Rechtbank Noord-Nederland, 18-05-2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:1912, AWB LEE - 20 _ 2859

1.1

De onroerende zaak is een in 1910 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 310 m³ met daarbij een carport met een oppervlakte van 30 m2 en een stenen garage met een oppervlakte van 22 m2. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 590 m².

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per

1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 190.000 en verweerder staat een waarde voor van € 250.000.

3. Eiser voert – samengevat – het volgende aan. Het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] is meer dan een jaar voor waardepeildatum verkocht en daarom niet bruikbaar als vergelijking. Uit het door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] volgt – wanneer rekening wordt gehouden met de grotere inhoud van de woningen en de grotere perceeloppervlakten – dat de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is. Met betrekking tot het door verweerder in beroep aangevoerde vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] betoogt eiser dat in de vergelijking van dat object onvoldoende rekening is gehouden met de waardevermindering door de verouderde keuken van de onroerende zaak. Verweerder heeft verder niet inzichtelijk gemaakt hoe hij de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft herrekend naar de waardepeildatum. Eiser wijst verder op het in zijn opdracht opgestelde taxatierapport waaruit een waarde van € 190.000 volgt.

4. Verweerder stelt – samengevat – het volgende. De gestelde waarde is bepaald door een modelmatige vergelijking van vergelijkbare woningen waarbij steeds rekening is gehouden met de relevante verschillen met de onroerende zaak. Er is daarbij gebruik gemaakt van veel meer gegevens dan enkel de in het taxatieverslag genoemde referentieobjecten. Bij de taxatie wordt gebruikt gemaakt van staffels om de waarde van de grond te berekenen. Voor de berekening van de waarde van de opstallen wordt gebruik gemaakt van herbouwwaardemodellen. Verweerder wijst voor een nadere onderbouwing van de door hem gestelde waarde naar de ten behoeve van het beroep opgemaakte waardematrix. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat zijn werkwijze feitelijk neerkomt op toepassing van de vergelijkingsmethode. Ten aanzien van hetgeen eiser heeft aangevoerd stelt verweerder het volgende. Het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] is wel bruikbaar. De transactiedatum is van meer dan een jaar voor waardepeildatum, maar dat maakt niet uit in een almaar stijgende markt. Het in de bezwaarfase aangevoerde vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] worden in beroep niet meer gebruikt ter onderbouwing. Het object [vergelijkingsobject 2] is toch niet voldoende vergelijkbaar. Het object [vergelijkingsobject 3] wordt niet meer gebruikt omdat er beter vergelijkbare objecten zijn. De indexeringspercentages volgen volgens verweerder uit de waardematrix. De keukens van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 4] waren ten tijde van de verkoop ook minstens 15 jaar oud. Het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 5] is na een eerdere verkoop in november 2013 gemoderniseerd. Dat komt tot uitdrukking in de kwaliteitsfactor, die in de waardematrix op ‘4’ is gesteld. Ten aanzien van het door eiser ingebrachte taxatierapport stelt verweerder dat hierin op geen enkele wijze rekening wordt gehouden met de voorzieningen in de woning, de kwaliteit en de onderhoudstoestand. De door eiser gebruikte vergelijkingsobjecten zijn ook niet goed vergelijkbaar. Het taxatierapport kan volgens verweerder dan ook niet dienen ter onderbouwing van de door eiser betoogde waarde.

5. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2019 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf in goede justitie vaststellen.¹

6.1

De rechtbank is van oordeel dat verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd in zijn verweerschrift, de door hem in zijn waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten en de ter zitting gegeven toelichting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

6.2

Verweerder heeft in beroep de waarde onderbouwd met een waardematrix. Deze matrix bevat drie vergelijkingsobjecten gelegen te [woonplaats eiser] . Het betreffen de [vergelijkingsobject 1] (verkocht op 1 februari 2017 voor € 312.500), de [vergelijkingsobject 4] (verkocht op 6 november 2017 voor € 305.000) en de [vergelijkingsobject 5] (verkocht 2 april 2019 voor € 270.000).

