Rechtbank Noord-Nederland, 14-11-2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:4775, AWB LEE - 17 _ 4025

1.1.

Bij notariële akte van 15 juni 2017 heeft eiseres de eigendom verkregen van “[omschrijving panden] ” (hierna: de panden). De verkoper is [BV 1] De koopprijs bedroeg € 4.250.000.

1.2.

Het oorspronkelijke pand aan de [adres 1] heeft [BV 1] in 2011 verkregen. Dit pand is nadien gesloopt ten behoeve van nieuwbouw.

1.3.

Het pand aan de [adres 2] heeft [BV 1] in februari 2016 verkregen. Dit pand heeft [BV 1] nadien laten verbouwen en laten verbinden met het pand aan de [adres 1].

1.4.

Bij de bij 1.2 en 1.3 vermelde nieuw- en verbouw zijn in beide panden appartementen gerealiseerd. Na de nieuw- en verbouw heeft [BV 1] de panden als geheel verhuurd aan [BV 2] (hierna: [BV 2]). [BV 2] verhuurt de in de panden gelegen appartementen aan particulieren en verleent daarnaast op aanvraag zorgdiensten aan de bewoners. [BV 1] heeft de panden vervolgens na de nieuw- en verbouw verkocht aan eiseres (zie 1.1).

1.5.

Ten tijde van de overdracht op 15 juni 2017 bestonden de panden uit:

-

zesentwintig zelfstandig verhuurbare, afsluitbare appartementen, elk met een aparte registratie in de Gemeentelijke Basisadministratie, een eigen deurbel, keukenblok, sanitaire voorzieningen, internet- en telefoonaansluiting, en brandalarmsysteem;

-

een gemeenschappelijke eetkamer en huiskamer;

-

een recreatieruimte;

-

een centrale keuken;

-

een waskamer en een strijkkamer;

-

een gemeenschappelijke tuin aan zowel de voor- als achterzijde;

-

parkeergelegenheid;

-

een receptie;

-

een aantal technische ruimten en

-

kantoorruimten voor de kok en de directeur van [BV 2].

1.6.

De appartementen beslaan 84% van het totale oppervlakte van de panden.

1.7.

De zorg die door [BV 2] wordt verleend aan de bewoners van de appartementen vindt plaats onder regie van de eigen huisarts van de bewoners. De zorgleveringsvormen - voor zorg thuis - aan deze bewoners bestaan uit ‘volledig pakket thuis’ (vpt), ‘modulair pakket thuis’ (mpt) of ‘persoonsgebonden budget’ (pgb).

1.8.

In [BV 2] is 24 uur per dag personeel aanwezig. Overdag zijn een kok, een welzijnswerker en diverse zorgmedewerkers aanwezig, in de avond en de nacht alleen zorgmedewerkers. Het is gebruik dat externe bezoekers eerst door het aanwezige (receptie)personeel worden aangesproken en opgevangen.

2. Tussen partijen is in geschil of de panden voor de heffing van overdrachtsbelasting kwalificeren als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer (WBR).

3. Eiseres stelt dat de panden als woning kwalificeren, en om die reden over het deel dat voor bewoning is bestemd overdrachtsbelasting geheven moet worden naar het 2%-tarief.

4. Verweerder stelt dat de panden naar hun aard bestemd zijn om dienst te doen als verzorgingsinstelling, en daarom niet als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR kwalificeren. Volgens verweerder moet daarom overdrachtsbelasting geheven worden naar het 6%-tarief.

5. Voor het geval de rechtbank van oordeel is dat de panden als woning kwalificeren in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR, is tussen partijen niet in geschil dat het 2%tarief toegepast dient te worden op 84% van de overdrachtsprijs, en het 6%tarief op 16% van de overdrachtsprijs. De verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt dan € 112.200 (2% x 84% x € 4.250.000 + 6% x 16% x € 4.250.000).

6. Op grond van artikel 14, tweede lid, van de WBR bedraagt – voor zover hier van belang – de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van woningen en aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren 2%.

7. De memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot toevoeging van het tweede lid aan artikel 14 van de WBR vermeldt het volgende met betrekking tot het begrip ‘woning’ (Kamerstukken II 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115-116):

“Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. (…) Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel. Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken:

-

bedrijfsgebouwen en -ruimtes;

-

afzonderlijke garageboxen;

-

hotels/pensions;

-

asielzoekerscentra;

-

een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;

-

internaten; en

-

grond bestemd voor woningbouw.

8. Verweerder stelt dat de panden (als geheel) als verzorginstelling zijn aan te merken, en daarom – gelet op de hiervoor aangehaalde passage uit de memorie van toelichting – niet aan te merken zijn als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR.

9. Bij de beantwoording van de vraag of een pand als verzorginstelling aangemerkt moet worden, is de aard van het pand, gemeten naar zijn objectieve kenmerken, beslissend (Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:291).

10. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de panden – gelet op de bij 1.5 genoemde kenmerken – naar hun aard bestemd voor bewoning. De rechtbank betrekt in dit oordeel dat 84% van het oppervlakte van de panden bestaat uit zelfstandig verhuurbare appartementen, en dat die appartementen zich voor wat betreft de daarin aanwezige voorzieningen niet van reguliere woningen onderscheiden. De rechtbank acht daarbij met name van belang dat elk appartement over een afsluitbare voordeur, een keukenblok en eigen sanitaire voorzieningen beschikt en bovendien met een eigen adres in de Gemeentelijke Basisadministratie is geregistreerd.

11. Dat de panden ge- en verbouwd zijn met het oog op exploitatie door een zorgondernemer en er daarom ook voorzieningen zijn getroffen als een centrale keuken en gemeenschappelijke ruimten, doet aan het voorgaande niet af. Uit de objectieve kenmerken van de panden volgt naar het oordeel van de rechtbank namelijk dat deze bestemd zijn voor bewoning. Daarnaast bestaat de mogelijkheid die een ieder - ongeacht waar hij of zij zelfstandig woont - heeft om 'zorg thuis' in te kopen. De rechtbank merkt hierbij op dat dit ook in lijn is met de soort zorg die feitelijk wordt verleend aan de bewoners (zie 1.7). Dat is namelijk 'zorg thuis' waarbij de regie in handen is van de (eigen) huisarts. De panden zijn niet naar hun aard bestemd om als een verzorgingsinstelling te fungeren, daarvoor ontbreken de benodigde voorzieningen en het bijbehorende personeel.

12. De rechtbank merkt verder nog op dat de 24-uurs aanwezigheid van personeel en het gebruik om bezoekers eerst op te vangen (zie 1.8), niet leidt tot een andere conclusie. De contractuele relatie van de bewoners met de exploitant van het pand is immers niet bepalend.

13. Gelet op het voorgaande kan over het deel (84%) van de panden dat voor bewoning is bestemd overdrachtsbelasting geheven worden naar het 2%-tarief. Het beroep dient daarom gegrond te worden verklaard. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en de verschuldigde overdrachtsbelasting vaststellen op € 112.200 (zie 5.)

14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten in de beroepsfase. Voor vergoeding van de proceskosten in bezwaar is geen aanleiding omdat daar om in de bezwaarfase niet is verzocht. De proceskosten in de beroepsfase stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).