is derhalve gegrond.

10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 46 dient te vergoeden.

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, beide met een waarde van € 254 per punt, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting beide met een waarde van € 512 per punt en een wegingsfactor 1). Tevens dient een bedrag van € 256,52 voor het opstellen van een taxatierapport te worden vergoed (4 uur maal een uurtarief van € 53, vermeerderd met 21% btw).

12. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.