6.3

De objecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 4] zijn meer dan een jaar voor waardepeildatum verkocht. Het object [vergelijkingsobject 1] is 23 maanden voor waardepeildatum verkocht. Het object [vergelijkingsobject 4] is circa 14 maanden voor waardepeildatum verkocht. In de waardematrix zijn de verkoopprijzen van deze objecten herrekend naar een ‘taxatiewaarde per waardepeildatum’ van respectievelijk € 362.697 en € 327.760. Daarmee zijn de verkoopprijzen per saldo geïndexeerd met respectievelijk 16,06% en 7,46%. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de herrekende verkoopprijzen zijn berekend aan de hand van andere verkoopcijfers.

6.4

De rechtbank stelt voorop dat verkoopcijfers van meer dan een jaar voor waardepeildatum wel bruikbaar kunnen zijn ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum, maar dat de verkoopprijzen dan wel geïndexeerd moet worden naar een waarde per waardepeildatum. De toegepaste indexatie moet overeenkomen met de gemiddelde stijging van de waarde van vergelijkbare objecten in de periode tussen datum verkoopprijs vergelijkingsobject en waardepeildatum. Daarbij geldt verder dat de toegepaste indexatie moet worden onderbouwd met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de herrekende getaxeerde waarden van de vergelijkingsobjecten is gekomen. Het is de rechtbank niet duidelijk geworden hoe de koopsom op transactiedatum van een vergelijkingsobject heeft geleid tot de taxatiewaarde per waardepeildatum van datzelfde vergelijkingsobject. Met enkel zijn stelling dat de herrekening gebaseerd is op andere verkoopprijzen maakt verweerder niet inzichtelijk hoe de herrekende taxatiewaarden tot stand zijn gekomen. Gelet daarop acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 4] niet geschikt als onderbouwing van de door verweerder voorgestane waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum.

6.5

Het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 5] is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het bouwjaar van dit object is 1955, dat is wezenlijk anders dan het bouwjaar van de onroerende zaak (1910). Dit object is dan ook door verweerder ingedeeld in een ander ‘waardegebied’ ( [woonplaats eiser] kern 1943 in plaats van [woonplaats eiser] kern 1801-1930). De door verweerder gehanteerde basisprijs per m3 voor het object [vergelijkingsobject 5] is om die reden niet gelijk aan die van de onroerende zaak en kan dan ook niet dienen ter onderbouwing van de basisprijs per m3 van de onroerende zaak. Omdat de rechtbank het object niet vergelijkbaar acht, slaagt in het verlengde daarvan verweerders stelling dat uit het verkoopcijfer van [vergelijkingsobject 5] volgt dat de voor de onroerende zaak gestelde waarde van € 250.000 per waardepeildatum in ieder geval niet te laag is, ook niet.

6.6

Uit het voorgaande volgt dat verweerder er niet in is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.

7.1

De rechtbank zal nu beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

7.2

Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser geen deugdelijke cijfermatige onderbouwing gegeven van de door hem bepleite waarde. Het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport noemt wel vergelijkingsobjecten maar geeft vervolgens op geen enkele manier inzicht in de wijze waarop de waarde van de onroerende zaak daar uit herleid zou kunnen worden. Gelet daarop is eiser er naar het oordeel van de rechtbank evenmin in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.

8. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 240.000.

9. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en vermindert de waarde tot een bedrag van € 240.000.

10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).

12. Eiser heeft in bezwaar eveneens verzocht om een kostenvergoeding voor het opvragen van Kadastrale uittreksels en voor het laten opstellen van een taxatierapport. Nu het beroep gegrond is en de rechtbank de uitspraak op bezwaar vernietigt, komen ook deze kosten naar het oordeel van de rechtbank voor vergoeding in aanmerking. Voor de kadastrale uittreksels kent de rechtbank een vergoeding toe van € 7. Voor het taxatierapport kent de rechtbank een vergoeding toe van € 128,26 (2 uur a € 53/uur = € 106, te vermeerderen met 21% omzetbelasting).