Rechtbank Noord-Nederland, 30-10-2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:3793, AWB - 19 _ 356

Eiseres heeft gesteld dat verweerder is uitgegaan van te hoge restwaarden. Een enkele verwijzing naar de restwaarden die zijn opgenomen in de taxatiewijzer (in dit geval: de “Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 18 Sport” met waardepeildatum 1 januari 2017) acht eiseres onvoldoende.

Volgens verweerder zijn de door hem gehanteerde restwaarden niet te hoog, omdat er goede herbestemmingsmogelijkheden zijn. Hij wijst erop dat vanwege de ligging de locatie zich prima leent voor de realisatie van woningen. Bij stopzetting van het huidige gebruik kan de bestemming worden gewijzigd in bijvoorbeeld “wonen”. Verder wijst hij erop dat voormalige school- en sportgebouwen relatief eenvoudig kunnen worden getransformeerd tot bijvoorbeeld kinderdagverblijven.

Eiseres heeft ter zitting betoogd dat deze transacties niet bruikbaar zijn voor de bepaling van de restwaarden. Dit zijn volgens haar heel andere objecten, die onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Volgens eiseres is geen sprake van een goede herbestemming. De restwaarden die zij heeft gehanteerd (15%, 10% en 5%) acht zij dus zeker niet te laag.

De rechtbank volgt partijen in hun standpunt dat de kengetallen in de taxatiewijzer in dit geval geen goed uitgangspunt vormen voor de onderbouwing van de restwaarden van de onroerende zaak. Met de overgelegde transacties heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, niet inzichtelijk gemaakt dat bij de onderbouwing van de restwaarden voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak van eiseres en de gehanteerde transacties van een sporthal, een gymzaal en een bioscoop/filmhuis. Verweerder heeft van deze objecten geen verdere gegevens overgelegd, bijvoorbeeld over de onderhoudstoestand en de ligging, en heeft daar ter zitting ook geen inzicht in gegeven. Verweerder heeft dus naar het oordeel van de rechtbank de door hem voorgestane restwaarden niet aannemelijk gemaakt.

Nu verweerder de restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft verweerder evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2017 niet te hoog is.

De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Zo heeft eiseres de door haar gehanteerde restwaarden niet concreet onderbouwd.

Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 720.000.

Nu de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde wordt verminderd, is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en vermindert de waarde tot een bedrag van € 720.000.

Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 345 vergoedt.

In de zaken LEE 19/357 en 20/107 (die gelijktijdig zijn behandeld met deze zaak, zie procesverloop) heeft verweerder - in het kader van een compromis - toegezegd een totaalbedrag aan proceskosten van € 4.716 aan eiseres te vergoeden. Dit bedrag ziet ook op de vergoeding van de proceskosten in deze zaak en die van de zaken met de nummers LEE 19/355, 20/106 en 20/108.